“熔斷機制”作用有多大地價降房價就會降嗎？

2016-12-16 09:07 來源：映象網(wǎng)-東方今報

[摘要] 12月15日，鄭州市國土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場“招拍掛”，鄭州土地市場迎來年內(nèi)最大規(guī)模的一次網(wǎng)拍。

　　12月15日，鄭州市國土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場“招拍掛”，鄭州土地市場迎來年內(nèi)最大規(guī)模的一次網(wǎng)拍。

　　其中，最為熱門的128號地塊，隨著競買者報出7706萬元的價格觸發(fā)熔斷。這是9月18日“鄭九條”發(fā)布后，首宗被“熔斷”的拍賣。

　　“鄭九條”實行后首現(xiàn)“熔斷”

　　在16宗土地中，有7宗純住宅用地，7宗住宅與商業(yè)“混搭”地，兩宗商業(yè)用地。其中，135、136號地為商務(wù)用地，采用價高者得的方式出讓，其余14塊住宅或兼容住宅用地均按照新的限地價掛競買細(xì)則確定競得人，熔斷地價也已在地塊信息里標(biāo)明。

　　128號與136號的兩宗地因不屬于城改項目，而成為了業(yè)內(nèi)人士常說的“凈地”。在這兩塊“凈地”中，面積只有12畝多一點的128號地格外受人關(guān)注，因為它的規(guī)劃用途為“城鎮(zhèn)住宅”。而136號地規(guī)劃為商務(wù)金融用地，競爭就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有128號地塊激烈。

　　128號地位于惠濟區(qū)，位置在沿江山路與連霍高速向北不遠(yuǎn)處。其實，這塊地早在9月14日就已在中國土地市場網(wǎng)上掛出了出讓公告，原名為鄭95號地，定于10月6日正式掛牌，10月19日限時競拍。然而，9月14日陽光城奪取航海路綜合體地王，北龍湖15、16號地被緊急中止，緊接著就是深夜“鄭九條”的出臺。128號地的出讓計劃也暫時擱淺。

　　如今，該地塊重新出讓，由于面積較小，開發(fā)難度大，操作空間小，并非開發(fā)企業(yè)理想中的地塊?；蛟S是對土拍熔斷新規(guī)則的一次嘗試。尚未開拍，已經(jīng)出現(xiàn)爭搶，這也是自推出熔斷機制后，首次出現(xiàn)住宅用地爭搶情況。不到上午9點，128號地塊隨著代碼為“69439400”的競買者報出的最新價格7706萬元被“熔斷”。

　　在“熔斷”近兩個小時后，這塊地以8538萬元的競地價（畝均約711萬元，折合樓面價約為每平方米3029元）被“幸運兒”河南乾民置業(yè)有限公司摘得。

　　說他是個“幸運兒”，因為在“熔斷”機制下，拍地已從“憑財力”變?yōu)椤皯{運氣”。原因很簡單，讓我們再來回顧下鄭州“熔斷”機制的具體規(guī)則：當(dāng)宗地在網(wǎng)拍時的價格達(dá)到起始價的150%時，宗地網(wǎng)拍“熔斷”，這時就轉(zhuǎn)入了各競拍人的“一次競價”階段。哪家的報價和平均值差值最小，他便成為這宗土地的競得人。雖然有多個競拍人報價，但河南乾民置業(yè)有限公司報價和平均值差值最小，所以，便成功拍得。

　　部分地塊早已“名花有主”

　　121、122、123號地均位于龍湖北部區(qū)域，122、123號地為河村村；124、125號地為馬李莊村；130-135號地六塊地為二十里鋪村；138號地為蘇屯村。網(wǎng)傳16宗招拍地塊,部分早已“名花有主”，有些地塊售樓部已建好。

　　作為城改用地的121號地起始價被秒摘，競得者為河南萬林置業(yè)有限公司，成交價24006萬元，單價431.02萬元/畝。萬林置業(yè)股東之一是河南東方宇億置業(yè)有限公司，是東方富田項目開發(fā)公司。

　　122號地經(jīng)過兩輪競拍，由河南美商置業(yè)有限公司摘得，成交價51352萬元/畝，單價480.66萬元/畝。高于起始價200萬元。

　　123號地塊的競拍過程與前一塊122號地的劇情類似，也以“起始價+一輪報價”的價格成交，最終成交價格為9600萬元，高于底價100萬元，同樣由美商置業(yè)競得。單價482.267萬元/畝，樓面價0.2584萬元/㎡。

　　地價降房價就會降嗎？

　　“增加供地，將減輕開發(fā)商對于未來拿不到地的顧慮，不僅有利于穩(wěn)定市場，抑制高價地，還會平抑或減緩房價漲勢。”省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清表示，同時，首開熔斷機制，由政策變?yōu)楝F(xiàn)實，一只多方關(guān)注的靴子落地，也給房地產(chǎn)市場價格上漲增加了一道閘門，可以說是土地市場和房地產(chǎn)市場雙雙迎來新的抑價利好。這對于抑制土地和房地產(chǎn)行業(yè)惡性競爭，保持鄭州房地產(chǎn)市場價格健康平穩(wěn)，以及減輕居民購房壓力等都具有積極意義?？梢哉f是目前情況下，一項多方受益的適配政策。

　　理論上講，地價降房價就應(yīng)該降，因為構(gòu)成房價的成本少了。但影響房價的因素很多，其中供求關(guān)系是核心因素，只要有效供給不能滿足需求，那么，成本即使降了，價格依然會漲。當(dāng)然，房價漲跌還有諸如房屋質(zhì)量、區(qū)域環(huán)境、小區(qū)配套、信貸寬松度、政府調(diào)控以及居民購房心態(tài)等，因此，地價下降，未必就一定導(dǎo)致房價下降，但一定是促使房價下降的主要因素。

　　他表示，11月份，鄭州樓市價格下降，有人說鄭州樓市價格進入降價拐點，如果說是拐點，那么也僅僅是政策性拐點，而非市場性拐點，一旦本輪調(diào)控政策放松或取消，由于鄭州商品房總需求大于總供給，因此，未來鄭州樓市價格上漲動能很大，上漲潛力很大，上漲概率很大。