求解房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制：如何給“炒房”去虛火

2017-02-23 09:53 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》

[摘要] 在近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，稅收政策一直備受關(guān)注。但房?jī)r(jià)是由多重因素共同決定的，不受單一因素左右。稅收政策很難單獨(dú)承載調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任，應(yīng)該由財(cái)政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調(diào)控，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作時(shí)明確，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　財(cái)稅政策是宏觀政策的重要組成部分，如何結(jié)合正在推進(jìn)的財(cái)稅體制改革，建立起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的財(cái)稅制度體系？近日，記者就該問(wèn)題采訪了相關(guān)專家學(xué)者。

　　著力遏投機(jī)促保障

　　近年來(lái)，作為政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要工具的財(cái)稅政策，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，尤其體現(xiàn)在促進(jìn)保障性安居工程建設(shè)和通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。

　　“制定宏觀政策首先要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，當(dāng)前房地產(chǎn)主要不是被當(dāng)作普通的實(shí)物資產(chǎn)，而是變成了金融資產(chǎn)。因此，無(wú)論是財(cái)稅政策還是其他方面的政策，應(yīng)該對(duì)癥下藥，圍繞‘去金融化’做文章，采取相應(yīng)政策措施?！敝袊?guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希表示，財(cái)稅政策應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為加以遏制，避免形成泡沫，如在住房變成金融品時(shí)，價(jià)格由成本推動(dòng)變成估值推動(dòng)，可以通過(guò)對(duì)資本利得征收所得稅，提高囤積房子成本，從而減少囤積和炒作行為。

　　此外，增加保障性住房供給，穩(wěn)定廣大中低收入階層的住房預(yù)期，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！白》勘Ｕ鲜钦闹匾氊?zé)，國(guó)家財(cái)政通過(guò)加大投資力度，不斷助推保障房體系建設(shè)?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說(shuō)。

　　近年來(lái)，國(guó)家著力促進(jìn)增加保障性住房供給，通過(guò)積極籌措資金，落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，完善政策支持體系，加強(qiáng)資金管理，有力推進(jìn)保障性安居工程。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全國(guó)住房保障支出6682億元，增長(zhǎng)4.3%。

　　此外，在保障性安居工程建設(shè)中，財(cái)稅部門還落實(shí)了稅費(fèi)優(yōu)惠政策，降低建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本。政府和社會(huì)資本合作模式（PPP）被引入公共租賃住房制度中，吸引社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。

　　稅收引導(dǎo)合理消費(fèi)

　　目前，我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種類別較多，其中在土地、房屋取得環(huán)節(jié)有耕地占用稅、契稅；在土地、房屋銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅；在土地、房屋擁有使用環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　除增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種外，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅是專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。

　　在我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅這個(gè)稅種，與之相近的是分別對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全國(guó)房產(chǎn)稅2221億元，同比增長(zhǎng)8.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2256億元，同比增長(zhǎng)5.3%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，稅收政策一直備受關(guān)注，尤其是實(shí)行差別化稅收政策，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅（后改為增值稅）征收政策，對(duì)合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)起到了重要作用。

　　“房?jī)r(jià)是由很多因素形成、決定的，不是單一因素所能左右。稅收政策很難單獨(dú)承載調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任，應(yīng)由財(cái)政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調(diào)控?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題是各環(huán)節(jié)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不盡合理，開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)較高，保有環(huán)節(jié)使用成本較低，稅收調(diào)節(jié)功能交叉與缺位并存。

　　張斌認(rèn)為，在財(cái)稅手段方面，應(yīng)通過(guò)稅收打擊炒房，實(shí)行財(cái)富調(diào)節(jié)?！霸诮灰篆h(huán)節(jié)加大征收交易稅、資本利得稅的力度，在短期內(nèi)能夠立竿見(jiàn)影，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但從長(zhǎng)期看，則需要在保有環(huán)節(jié)完善房地產(chǎn)稅制度?！睆埍笳f(shuō)。

　　審慎推進(jìn)房地產(chǎn)稅

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)稅立法與改革受到高度關(guān)注。2011年1月份，上海、重慶兩市開(kāi)始實(shí)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。今年1月份，重慶市政府修改相關(guān)辦法,對(duì)在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)首套普通住房納入房產(chǎn)稅征收對(duì)象，旨在抑制外來(lái)“炒房”現(xiàn)象。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)稅立法與改革不單單是推出一個(gè)新稅種的問(wèn)題，而是作為我國(guó)財(cái)稅體制改革的一部分，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制的重新設(shè)計(jì)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有各環(huán)節(jié)、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目?！澳壳耙延幸幌盗猩婕胺康禺a(chǎn)的稅種，因此推出房地產(chǎn)稅需要對(duì)原有稅種作出調(diào)整，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?！睆埍笳f(shuō)。

　　不少人對(duì)房地產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的功能寄予厚望，但很多專家認(rèn)為房?jī)r(jià)受供求、預(yù)期等多重因素影響，房地產(chǎn)稅對(duì)其影響有限?！皬膰?guó)外實(shí)踐看，房地產(chǎn)稅主要作用還在于組織收入，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大?！眲ξ恼f(shuō)。

　　此外，劉尚希認(rèn)為，中國(guó)特色的房地產(chǎn)稅不宜把國(guó)外的做法照搬到中國(guó)來(lái)，進(jìn)而對(duì)有房產(chǎn)的人普遍征收。“如果普遍征收房地產(chǎn)稅，可能很難達(dá)成共識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較大，在征收管理上難度也很大；對(duì)投機(jī)、炒作等個(gè)別行為征稅，不觸及大多數(shù)人的利益，風(fēng)險(xiǎn)較小，征收管理也便于實(shí)施。”劉尚希說(shuō)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，多數(shù)專家認(rèn)為不會(huì)在短期內(nèi)完成?！胺康禺a(chǎn)稅征收范圍、稅率、優(yōu)惠政策、扣除范圍等都很復(fù)雜，同時(shí)還受社會(huì)共識(shí)形成以及不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估等配套制度的影響，立法需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。”劉劍文說(shuō)。

　　“房地產(chǎn)政策難以一招見(jiàn)效，應(yīng)該綜合施策、久久為功。地方政府不能將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)GDP和財(cái)政收入增長(zhǎng)的工具。要把房地產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)化建設(shè)、基本公共服務(wù)均等化結(jié)合起來(lái)，引導(dǎo)人口流動(dòng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！眲⑸邢Ｕf(shuō)。