昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當(dāng)一批地王項(xiàng)目站上銷售前臺(tái)，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。
“最后一次，還有加價(jià)的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場(chǎng)的一幕幕，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于頂級(jí)國際大片。每加價(jià)一次，巨大的成本投入都在考驗(yàn)舉牌人的心理底線。地王，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個(gè)對(duì)手間的上百輪對(duì)決后榮耀登場(chǎng)，成為房企實(shí)力的象征。
然而，榮耀的背后，卻藏著幾許悲情。上證報(bào)記者經(jīng)過實(shí)地走訪和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些曾經(jīng)的地王，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要么連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關(guān)；要么土地款無法按時(shí)付清，退地或轉(zhuǎn)手；要么舉債百億信托，以支持地王開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價(jià)，計(jì)提上億減值準(zhǔn)備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國企巨頭。
“在忽悠了市場(chǎng)和政府的同時(shí)，也忽悠了自己?！币晃环康禺a(chǎn)界資深人士對(duì)眾多地王的點(diǎn)評(píng)，一語中的。
花錢賺吆喝的地王：首付只需6%
對(duì)于原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%
三天前，恒大在杭州第一個(gè)真正意義上的超級(jí)大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風(fēng)格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場(chǎng)面”，熱鬧非常。這次也不例外。
根據(jù)公開信息，本次恒大帝景銷售均價(jià)1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個(gè)杭州項(xiàng)目能夠開盤回款逾5億元，這無論對(duì)怎樣級(jí)別的房企來說，都實(shí)非易事。但是，恒大這筆賬，還應(yīng)該細(xì)算。
如果就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級(jí)項(xiàng)目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達(dá)142輪報(bào)價(jià)，最終以25.95億元成交，折合樓板價(jià)為10556元/平方米。風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)拿下了這一地王項(xiàng)目。
而回看當(dāng)年數(shù)據(jù)，蕭山樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初現(xiàn)。2013年6月，蕭山商品房銷售均價(jià)1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經(jīng)登記的商品房可售房源高達(dá)17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化周期高達(dá)21個(gè)月，超過多數(shù)城市和區(qū)域的去化周期。然而，這一切并沒有影響恒大拿地的沖動(dòng)。“從現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)來看，當(dāng)時(shí)恒大拿地的價(jià)格確實(shí)太尷尬了?！焙贾莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)一資深人士稱。
一位知情人士告訴記者，恒大內(nèi)部對(duì)這個(gè)項(xiàng)目盈利前景的判斷還是挺悲觀的?！皬暮愦蟮劬?.6萬元/平方米的定價(jià)來看，其實(shí)公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個(gè)不虧有個(gè)前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因?！鄙鲜鋈耸糠Q。
就在恒大帝景開盤前一周，記者曾赴樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。當(dāng)時(shí)，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，并已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場(chǎng)，只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到作業(yè)吊車，出地面的高層建筑幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預(yù)售。而杭州市區(qū)更寬松，只要出地面就可以賣。這種預(yù)售門檻，遠(yuǎn)低于上海等地。
另外，在蕭山，開發(fā)商“偷面積”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。也就是說，報(bào)建不足100平方米的一套住宅，開發(fā)商可以做出實(shí)際上高達(dá)120平方米的實(shí)用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。
“杭州樓市是一個(gè)奇怪的市場(chǎng)。土地成本會(huì)占到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項(xiàng)目更是占到三分之二。地方政府高價(jià)賣地的后果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報(bào)?！币晃缓贾莘科髢?nèi)部人士說。
實(shí)際上，為了盡快賣房，房企各類優(yōu)惠已經(jīng)超出市場(chǎng)想象。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開盤總價(jià)8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。
除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經(jīng)被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需要付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。
也就是說，即使實(shí)現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實(shí)際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。
“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下
杭州去年房產(chǎn)銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對(duì)應(yīng)的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達(dá)1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對(duì)杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號(hào)，似乎有點(diǎn)生不逢時(shí)
“凡在去年下半年還高溢價(jià)拿地的，今年都非死即傷?！敝泻５禺a(chǎn)某高管向記者感慨。
這個(gè)判斷也得到杭州本地房企濱江集團(tuán)董事長戚金興的認(rèn)同?！叭ツ旰贾萃恋刭u了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進(jìn)來的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧?！逼萁鹋d說。
在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地王，是中海御道路一號(hào)。
拿地的時(shí)候，中海實(shí)在是風(fēng)光無限。2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進(jìn)場(chǎng)爭奪，三宗地塊的競價(jià)用時(shí)竟超過4小時(shí)，最終中海地產(chǎn)以總價(jià)近55.9億元同時(shí)配建9.81萬平方米金融城高級(jí)人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計(jì)算的綜合樓面地價(jià)高達(dá)18150元/平方米。
然而這種計(jì)算方式并不能反映地塊真實(shí)地價(jià)。要測(cè)算中海地產(chǎn)實(shí)際付出的樓面地價(jià)，需要考慮配建高級(jí)人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認(rèn)可的內(nèi)部測(cè)算，這個(gè)名叫御道路一號(hào)的項(xiàng)目實(shí)際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價(jià)已達(dá)38000元/平方米以上。若再加上營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他隱性成本，中海御道路一號(hào)的一期成本在4萬元/平方米左右。
4萬元/平方米是什么概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價(jià)格在今年3月時(shí)曾達(dá)到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價(jià)5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價(jià)率超過15%的普遍規(guī)律來看， 御道路一號(hào)的二線江景房合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)為3.8萬至4.2萬元/平方米。
日前，記者在中海御道路一號(hào)售樓處了解的情況是，目前項(xiàng)目并未正式開盤，銷售價(jià)格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項(xiàng)目曾經(jīng)暗開過一次?？赡苁且蛘J(rèn)購情況不佳，項(xiàng)目索性對(duì)外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號(hào)官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。
據(jù)了解，中海御道路一號(hào)一期的預(yù)售報(bào)備均價(jià)是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預(yù)售價(jià)格來看，項(xiàng)目開盤底價(jià)可能低至3.6萬元/平方米。
“當(dāng)然，這只是二線江景的小戶型價(jià)格。中?？梢酝ㄟ^后期一線江景房的高溢價(jià)來收回利潤。但無疑，這個(gè)項(xiàng)目去化壓力和盈利壓力很大。正是因?yàn)樵摰赝蹴?xiàng)目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價(jià)回款，引領(lǐng)了杭州本輪降價(jià)潮?！币晃缓贾蓍_發(fā)商告訴記者。
杭州克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項(xiàng)目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場(chǎng)，十分少見。
至于杭州樓市整體形勢(shì)，很多業(yè)內(nèi)人士表示悲觀?！斑@和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)。浙江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，近年來經(jīng)濟(jì)大面積滑坡。原來豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體即私營企業(yè)主財(cái)富縮水劇烈。再加上此前已經(jīng)購入了很多投資性房產(chǎn)，現(xiàn)在購房需求大幅下降。”某豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。
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