調(diào)控政策下鄭州主城區(qū)量價齊跌均價下降33元/㎡

2017-05-25 09:21 來源：東方今報

[摘要] 業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控政策可以顯示出購房者的購買取向，從上周開盤的情況來看，住宅仍然是購房者的首選，公寓的認(rèn)可度仍然不高。從成交量上看，主城區(qū)商品住宅成交量較大的區(qū)域分別為惠濟區(qū)、金水區(qū)、二七區(qū)，成交面積占比分別為16%、15%、14%。

　　原標(biāo)題：調(diào)控政策下住宅成交均價微跌公寓認(rèn)可度不高

　　鄭州樓市“5·3”新政以后，市場仍在短暫的消化和調(diào)整中。上周（5月15日~21日），鄭州市限購區(qū)域開盤項目共有5個，其中有1個公寓項目，另外有1個非限購區(qū)域項目開盤。從去化率來看，地段好、品牌口碑較好的房企仍有不俗的去化，但個別項目去化率低至15.15%；非限購區(qū)域的項目去化率較高，但公寓項目并沒有因為住宅的限購限貸而得到大量去化。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控政策可以顯示出購房者的購買取向，從上周開盤的情況來看，住宅仍然是購房者的首選，公寓的認(rèn)可度仍然不高。同時，限購區(qū)域內(nèi)品牌房企的銷量不用過多擔(dān)心，但沒有知名度的小開發(fā)商生存將非常艱難?！鯑|方今報·猛犸新聞記者牛犇/文圖

　　5個住宅項目開盤去化率最低15.15%

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月15日~21日，鄭州市及平原新區(qū)多個項目開盤，其中綠地泰晤士新城、未來華庭、鴻園四個項目去化率較高，鄭東新區(qū)未來華庭項目去化率達到了83%。

　　而在非限購區(qū)域平原新區(qū)，綠地泰晤士新城項目也取得了不俗的開盤成果。5月20日，綠地泰晤士新城在售樓部搖號選房，推出洋房12#~26#樓，共計210套，當(dāng)天去化170套。有民間數(shù)據(jù)機構(gòu)認(rèn)為，該項目因?qū)儆谛锣l(xiāng)，非限購區(qū)域，吸引一些受限購影響的置業(yè)客群。

　　整體來看，住宅的銷售勢頭仍然要強于公寓項目。正商創(chuàng)富欣城，開盤推出2號樓共計288套45~65㎡的精裝公寓，開盤均價10600元/㎡，截至當(dāng)天開盤結(jié)束，去化率僅為28%。

　　而另一個去化率較低的項目則是宏江中央廣場?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月20日，位于二七區(qū)棉紡路與嵩山路交會處的宏江中央廣場開盤，本次開盤屬于該項目的二期加推，共推出66套房源，戶型為275平方米的大戶型，均價在17800元/㎡，當(dāng)天到訪客戶15組，去化10套，去化率僅為15.15%。有業(yè)內(nèi)人士稱該項目開盤打破了去年9月份限購以來的最低去化率的紀(jì)錄。

　　主城區(qū)市場量價齊跌均價下降33元/㎡

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自5月3日鄭州新政出臺之后，鄭州市新建商品住宅成交均價便呈現(xiàn)下降趨勢。

　　從供求關(guān)系上看，上周鄭州市主城區(qū)商品住宅供應(yīng)41.62萬㎡，環(huán)比上升18.09%，成交14.25萬㎡，環(huán)比下跌2.00%。在此時間段內(nèi)，鄭州市主城區(qū)商品住宅成交金額為18.24億元，環(huán)比下降2.25%，成交均價12807元/㎡，環(huán)比下跌0.26%。

　　從成交量上看，主城區(qū)商品住宅成交量較大的區(qū)域分別為惠濟區(qū)、金水區(qū)、二七區(qū)，成交面積占比分別為16%、15%、14%。

　　“5月3日新政出臺以后，進一步抑制了投資投機需求，得以讓房價平穩(wěn)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州調(diào)控不斷加碼，樓市趨穩(wěn)，成交均價環(huán)比下跌33元/㎡。

