一線城市新房供應(yīng)下降存量市場(chǎng)租客占比增長(zhǎng)

2017-03-28 10:09 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

[摘要] 高房?jī)r(jià)和嚴(yán)厲的限購(gòu)倒逼之下，依舊選擇留在一線城市卻無(wú)力購(gòu)房的人將花更長(zhǎng)的時(shí)間租房，而隨著服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，更高的租賃需求將隨之增加，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)租并舉的時(shí)代將來(lái)臨。

　　高房?jī)r(jià)和嚴(yán)厲的限購(gòu)倒逼之下，依舊選擇留在一線城市卻無(wú)力購(gòu)房的人將花更長(zhǎng)的時(shí)間租房，而隨著服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，更高的租賃需求將隨之增加，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)租并舉的時(shí)代將來(lái)臨。

　　“基于不同年齡層的購(gòu)房觀念，年輕人對(duì)長(zhǎng)租公寓更感興趣?！饼埡禺a(chǎn)高層曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“未來(lái)，長(zhǎng)租公寓將是我們重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)板塊之一，目前該行業(yè)的毛利率水平為35%左右，預(yù)計(jì)未來(lái)三年將為集團(tuán)貢獻(xiàn)數(shù)億元租金收入?！?/font>

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，以成熟市場(chǎng)美國(guó)和日本對(duì)比，新增的住房開(kāi)發(fā)中，絕大部分是開(kāi)發(fā)商以及各類(lèi)機(jī)構(gòu)通過(guò)自持、運(yùn)營(yíng)或管理的方式用于租賃。

　　多元化供給平抑房?jī)r(jià)

　　據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年在中國(guó)房地產(chǎn)交易總額中，二手房占比首次超過(guò)40%，比2015年大幅提高。北京、上海、深圳的二手房成交量已經(jīng)達(dá)到新房的2.2倍、3.3倍和2.4倍，在南京、天津、廈門(mén)、重慶等越來(lái)越多的城市，二手房的發(fā)展勢(shì)不可擋。

　　“過(guò)去幾年，以一線為代表的熱點(diǎn)城市新房供給能力越來(lái)越弱，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步下降，在這種情況下，如果二手房供給不能補(bǔ)充需求，就無(wú)法建立多元化的彈性供給體系，房?jī)r(jià)的上漲剛性也難以從根本上改變”。楊現(xiàn)領(lǐng)如是表示。

　　在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，建立多元化房產(chǎn)供給體系之中，便有“兩會(huì)”期間熱議的住宅租賃方式。楊現(xiàn)領(lǐng)稱(chēng)，在一線城市，租房人口占比超過(guò)40%，預(yù)計(jì)未來(lái)個(gè)別城市將有超過(guò)50%的人會(huì)選擇租房，其中包括家庭。在人均租住面積方面，一線城市不低于15平方米。

　　“未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的人群和家庭進(jìn)入租房市場(chǎng)，并停留更長(zhǎng)的時(shí)間，租房周期會(huì)延長(zhǎng)。今天無(wú)論是全國(guó)層面，還是一線城市，我們的租房人口占比都還比較低，未來(lái)有比較大的提升空間?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

　　或誕生千億元量級(jí)上市公司

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存有大量閑置的、未被充分使用的私人房源、工業(yè)和商辦物業(yè)，激活存量的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于增量供給的空間。而開(kāi)發(fā)商或者機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅或者盤(pán)活這些存量物業(yè)，提供多元化房產(chǎn)供給，增加住宅租賃供給，同時(shí)獲得運(yùn)營(yíng)收益。

　　在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，租賃產(chǎn)業(yè)鏈正趨于成熟，不僅包括大型房企開(kāi)始布局這一業(yè)務(wù)板塊。更重要的是，參照國(guó)外成熟的房地產(chǎn)發(fā)展商，有些企業(yè)租賃業(yè)務(wù)板塊占比甚至超過(guò)40%。

　　事實(shí)上，在這一領(lǐng)域，已經(jīng)有些運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)獲得了融資，也有世聯(lián)行這樣的上市企業(yè)在擴(kuò)張這一業(yè)務(wù)板塊。

　　據(jù)了解，3月初以來(lái)，身為一線專(zhuān)業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)之一的魔方生活服務(wù)集團(tuán)加速全國(guó)化擴(kuò)張，曾先后布局了成都、鎮(zhèn)江等核心城市。

　　據(jù)了解，今年1月份，魔方宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已成功設(shè)立，各投資者已完成認(rèn)購(gòu)交易，募集資金總額為3.5億元。據(jù)悉，這是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，相當(dāng)于給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)打開(kāi)了新的融資渠道。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來(lái)在租賃領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)類(lèi)公司最有價(jià)值，預(yù)計(jì)一線和二線城市出現(xiàn)幾個(gè)大型公司和幾十個(gè)中小型公司是非常正常的，大公司市值超過(guò)千億元也是大概率事件。