一線城市供地持續(xù)高位增長(zhǎng) 總體供應(yīng)量降勢(shì)難改

2017-09-07 09:31 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

[摘要] 要探索完善建設(shè)用地使用權(quán)（地下）出讓方式，鼓勵(lì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)利用地下空間。

　　作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市的土地市場(chǎng)在2017年迎來(lái)顯著變化。

　　今年4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下稱《通知》），要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　在《通知》要求下，一線城市在過(guò)去幾個(gè)月間明顯加快了供地節(jié)奏的，但隨著建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃用地住房等新政策的推出，和城市更新改造的推進(jìn)，一線城市加大供地的節(jié)奏是否還會(huì)繼續(xù)，一線城市土地市場(chǎng)未來(lái)將迎來(lái)怎樣的變化，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　9月6日，國(guó)土部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市地質(zhì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）明確提出，要探索完善建設(shè)用地使用權(quán)（地下）出讓方式，鼓勵(lì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)利用地下空間。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任、教授嚴(yán)金明認(rèn)為，這意味著一線城市在“減量規(guī)劃”的大趨勢(shì)下，土地利用轉(zhuǎn)向存量與增量開(kāi)發(fā)并重成為必然。

　　土地市場(chǎng)熱力稍退

　　一線城市土地市場(chǎng)仍保持著相對(duì)高位。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一線城市前八月累計(jì)供應(yīng)土地1814萬(wàn)平方米，已超過(guò)2016年全年2218萬(wàn)平方米的80%，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月供地206萬(wàn)平方米，同比微降約5%。

　　實(shí)際上，這是一線城市供地節(jié)奏有所放緩的結(jié)果。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市共推出土地250宗，推出土地面積1267萬(wàn)平方米，同比增加42%；共成交土地230宗，成交土地面積1135萬(wàn)平方米，同比增加71%。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭判斷，四季度一線城市供地節(jié)奏還將加快，與供應(yīng)低點(diǎn)的去年相比，將保持不小的同比增幅。這主要是受政策導(dǎo)向影響，在《通知》的要求下，一線城市下半年才開(kāi)始加速推地，所以四季度還將持續(xù)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，由于設(shè)置了相應(yīng)的限制性條款，熱點(diǎn)城市的溢價(jià)率均比去年大幅下降，企業(yè)拿地競(jìng)爭(zhēng)減小，“地王”概率很小，加快供地節(jié)奏對(duì)市場(chǎng)的沖擊較小。

　　需要指出的是，總量同比增長(zhǎng)的同時(shí)，一線城市的土地供應(yīng)狀況也出現(xiàn)了分化，在宅地供應(yīng)方面尤為明顯。2017年前8月，北京和上海分別供應(yīng)了359和322萬(wàn)平方米的住宅用地，廣州推出了164萬(wàn)平方米，而深圳則是2017年宅地零供應(yīng)。

　　楊紅旭認(rèn)為，這一方面與各城市土地稀缺程度不同有關(guān)，另外，深圳樓市從去年3月份開(kāi)始盤(pán)整，調(diào)控壓力和土地供給壓力相對(duì)較小。而今年以來(lái)樓市較為火熱的廣州，或?qū)⒃诮酉聛?lái)的幾個(gè)月迎來(lái)供地高潮。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，今年是一線城市土地供應(yīng)的相對(duì)大年，但供應(yīng)量的增加尚未達(dá)到扭轉(zhuǎn)一線城市供需失衡的程度，其后續(xù)影響主要看調(diào)控政策的延續(xù)和變化。

　　土地市場(chǎng)供給側(cè)改革

　　在總量相比去年調(diào)整較大的同時(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，則更受關(guān)注。

　　住宅用地方面，從去年底北京推出企業(yè)自持出租用地以后，近一年來(lái)，一線城市推出了多種新的政策性住房，包括租賃租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，相應(yīng)的土地供給屬性也發(fā)生變化，上海直接推出的租賃住房用地，基本以低于商品房用地二分之一的原價(jià)成交。

　　同時(shí)，北京、上海、廣州成為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，不經(jīng)過(guò)招拍掛進(jìn)入土地市場(chǎng)的集體建設(shè)用地或?qū)⒃谖磥?lái)大規(guī)模供應(yīng)。而在深圳這樣土地資源極其緊張的城市，依托城市更新改造進(jìn)行的存量開(kāi)發(fā)成為主流。

　　張宏偉表示，長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市受控制人口，和土地資源稟賦等因素影響，總體供應(yīng)量下降的趨勢(shì)不會(huì)改變。再加上一部分城市開(kāi)始推出租賃住房用地等其他屬性用地，用于出售型商品房的土地供應(yīng)比例，將會(huì)在未來(lái)明顯下降。

　　對(duì)此，楊紅旭分析，一方面，商品房用地的減少，會(huì)導(dǎo)致新建商品住房供應(yīng)面積下滑。但另一方面，租賃房增加，會(huì)分流商品房市場(chǎng)需求，這對(duì)未來(lái)幾年一線城市商品房?jī)r(jià)格將是一個(gè)中性偏空的影響。

　　而在經(jīng)營(yíng)性用地方面，供給側(cè)改革同樣在推動(dòng)中。9月6日，國(guó)土部印發(fā)的《意見(jiàn)》明確提出，要探索完善建設(shè)用地使用權(quán)（地下）出讓方式，鼓勵(lì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)利用地下空間。

　　張大偉指出，目前來(lái)看，受限于高額開(kāi)發(fā)成本，地下空間的開(kāi)發(fā)利用對(duì)土地市場(chǎng)影響有限。但對(duì)于土地成本較高的一線城市而言，能夠提高城市土地利用率，一定程度上增加經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)供給。

　　嚴(yán)金明認(rèn)為，一線城市“減量規(guī)劃”的大趨勢(shì)下，土地利用轉(zhuǎn)向存量與增量開(kāi)發(fā)并重，甚至和深圳一樣增量開(kāi)發(fā)為主，成為必然。而各類涉及住房和用地屬性新政的推出，向市場(chǎng)釋放了一個(gè)明確信號(hào)，即未來(lái)一線城市土地供應(yīng)，尤其是住房用地供應(yīng)，將從主要解決房屋所有權(quán)問(wèn)題，轉(zhuǎn)向以解決居住權(quán)問(wèn)題為主。而這種轉(zhuǎn)變，一旦實(shí)現(xiàn)量上的突破，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)大方向之一。