　　而在商業(yè)領(lǐng)域，則呈現(xiàn)出嚴(yán)重頹勢，商業(yè)和辦公成交金額及均價雙雙下降。數(shù)據(jù)顯示，上周鄭州市主城區(qū)商業(yè)成交0.99萬㎡，環(huán)比下降7.44%，成交均價15165元/㎡，環(huán)比下降25.48%，成交金額為1.5億元，環(huán)比下降31.02%；辦公成交0.78萬㎡，環(huán)比上漲3.46%，成交均價11070元/㎡，環(huán)比下降9.71%，成交金額0.86億元，環(huán)比下降6.59%。

　　平原新區(qū)成“新貴” 平均成交28套

　　從地理位置來看，自從滎陽、中牟、新鄭均納入限購區(qū)域后，平原新區(qū)就成了距離鄭州市主城區(qū)最近的非限購區(qū)域。而事實也正如業(yè)內(nèi)人士預(yù)料那般，平原新區(qū)的新建商品住宅在限購令加碼之后，市場熱度驟然攀升。

　　克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)控的來電來訪量顯示，平原新區(qū)單盤來電來訪均大于限購區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，包括鄭州市八大主城區(qū)、航空港區(qū)、中牟、新鄭、滎陽在內(nèi)的限購區(qū)域共計81個項目中，單盤平均來電46組，平均來訪169組，成交19套；而非限購區(qū)（平原新區(qū)）8個項目，單盤平均來電48組，平均來訪184組，成交28套。

　　除來電來訪量以外，土地市場的成交也證明平原新區(qū)正被眾多房企認(rèn)可。5月16日，新鄉(xiāng)平原示范區(qū)2017-001地塊出讓，在經(jīng)過1小時45分鐘共358輪的限時競爭后，最終由中昂地產(chǎn)（集團）有限公司以總價5.4億元、每畝地價515萬元、樓面地價每平方米4292元成交，溢價率高達225.95%，成為平原新區(qū)新地王。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，平原新區(qū)之所以能夠獲得如此多的關(guān)注，正因為調(diào)控之下，投資需求逐漸外溢，再加上平原新區(qū)自身的環(huán)境優(yōu)勢和鄭新黃河大橋豫A牌照小客車免費通行、東三環(huán)快速化工程即將通車等與鄭州聯(lián)系越來越密切的交通優(yōu)勢，平原新區(qū)這個“政策洼地、價格洼地”，成為許多購房者的首選。

　　眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，平原新區(qū)正處于調(diào)控的邊緣，這也讓該區(qū)域內(nèi)的眾多開發(fā)商感到十分糾結(jié)?！耙环矫骈_發(fā)商希望自己的項目能夠快速去化，回籠資金，另一方面又不希望過快上漲的房價造成區(qū)域限購限貸，這對于區(qū)域內(nèi)各家房企而言是幸福的煩惱”。

　　二手房掛牌均價小幅上升剛需仍是市場主力

　　二手房市場自4月底至今，便一直在均價15800元/㎡上下徘徊。房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月份第3周二手房掛牌房價為15869元/㎡，環(huán)比上漲37元。

　　從市內(nèi)八區(qū)的掛牌價來看，掛牌房價較高的為鄭東新區(qū)，掛牌房價為23104元/㎡，金水區(qū)次之，掛牌房價為15888元/㎡；經(jīng)開區(qū)以15530元/㎡位列第三；較低的是高新區(qū)，為12354元/㎡，其次為二七區(qū)，掛牌房價為14183元/㎡。

　　根據(jù)某平臺數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份第3周搜索量較大的區(qū)縣為金水區(qū)，熱搜的價格區(qū)間是80萬~100萬，熱搜的面積區(qū)間是70~90㎡，熱搜的戶型是兩居室，熱搜的地鐵站點是2號線-南三環(huán)站。

　　某平臺數(shù)據(jù)中心相關(guān)工作人員透露，目前鄭州二手房市場仍以剛需為主，且購房者相對偏愛購買70~90㎡的兩房或小三房的房源，樓市中兩居室戶型仍然最受關(guān)注。