2017年二線城市房價冷熱不均這四大城市被看好

2017-02-14 09:22 來源：融360

[摘要] 經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。

　　經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。剖析房地產(chǎn)市場分化的原因，發(fā)現(xiàn)房屋供需和土地價格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因，而流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力。

　　從目前趨勢看，預(yù)計今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情，各城市間會延續(xù)分化態(tài)勢。其中：一線城市房價預(yù)計小幅盤整；二線城市房價將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好；三四線城市去庫存任重道遠(yuǎn)，但長三角、珠三角、成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現(xiàn)。

　　經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。那么，這種明顯的分化態(tài)勢是由于什么原因造成的？未來房地產(chǎn)市場會怎么發(fā)展？哪些城市屬于**區(qū)域？哪些城市房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大？上述問題是本課題的主要研究內(nèi)容。

　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化現(xiàn)狀

　　1．一二三線城市房價絕對值總體呈現(xiàn)階梯下降態(tài)勢，一線城市已躋身國際高房價城市行列

　　從房價絕對值來看，一線城市房價明顯高于二線城市，二線城市房價則明顯高于三四線城市。

　　單純從房價絕對值來看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國際高房價城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價分別為4.73、5.92、5.32萬元人民幣/平方米，三個城市的房屋均價均高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個城市的高價區(qū)房價也已超過韓國首爾，北京高房價地區(qū)已超過紐約最貴的地區(qū)曼哈頓。

　　2．與房價絕對值一致，一二三線城市房價增速也呈現(xiàn)階梯下降的態(tài)勢

　　房地產(chǎn)市場的分化從各線城市房價增速上也可見一斑。近年來房價增速總體上呈現(xiàn)出“一線城市房價增速高于二線，二線城市高于三四線”的態(tài)勢。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。

　　值得關(guān)注的是，2016年以來，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化，二線城市中合肥、廈門、南京等城市價格快速上漲，而呼和浩特等城市出現(xiàn)負(fù)增長。

　　3．商辦庫存尤其是商業(yè)庫存壓力整體大于住宅，商品住宅庫存壓力主要表現(xiàn)在部分二線及多數(shù)三四線城市

　　城市之間商品住宅庫存明顯分化。 2016 年9 月末，一線城市平均庫存消化時間為9.3 個月；二線城市平均庫存消化時間為8.4 個月，但合肥、南京降至2 個月以下，庫存嚴(yán)重不足；三線城市平均庫存消化時間為12.8個月。

　　可以看出，一線及部分熱點二線城市需求強勁，無庫存壓力，部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力顯著。如呼和浩特庫存消化時間超過3 年，多數(shù)三四線城市庫存消化時間有所下降，但仍在15 個月以上。這部分城市未來一段時間仍將以去庫存為主基調(diào)。

　　商品住宅在同一城市的不同區(qū)域也出現(xiàn)明顯分化。很多城市中心城區(qū)需求旺盛，無庫存壓力，而部分非主城區(qū)縣需求不足導(dǎo)致市場去庫存消化緩慢，庫存壓力較大。以成都為例，成都中心城區(qū)無庫存壓力，而新津縣、彭州市等郊區(qū)（縣市）去化壓力較大，政策方面也呈現(xiàn)分化，成都針對主城區(qū)實施限購限貸政策，郊區(qū)（縣市）仍以去庫存為主。

　　各線城市商辦用房平均庫存壓力高于住宅，其中商業(yè)庫存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫存消化時間（以近6個月月均銷售速度計算）來看，一線城市商業(yè)庫存去庫存消化需兩年半時間，上海、深圳商辦庫存壓力相對較大；二線城市商辦去庫存消化壓力顯著，商業(yè)庫存去庫存消化時間高達(dá)6 年以上，辦公去庫存消化時間也超過4 年，成都、南京、天津、長沙等城市商辦去庫存消化壓力尤為明顯；三四線城市商業(yè)庫存去庫存消化需6 年半，辦公需近5 年時間。

　　從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，城市區(qū)域間商業(yè)布局不均，存在結(jié)構(gòu)性問題。如成都商業(yè)庫存壓力較大，且商業(yè)布局嚴(yán)重不均衡，目前庫存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專業(yè)市場庫存，而其他區(qū)域大型商業(yè)還相對不足。

　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化原因何在

　　1．房屋供需和土地價格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因

　　地方政府土地規(guī)?？刂剖怯绊懛课莨┙o的最主要因素，需求盡管無法精確統(tǒng)計和計算，但長期來講和各城市人口數(shù)密切相關(guān)，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例（平均土地供給比例）這一指標(biāo)來衡量。

　　比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1?？梢钥闯鲆痪€城市的住宅供需相對緊缺，而二三線城市的供給相對寬裕。其中，三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導(dǎo)致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實際庫存情況。

　　二三線城市住宅價格的分化不能完全由供需解釋，進(jìn)一步比較各城市土地拍賣價格，可以發(fā)現(xiàn)房價與土地拍賣價格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山，盡管供需相對寬松，但其土地價格偏高，也推動其房價相對高企。

　　2．流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力

　　近年來中國市場中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬億元，比1979年底M2（1339億元），增長了1000多倍。從M2/GDP來看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03。因此，不容忽視的是，中國近年來的流動性非常充裕，但對大量資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

　　于是，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場。近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房價漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍?？梢?，資金的資產(chǎn)配置需求是一線房價持續(xù)暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房價同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房價上漲而限購時，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房價快速上漲的一個重要原因。因此，流動性充裕背景下，資產(chǎn)配置動機促使資金去發(fā)掘供需相對緊張、未來更有上漲**的城市，進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場的分化。

　　不同區(qū)域未來房價會呈現(xiàn)怎樣的走勢

　　1．預(yù)計2017年房地產(chǎn)市場難再現(xiàn)2016年的普漲行情，但也不會出現(xiàn)普跌

　　未來可能引起房價普跌的變數(shù)在于會引起市場風(fēng)險偏好變化的事件。對比國際和我國住房市場生態(tài)差異以及其房價下跌的教訓(xùn)，下列三種情況最有可能引發(fā)房價普跌。

　　一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗教訓(xùn)，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房價上漲，一個重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實施了寬松的貨幣環(huán)境，未來一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環(huán)境變化，房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。因此，盡管隨著美聯(lián)儲宣布加息推動全球流動性寬松周期基本結(jié)束，中國貨幣政策也更加強調(diào)“穩(wěn)健”，預(yù)計我國貨幣政策不會主動進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會盡量避免對房市產(chǎn)生過大影響。

　　二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國。所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國人希望通過投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計住房有效需求將明顯減少，難保不會導(dǎo)致房價向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實際情況來看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

　　三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。從日美等國的經(jīng)驗可以看出，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房價進(jìn)入下跌通道。從我國經(jīng)濟(jì)運行情況來看，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上，我們認(rèn)為至少在2017年不會出現(xiàn)房價普跌現(xiàn)象。

　　但美聯(lián)儲加息意味著全球流動性寬松周期基本結(jié)束，過去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù)，且房市調(diào)控政策在收緊，房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。