業(yè)內(nèi)：海南房?jī)r(jià)“透支”過(guò)多后續(xù)上漲乏力

2017-11-10 13:03 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

[摘要] 市場(chǎng)人士認(rèn)為，多番“上沖”之后，海南房?jī)r(jià)已經(jīng)“透支”過(guò)多，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開(kāi)始回撤，未來(lái)大概率會(huì)高位“盤(pán)整”一段后出現(xiàn)回調(diào)，海南樓市接下來(lái)不是上漲問(wèn)題，而是如何保持穩(wěn)定的問(wèn)題。

　　今年4月開(kāi)始，海南省全面限購(gòu)。9月底，海南省更是祭出多重“殺招”，全面調(diào)控樓市。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使部分市縣出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，海南省政府在省級(jí)層面也進(jìn)行了多輪調(diào)控，但多個(gè)市縣房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)仍存，如?？诓糠謽潜P(pán)從今年2月份至今，上漲幅度已經(jīng)超過(guò)50％，更有部分樓盤(pán)一年以來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番，未來(lái)上漲預(yù)期仍在，在部分開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的“推波助瀾”下，海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出了“頂蓋子”的趨勢(shì)。

　　但市場(chǎng)人士認(rèn)為，多番“上沖”之后，海南房?jī)r(jià)已經(jīng)“透支”過(guò)多，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開(kāi)始回撤，未來(lái)大概率會(huì)高位“盤(pán)整”一段后出現(xiàn)回調(diào)，海南樓市接下來(lái)不是上漲問(wèn)題，而是如何保持穩(wěn)定的問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“躁動(dòng)”

　　記者實(shí)地多輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在?？谥鞒菂^(qū)已經(jīng)難覓15000元以下房源。在?？谑形骱０秴^(qū)域，位于永萬(wàn)路以西的某樓盤(pán)項(xiàng)目，今年2月份，銷(xiāo)售價(jià)格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米15600元以上，短短四個(gè)月時(shí)間，上漲幅度達(dá)到了50％。而在2016年年中時(shí)，這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)部分仍在萬(wàn)元以下，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格更低。

　　據(jù)上述樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，即將新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，目前預(yù)售證還沒(méi)拿到，但是估計(jì)價(jià)格不會(huì)低于目前在售樓盤(pán)價(jià)格，大概會(huì)在16500元左右。此外，西海岸五源河區(qū)域的“晨暉·帝景”等多個(gè)小區(qū)漲幅也與此類(lèi)似，年初均價(jià)約10000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到近16000元左右。

　　即使在距離主城區(qū)近20公里開(kāi)外的新盤(pán)，均價(jià)也躍升至萬(wàn)元以上。例如7月下旬新開(kāi)盤(pán)的?？凇熬G地城”項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)也躍至每平方米10000元左右，開(kāi)盤(pán)日門(mén)庭若市，仍有人排隊(duì)搶購(gòu)。在?？谖逶春訁^(qū)域，大部分樓盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)在18000元左右浮動(dòng)，部分樓盤(pán)價(jià)格突破了20000元。

　　今年以來(lái)，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列入“70個(gè)大中城市”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的?？凇⑷齺喴宦贰案吒杳瓦M(jìn)”。今年一季度，海口、三亞樓市“量?jī)r(jià)齊升”，兩市輪流占據(jù)全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅第一的位置。進(jìn)入二季度，為加大對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)督查監(jiān)管力度，遏制過(guò)快上漲的勢(shì)頭，穩(wěn)定海南樓市，各級(jí)政府迅速出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施：4月14日，海南發(fā)布《關(guān)于限制購(gòu)買(mǎi)多套商品住宅的通知》，隨后多個(gè)市縣出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。

　　但即便出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則，?？诤腿齺喎?jī)r(jià)依舊維持“漲勢(shì)”。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，?？谑泻腿齺喪须p雙上漲，且兩個(gè)月漲幅數(shù)據(jù)一樣。其中，?？谑型壬蠞q8.4％；三亞市同比上漲8.3％，8月份這一數(shù)據(jù)則為6.7％和7.6％。

　　房?jī)r(jià)回調(diào)概率變大

　　針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，海南省9月29日出臺(tái)的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中，放出多個(gè)“大招”：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許開(kāi)發(fā)新建用于解決本地居民住房問(wèn)題的保障性住房、改善性商品住房。

　　此外，還停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)，停批產(chǎn)權(quán)式酒店，暫停個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。

　　此前，?？凇⑷齺啞⑷f(wàn)寧和陵水等四個(gè)市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易。暫停二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易，根源在于海南省嚴(yán)格規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)的情況下，土地二級(jí)市場(chǎng)交易頻繁，特別是未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣(mài)土地問(wèn)題較為突出，嚴(yán)重影響了正常的土地市場(chǎng)管理秩序。

