房企加速入局長租公寓迎來“洗牌”期

2017-12-20 09:59 來源：中國建設(shè)報

[摘要] 企業(yè)方面，房企正遭遇市場調(diào)控、融資渠道收緊、拿地成本升高等困境，轉(zhuǎn)型在即，長租公寓為房企打開了另一扇大門。

　　左手政策，右手資源，長租公寓市場發(fā)展正處在轉(zhuǎn)折點。

　　“住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策……”從國家到地方，政府不斷推出各類鼓勵租賃市場發(fā)展的政策，為租購并舉的住房制度培育“土壤”，購房市場密集調(diào)控，租賃市場東風勁吹。企業(yè)方面，房企正遭遇市場調(diào)控、融資渠道收緊、拿地成本升高等困境，轉(zhuǎn)型在即，長租公寓為房企打開了另一扇大門。

　　“我們將整合集團內(nèi)外部資源，為租客打造整體的服務(wù)方式。除了青年公寓，未來我們還將推出諸如高端、家庭、養(yǎng)老等更多的產(chǎn)品線，提供多層次的產(chǎn)品供應(yīng)?！北坦饒@長租公寓負責人介紹，長租公寓業(yè)務(wù)在集團內(nèi)部承載著更多的戰(zhàn)略方向和戰(zhàn)略意圖。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國TOP30的房地產(chǎn)企業(yè)已有三成涉足長租公寓，碧桂園、萬科、龍湖等一眾房企正在“重兵布局”長租公寓市場。開發(fā)商入局之后，長租公寓市場匯聚了互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系、開發(fā)商系等在內(nèi)的多元競爭主體，行業(yè)面臨“洗牌”。

　　開發(fā)商搶灘

　　中共中央政治局日前召開會議提出，要把“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”作為2018年著力抓好的重點工作之一。有分析人士把“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”解讀為又一次房地產(chǎn)改革。在新時代的背景下，再加上房地產(chǎn)市場的密集調(diào)控，嗅覺敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)加快了轉(zhuǎn)型之路，長租公寓成為房企多元化布局的重要領(lǐng)域。

　　在政策層面，中央為住房制度做了頂層設(shè)計，要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2016年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》之后，多部委陸續(xù)出臺支持發(fā)展租賃市場的政策文件，明確鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

　　多個省份積極出臺配合政策，為租購并舉的住房制度培育“土壤”。比如，北京、杭州等熱點城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川等省開展房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）試點，允許商改住，鼓勵個人出租住房且有配套減稅政策。

　　金融通道不斷打通，比如，在“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批后不久，“保利租賃住房REITs”獲得了上海證券交易所審議通過，這是國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。銀行等金融機構(gòu)的介入也為長租公寓的發(fā)展形成“助攻”，比如建設(shè)銀行在佛山推出了針對不同市場主體及場景的住房租賃項目——“CCB建融家園·樂家”，預(yù)計總共為佛山住房租賃項目提供2000億元貸款。

　　在多項利好政策的推動下，碧桂園、萬科、龍湖等一眾房企已經(jīng)進軍長租公寓市場。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國TOP30的房企已有三成涉足長租公寓。隨著“租購并舉”等政策加速落地，會有更多房企跟隨入局。

　　開發(fā)商作為入局的“后來者”優(yōu)勢明顯。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)已在歷史開發(fā)中儲備不少自持物業(yè)，其中已開發(fā)的商業(yè)和操盤的舊城改造等項目在條件合適時均可轉(zhuǎn)換為租賃房源；另一方面，當前房地產(chǎn)企業(yè)在新增自持供地上也是主力軍。截至2017年9月上旬，北京、廣州等城市累計供應(yīng)的70余宗、將產(chǎn)生超360萬平方米租賃住房的自持地塊，主要為碧桂園、萬科、龍湖、首開等大型房企競得。

　　房地產(chǎn)企業(yè)入局長租公寓往往不是淺嘗輒止，而是在謀劃戰(zhàn)略布局。碧桂園方面稱，集團不是為了做長租而做長租，長租公寓業(yè)務(wù)在集團內(nèi)部承載著更多的戰(zhàn)略方向和戰(zhàn)略意圖。碧桂園有兩個很重要的地產(chǎn)創(chuàng)新方向，一個是產(chǎn)城融合，一個就是長租公寓，因此在人才調(diào)配、區(qū)域宣傳等方面，長租公寓都是碧桂園相當重視的板塊。

　　加速市場探索

　　事實上，在開發(fā)商入局之前，長租公寓市場已經(jīng)存在了以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓，以窩趣、城家等為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等為代表的中介系公寓。隨著房企入局長租公寓，各類資本、機構(gòu)也爭相涌入，將長租公寓加速推向了“拉鋸戰(zhàn)”競爭階段，租賃市場競爭格局正在重構(gòu)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)入局首先在銀企合作新路徑方面展開了探索。11月3日，中國建設(shè)銀行舉辦深圳住房租賃戰(zhàn)略合作簽約暨人才安居合資公司揭牌儀式，分別與碧桂園、萬科、恒大等11家房地產(chǎn)企業(yè)和11家承租企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進深圳住房租賃市場發(fā)展。在房地產(chǎn)市場獨占鰲頭的碧桂園，積極響應(yīng)“租購并舉”政策，還與城市商業(yè)銀行、全國性股份制商業(yè)銀行達成了合作。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會執(zhí)行會長劉洪玉表示，租賃市場和租賃機構(gòu)的發(fā)展，除了政策導(dǎo)向，也離不開金融機構(gòu)的支持，碧桂園與銀行的合作是一件好事，將有力促進租賃市場發(fā)展。

　　值得注意的是，長租公寓仍處于起步階段，盈利模式尚不明晰。多數(shù)長租公寓項目回收現(xiàn)金的方式主要依靠租金和增值服務(wù)，在單筆收益相對有限的情況下，規(guī)模就成為實現(xiàn)盈利的決定性因素。

　　碧桂園相關(guān)負責人表示，集團長租品牌計劃融居住、物業(yè)、金融、商娛、健康等多元內(nèi)容于一體，為租客營造“夢幻之家”，另外從增值服務(wù)方面發(fā)力，為業(yè)主提供一站式房屋租賃解決方案。同時，碧桂園將利用其自身強大的上下游資源整合能力，未來可能會推出如高端、家庭、養(yǎng)老等更多的產(chǎn)品線，供應(yīng)多層次的產(chǎn)品。

　　分析人士認為，以碧桂園等為代表的開發(fā)商入局長租公寓市場，將“攪動”市場現(xiàn)有競爭格局。一方面，各類資本、機構(gòu)爭相涌入，將給長租公寓市場帶來更多活力，推進行業(yè)探索進程；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)入局為原有互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系競爭主體帶來壓力，推動一輪兼收并購和資源重組，帶來行業(yè)“洗牌”?？傮w上來說，房地產(chǎn)企業(yè)入局長租公寓，是統(tǒng)籌增量市場和存量市場資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈健全發(fā)展的機遇。