開發(fā)商高價買地?zé)岫入y退 “面粉貴過面包”存隱患

2016-12-02 09:34 來源：經(jīng)濟參考報

[摘要] 近幾個月來，南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地，天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200％現(xiàn)象，給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。

　　近幾個月來，南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地，天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200％現(xiàn)象，給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。

　　住房成交量下滑房企購地?zé)崆殡y退

　　針對近幾個月的樓市搶購熱潮，國內(nèi)多個城市出臺調(diào)控政策，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，同時也打擊開發(fā)商在樓盤營銷環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數(shù)城市10月份成交量較9月明顯下降。

　　記者注意到，大多數(shù)城市的限購政策只針對樓盤的銷售和購買環(huán)節(jié)，雖然提高了購房門檻，但一些開發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p，在樓市調(diào)控令出臺后，仍有不少城市的土地拍賣中出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

　　在11月22日多個城市進(jìn)行的土地拍賣中，廣州、武漢、長沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價超過40000元／平方米，拍出價格刷新廣州土地交易紀(jì)錄。武漢一宗出讓總價達(dá)110.65億元的土地，長沙一宗成交總價28.99億元的土地，也刷新了兩地土地出讓總價紀(jì)錄。

　　除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外，在11月的土地出讓中，不少城市也存在房企高溢價購地現(xiàn)象。山東濟南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競得，溢價率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達(dá)200.77％；天津空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價57.5億元成交，平均溢價高達(dá)494％。

　　據(jù)中原集團的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上旬，全國54個熱點城市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但自6月份以來，部分城市新“地王”價格也較前期大幅飆升，此外，樓市調(diào)控政策實施后，近期各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭，土地市場依然高溫難退。

　　蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認(rèn)為，目前部分一二線城市的房地產(chǎn)市場，已被大量資本占據(jù)，在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機者的跟風(fēng)炒作下，一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性，因此高溢價買地行為出現(xiàn)的頻率就會很高，對于這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

　　“面粉貴過面包”現(xiàn)象突出背后存在隱患

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價款仍然保持兩位數(shù)增長，9月增長率為13.3％，10月則上漲至16.7％。業(yè)內(nèi)人士分析，從數(shù)據(jù)的角度來看，成交價款的高速增長，意味著樓市“面粉貴過面包”現(xiàn)象仍較為突出。

　　海通證券的一份研究報告分析，“地王”頻出帶來更多“資產(chǎn)泡沫”，同時也給未來房價房貸留下隱患，這類地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起警惕。記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來，“地王”頻頻出現(xiàn)的同時，一些問題也逐漸出現(xiàn)，不少開發(fā)商高價競拍土地，但自身資金并不具備充足的實力。

　　6月29日，濟南市唐冶片區(qū)一土地競拍時共有13家房企競價936輪，最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個多月后，開發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價款。最終，濟南市國土資源局11月17日發(fā)布公告，由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規(guī)定繳納土地出讓價款，形成違約，將被解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，土地被濟南市收回，并將違約房企納入土地交易市場誠信黑名單。

　　據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計顯示，不少房企購地款實際繳付比例較低，而各地“地王”退地事件也屢見不鮮，不少高溢價拍下土地的房企并沒有投入真金白銀，卻成為房價上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來負(fù)面影響。

　　此外，今年拿下多個城市“地王”的融信集團，其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來融信集團已拿到14塊土地，其中有7塊地溢價率超過50％，14塊地的總價超過345億元，遠(yuǎn)超其去年一年的銷售總收入。

　　中原集團研究報告指出，如此跳漲的節(jié)奏并不利于市場平穩(wěn)發(fā)展，部分房企頻頻出手高溢價買地，制造“地王”新聞，不僅加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，也彰顯了投資的焦躁。

　　北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認(rèn)為，衣食住行是基本生活資料，但目前住房的價值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鋼筋水泥的價值，“面粉貴過面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價值偏離甚遠(yuǎn)。

　　各地有望繼續(xù)加碼

　　專家認(rèn)為，出臺樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強控制，從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

　　針對頻繁出現(xiàn)的高溢價購地現(xiàn)象，一些城市也陸續(xù)出臺管控措施，鄭州市在出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定，市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50％溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機制”。11月29日，上海、天津等城市出臺差別化房貸新政，分別提高首套房、二套房貸款首付比例，從貸款角度對樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　易居中國的研究稱，為防止地價飆升成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調(diào)控政策。就政策而言，類似南京、天津、濟南等城市出臺的“土地限價”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會在更多城市出現(xiàn)。

　　國海證券一份研究報告分析，就全國范圍而言，重點調(diào)控城市的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫，政府出臺的一系列調(diào)控手段，使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價回落現(xiàn)象。為進(jìn)一步調(diào)控樓市，防止土地拍賣價格非理性增長，后續(xù)可能會有更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。

　　安邦智庫研究人員認(rèn)為，要抑制房地產(chǎn)泡沫，除“限貸限購”之類的政策外，還要綜合發(fā)力，抑制信貸的過快增長，加快農(nóng)村土地制度改革，增加更多有效供給，從各方面給樓市降溫創(chuàng)造有利條件。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，市場在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮，既有本地需求的堅實支撐，也反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環(huán)節(jié)不理智行為的同時，健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺的方向。