三問炒房:怎么算炒?為何不能炒? 怎么管住炒?

2016-12-20 09:15 來源：東方今報

[摘要] 剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，引得社會高度關注。怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，引得社會高度關注。怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？記者就這些問題采訪了業(yè)內(nèi)權威專家。

　　哪些行為算炒房？

　　記者：通常來說，投機性購房肯定算炒房，那么投資性購房算不算？如何區(qū)分投機與投資呢？

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：我認為，區(qū)分“炒”與“非炒”，或者投機與投資的一般準則是：如果買的目的是為了賣就是炒；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是炒；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業(yè)主在其后的某個時間點把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫做“住房投資”，不屬于“炒”。

　　記者：也有業(yè)內(nèi)人士指出，不管租不租，購房數(shù)量也是重要指標。明顯超出自住數(shù)量的，尤其使用了過高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團。您怎么看？

　　國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所原所長、研究員任興洲：怎么算炒房，目前還沒有一個定論，不同人可能有不同的理解。像過去的“炒房團”一買就是幾套、十幾套，甚至一買就是一個單元的現(xiàn)象現(xiàn)在可能不多了，主要是因為一線、二線城市房價已經(jīng)比較高了，一些城市還采取了限購措施，但是，今年以來一線城市和部分熱點二線城市以個人、家庭為單位的“炒”房現(xiàn)象還是屢見不鮮的。

　　炒房為啥不可??？

　　記者：住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來“炒”？炒房有哪些弊端，會帶來什么后果？

　　劉洪玉：正是因為住房具有居住和投資雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護全體居民的住房權利，是政府的責任，而過分強調(diào)住房的投資屬性，則會損害其居住屬性。此外，炒房是基于預期的投機行為，遇到市場不景氣時，投機者最容易出現(xiàn)集體的“預期逆轉(zhuǎn)”，從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風險。

　　任興洲： “炒房”的危害很大。從過去一年來房價過快上漲的城市來看，炒房帶動了社會的集體恐慌，不斷地、快速地推高房價，造成了房地產(chǎn)泡沫，也使房價嚴重背離了其自身價值和當?shù)匕傩盏氖杖胨?。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長,一旦泡沫破滅，很可能帶來系統(tǒng)性的風險?！俺捶俊边€對實體經(jīng)濟形成很強的擠出效應，人們不愿意投資實業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新，而且會扭曲整個社會的價值觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

　　怎么管住“炒”？

　　記者：管住“炒”的手段主要有哪些？如何更好地使用？

　　劉洪玉：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國際上，也一般都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3~5年以內(nèi)的，一般會面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購或購房資格管理可以作為臨時的最后的手段。

　　任興洲：今年國慶前后，先后有二十幾個城市出臺了限購限貸等調(diào)控政策。從調(diào)控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現(xiàn)象來說，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監(jiān)管手段，形成“組合拳”。

　　2017年，一線城市和部分二線熱點城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因為現(xiàn)階段推動房價上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會出現(xiàn)反彈。當然，在實行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎上，還必須像中央經(jīng)濟工作會議提出的，“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。據(jù)人民日報