二手房交易可能出現(xiàn)這些漏洞要怎么“堵”？

2017-08-28 09:28 來(lái)源：北京晨報(bào)

[摘要] 從簽約到真正辦理完過(guò)戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個(gè)月的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

　　二手房交易流程復(fù)雜，而且時(shí)間跨度長(zhǎng)，任何一環(huán)不注意都容易造成大順勢(shì)，哪些交易環(huán)節(jié)罪容易出現(xiàn)糾紛？如何提前把控住二手房買賣各個(gè)流程的關(guān)鍵點(diǎn)，讓糾紛的可能性更小呢？

　　代理人來(lái)簽約，事后業(yè)主不認(rèn)賬

　　代理人簽約、隨后業(yè)主不認(rèn)賬的怎么辦？事先或事后必須簽委托書。在二手房交易中，有些業(yè)主身在國(guó)外或者特殊情況，業(yè)主簽約來(lái)不了現(xiàn)場(chǎng)，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責(zé)任書。中介公司也會(huì)需要跟業(yè)主本人確認(rèn)該合同簽訂是不是其本人真實(shí)意思。委托書是必須的，當(dāng)天臨時(shí)有事來(lái)不了，事后也必須馬上補(bǔ)一個(gè)，保證代理人所簽合同真實(shí)有效。

　　首付沒(méi)有用來(lái)解押咋辦？

　　在二手房買賣，很多業(yè)主的房并沒(méi)有還清貸款，因?yàn)榉课葸^(guò)戶前需要先將房屋解押，才能繼續(xù)交易。業(yè)內(nèi)常用的一種方式，是買方的首付用來(lái)解押，不夠的業(yè)主自己補(bǔ)上。但有時(shí)買方付了首付，對(duì)方卻拿著這筆錢另作他用，導(dǎo)致房屋沒(méi)有解押，無(wú)法繼續(xù)交易，引發(fā)訴訟。

　　為了防范這些問(wèn)題，在二手房交易過(guò)程中，雙方應(yīng)提前簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定首付款的用途是用來(lái)解押房產(chǎn)，并約定解押后過(guò)戶到買方名下的具體時(shí)間以及違約責(zé)任，為順利交易上一份“雙保險(xiǎn)”。

　　房屋戶口以及水電物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題

　　除了房屋本身，二手房買賣還牽涉到水電物業(yè)交接、戶口問(wèn)題、租客問(wèn)題等。如果約定不明，可能引發(fā)糾紛。這些問(wèn)題在簽訂房屋買賣合同之前，雙方就要協(xié)商清楚，尤其是戶口問(wèn)題，賣房者如果不按照約定時(shí)間遷出，可能會(huì)給買房者帶來(lái)意想不到的麻煩。

　　不少中介會(huì)選擇預(yù)留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費(fèi)用的“押金”，如果賣方有滯留的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等沒(méi)有結(jié)清，則中介可以使用這部分預(yù)留房款結(jié)清，避免買方受到損失。

　　房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主單方面違約怎么辦？

　　從簽約到真正辦理完過(guò)戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個(gè)月的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

　　出現(xiàn)糾紛。對(duì)于房屋買賣合同來(lái)說(shuō)，除了規(guī)范更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠(chéng)信者”的途徑之一。在房?jī)r(jià)漲幅厲害時(shí)候，有些人寧愿賠付違約金也要?dú)Ъs，因?yàn)榧幢阗r了違約金還能賺錢，只能在合同約定時(shí)可適當(dāng)增大違約成本，盡量減小損失了