銀行嚴控房貸總額 2017年房企業(yè)績盛宴猶在

2017-12-19 14:03 來源：中國證券報

[摘要] 目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準上浮10%。除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流。從趨勢看，2018年也會延續(xù)這一變化。

　　國家統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份，國內(nèi)一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。另據(jù)統(tǒng)計上海等嚴格限購的一線城市，房貸幾年來出現(xiàn)了首次下滑。

　　由于前兩年的房價上漲，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的房地產(chǎn)盛宴：2017年是銷售業(yè)績與利潤上漲最為迅速的一年。本輪調(diào)控逐漸開始影響市場，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。

　　房貸政策不松動

　　國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，7個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢4個城市環(huán)比持平。從同比看，有11個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，說明這些城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平。

　　同時，上海二手房市場出現(xiàn)了5%左右的議價空間。由于新盤長期不開，客戶很有可能轉(zhuǎn)向二手房市場，當前房東誠意出售的比例還是相當高的，5%甚至更高的折扣比較常見。

　　某城商行的相關(guān)人士表示，現(xiàn)在對于住房按揭貸款是控制總額度。對于二手房，也要看房屋的新舊程度來決定最高貸款額度，但一定是嚴格執(zhí)行限購政策。

　　上海此前的限購政策規(guī)定，購買首套房，申請商業(yè)貸款的，首付比例不得低于35%。在上海市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄以及在上海市已擁有1套住房的，均屬于購買第二套房。購買第二套普通自住房貸款首付比例不得低于50%，購買非普通自住房貸款首付比例不得低于70%。二套普通商品房貸款利率上浮10%。二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10%。

　　央行上?？偛颗兜?1月份上海市貨幣信貸運行情況顯示，上海個人住房貸款環(huán)比回落。11月份，上海市本外幣個人住房貸款當月減少48.12億元，同比減303.82億元。其中二手房貸款當月減少38.09億元，同比減192.56億元。11月末上海市本外幣個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速環(huán)比和同比分別下降3.1個百分點和28.4個百分點。這是自2012年5月以來上海首度出現(xiàn)單月個人住房貸款環(huán)比減少。

　　12月還有不到2個星期，當下申請住房按揭貸款，銀行已經(jīng)不可能放貸，這是2017年的常態(tài)。同時，因為成交量銳減，貸款額度雖然明顯收緊，特別是一線城市，但并未出現(xiàn)全面停貸現(xiàn)象。目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準上浮10%。除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流。從趨勢看，2018年也會延續(xù)這一變化。

　　房企業(yè)績不減

　　因為過去兩年多的樓市火爆，2017年房企將迎來歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。樓市雖然調(diào)控，但市場影響在三季度末才出現(xiàn)。整體看，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的2017年房地產(chǎn)盛宴。

　　截至12月初，已經(jīng)有9家房企公布2017年前11月銷售額，其中包括恒大、萬科等龍頭房企。整體看，9家房企合計銷售額達到了15395億元，比2016年同期上漲幅度高達50%。大部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)。

　　從這9家企業(yè)看，萬科、恒大已突破4000億元大關(guān)，而融創(chuàng)也接近3000億元，新城等企業(yè)歷史首次銷售突破千億。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地。截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了20982億元。與2016年同期拿地金額13720億元對比，漲幅達到了53%(招拍掛數(shù)據(jù))。而且，2017年以來，拿地過百億的房企達到了58家，而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200億以上的企業(yè)大約30家。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，本輪調(diào)控逐漸開始影響市場，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄，企業(yè)之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào)。資金成本逐漸增加，各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。