　　政策在變，市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生變化。國(guó)內(nèi)一家大型房企在三亞項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，盡管現(xiàn)在三亞房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2010年后的高點(diǎn)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，三亞房?jī)r(jià)不止23000元，真正的價(jià)值應(yīng)該可以達(dá)到40000或50000元左右。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)對(duì)此觀(guān)點(diǎn)反對(duì)意見(jiàn)較多。三亞亞龍灣一家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相對(duì)冷靜，他表示，2010年三亞房?jī)r(jià)到26000元高點(diǎn)，隨后便一路下挫，再次回到這個(gè)高點(diǎn)用了五年多時(shí)間。未來(lái)即使達(dá)到50000元價(jià)格，至少需要六七年以上的時(shí)間。

　　他表示，今年海南旺季銷(xiāo)售會(huì)以促銷(xiāo)為主，雖然表面上沒(méi)有多少房源，開(kāi)發(fā)商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點(diǎn)點(diǎn)甜頭，但整體真實(shí)成交價(jià)格基本上不可能維持上漲，能夠持平算是好的了。

　　此外，海南樓市必須要面對(duì)的一個(gè)“硬傷”，高空置率。高空置率一度是外界對(duì)海南房地產(chǎn)的印象。海南樓市空置率一度高達(dá)七成以上，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企，比如海南東部一城市，部分區(qū)域的小區(qū)在淡季（夏季）空置率高達(dá)九成以上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也是海南房?jī)r(jià)難以繼續(xù)上漲的重要因素之一。

　　監(jiān)管政策待更精準(zhǔn)

　　表面上看起來(lái)，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)格，但在調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之后，一些市縣房?jī)r(jià)仍在“隱性”上漲表明當(dāng)前政策在部分層面上失效。

　　“面對(duì)高房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)出的是投機(jī)者‘風(fēng)生水起’，剛需購(gòu)房者依舊‘一籌莫展’?！焙Ｄ袭?dāng)?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于市場(chǎng)主體而言，當(dāng)前的調(diào)控政策并未起到抑制房?jī)r(jià)保護(hù)剛需的作用，甚至一定程度上起到了反作用，開(kāi)發(fā)商依舊“跑馬圈地”，剛需購(gòu)房者在首套房貸利率上浮的情況下，購(gòu)房更是難上加難。

　　實(shí)際上，海南省部分市縣隨著房?jī)r(jià)上漲，庫(kù)存去化較快，部分區(qū)域商品住宅供需出現(xiàn)變化。以海口市為例，自從海南省實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策以來(lái)，?？谑形幢涣腥搿２贿^(guò)，每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過(guò)近兩年年均商品住宅銷(xiāo)售面積；實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年。因此，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑械纳唐纷≌瑤?kù)存長(zhǎng)期處于全省平均水平之下，不存在去庫(kù)存壓力，甚至部分區(qū)域不是去庫(kù)存而是需要補(bǔ)庫(kù)存。

　　上述房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，海口劃定的限購(gòu)區(qū)大多是庫(kù)存較少或者基本沒(méi)有新房房源的區(qū)域，相反未限購(gòu)區(qū)域，卻是海口新房房源較多的區(qū)域，這也使得政策看起來(lái)有點(diǎn)“避重就輕”之嫌。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果后續(xù)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲，那么建議擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，或者說(shuō)落實(shí)類(lèi)似限售等區(qū)域，同時(shí)地方政府需要在限購(gòu)區(qū)域積極落實(shí)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，這樣才有助于此類(lèi)市場(chǎng)后續(xù)獲得一個(gè)較好的平穩(wěn)的發(fā)展。此外，建議對(duì)二手房交易實(shí)行更嚴(yán)格的政策防止投機(jī)炒作。

　　不公布即時(shí)的網(wǎng)簽及交易數(shù)據(jù)，使得市場(chǎng)行情更加復(fù)雜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京等城市住建部門(mén)相關(guān)官方網(wǎng)站上，包括存量房交易服務(wù)平臺(tái)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主題服務(wù)等版塊基本上囊括了包括預(yù)售許可辦理、現(xiàn)房銷(xiāo)售備案及期房和現(xiàn)房網(wǎng)上簽約等數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等公開(kāi)方面，北京市采用了按日及按月統(tǒng)計(jì)公布的方式，比如8月21日期房網(wǎng)上人夠套數(shù)及相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，期房網(wǎng)上簽約套數(shù)等一一進(jìn)行了公布，甚至在房源核驗(yàn)列表中，連擬售價(jià)格等數(shù)據(jù)也行了公示。

　　但在海口及三亞等住建部門(mén)網(wǎng)站上，上述相關(guān)數(shù)據(jù)卻幾無(wú)蹤跡，甚至連網(wǎng)頁(yè)底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”也指向了其他不相關(guān)網(wǎng)站。記者向?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人咨詢(xún)相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示相關(guān)數(shù)據(jù)不方便公開(kāi)。三亞市住建局相關(guān)網(wǎng)站類(lèi)似信息也不見(jiàn)蹤跡，海南省住建廳官網(wǎng)上也沒(méi)有相關(guān)菜單設(shè)置。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，海南省及市縣應(yīng)當(dāng)公布即時(shí)交易數(shù)據(jù)，使得市場(chǎng)更加透明，能夠讓市場(chǎng)在準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下作出合理地反應(yīng)。