需求旺盛 鄭州7月房?jī)r(jià)“破九”
庫(kù)存預(yù)警 住宅市場(chǎng)庫(kù)存卻在下降
專家解讀 “房荒”是個(gè)別現(xiàn)象、不可跟風(fēng)
近來,國(guó)內(nèi)一、二線城市不斷爆出“房荒”一說,市場(chǎng)供應(yīng)不足,消費(fèi)者扎堆購(gòu)房,使得不斷出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場(chǎng)“房荒”被再次提出。日益上漲的房?jī)r(jià)下,鄭州是否也存在“房荒”?記者進(jìn)行了調(diào)查。
【踩盤】實(shí)地探訪 市區(qū)選房的確難
8中旬,鄭州市民趙先生在西三環(huán)外一家樓盤銷售中心簽訂了購(gòu)房合同。一切手續(xù)辦完后,趙先生拿出手機(jī)給在洛陽(yáng)的妻子打了個(gè)電話,然后自己找個(gè)小飯店喝了點(diǎn)悶酒。
“夫妻兩地分居好幾年了,一直想在鄭州市區(qū)買套房子,好把老婆孩子都接過來。但房?jī)r(jià)一直漲,我才狠下心借了錢開始選房,才發(fā)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)已經(jīng)很難買到房子了。要么價(jià)格太貴,要么沒房源。”趙先生說,他之前盯過的幾個(gè)樓盤現(xiàn)在都說沒房賣了,最后只好在西環(huán)外買了套。
同樣,市民于先生也是遇到了買房難的境遇。他準(zhǔn)備明年“十一”結(jié)婚,今年年初以來就開始籌備買房,但直到現(xiàn)在還沒買到合適的房子?!拔覀円蟛桓?,兩房就可以了,但是好多相中的路段或小區(qū)都沒有房子了。有的只剩幾套房子,也沒得挑?!庇谙壬f,現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的好多房子要么面積太大,要么價(jià)格太貴,有人建議他們?nèi)ソ紖^(qū)買房子,可是他們又沒有買車,不現(xiàn)實(shí)。
鄭州市內(nèi)的房子真的這么難買嗎?記者來到南陽(yáng)路、建設(shè)路、航海路等幾個(gè)區(qū)域探訪?!耙黄谫u完了,二期還沒開盤呢,可以先登記下資料?!痹谝患覙潜P售樓處,售樓員這樣告訴記者?!笆着瞥龅姆吭催€剩三套,數(shù)量很少;二批推出的房源目前還不知道具體時(shí)間,但估計(jì)快了?!倍诹硪患覙潜P售樓處,記者同樣得到這樣的回復(fù)。
走訪后,記者注意到,前7個(gè)月,鄭州市內(nèi)雖然沒有出現(xiàn)無房可賣的現(xiàn)象,但很多開發(fā)商確實(shí)存在開工率不足的現(xiàn)象,很多樓盤都只是動(dòng)了一期,或者只是推出首批房源,后續(xù)工程或者房源都安排在下半年推出。
【解讀】住宅庫(kù)存偏低 但還沒“慌”
房子這么難買,難道國(guó)內(nèi)其他城市出現(xiàn)的“房荒”也來到鄭州了?“目前鄭州市說房荒為時(shí)過早,商業(yè)用房嚴(yán)重供大于求,據(jù)王牌地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)當(dāng)前存量約390萬平方米,按當(dāng)前商業(yè)用房消化速度,足夠賣3到4年。鄭州市住宅存量約462萬平方米,夠賣半年,當(dāng)前住宅供需值得預(yù)警?!狈康禺a(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君說。
對(duì)此,河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清也認(rèn)為,據(jù)目前房地產(chǎn)形勢(shì)判斷,鄭州市沒有出現(xiàn)“房荒”,在短期內(nèi)不會(huì)有“房荒”現(xiàn)象。這得益于鄭州市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體定位,政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策沒有放松,各項(xiàng)調(diào)控政策都在執(zhí)行,所以在短期內(nèi)看不到明顯的“房荒”趨勢(shì)。至于將來是否會(huì)有“房荒”出現(xiàn),主要還得看后續(xù)政策有無變化或跟進(jìn)。假如國(guó)家調(diào)控相關(guān)政策有松動(dòng),或者是調(diào)控政策跟不上市場(chǎng)的變化,導(dǎo)致大家爭(zhēng)相買房,可能會(huì)出現(xiàn)“房荒”,但短期內(nèi)鄭州市看不到這種跡象。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示,鄭州市現(xiàn)有房源庫(kù)存量偏低可能是事實(shí),但不至于出現(xiàn)“房荒”現(xiàn)象。而且?guī)齑媪恳彩且粋€(gè)動(dòng)態(tài)的過程,不是一成不變的,隨著時(shí)間的推移、庫(kù)存量的增加,“房荒”出現(xiàn)的可能性會(huì)比較低。再者,房荒也不會(huì)是全國(guó)普遍現(xiàn)象,持續(xù)時(shí)間也不會(huì)過長(zhǎng),幾個(gè)月就會(huì)過去。
【追問】為何難?開發(fā)斷檔、新盤暴搶
但是為什么上半年以來,鄭州市區(qū)內(nèi)的房子這么難買?
“鄭州不存在房荒這種夸張的形式。”正商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人趙恩生告訴記者,鄭州在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)中發(fā)展比較平穩(wěn),住宅市場(chǎng)目前相對(duì)來說還是很火爆的,僅從成交面積和套數(shù)、價(jià)格來看,處于上升趨勢(shì)。據(jù)他觀察,大部分項(xiàng)目的月銷售量都在逐月上升,平均上升幅度為30%。尤其是七、八月份,傳統(tǒng)的淡季呈現(xiàn)了“淡季不淡”現(xiàn)象。從整個(gè)市場(chǎng)來看,新項(xiàng)目開盤至少能消化70%。
趙恩生透露,僅拿正商在今年6月底開盤的華鉆首期來說,開盤當(dāng)天就已經(jīng)賣了80%以上,1000多名客戶到現(xiàn)場(chǎng)選購(gòu),這說明購(gòu)房熱情不減,基本上符合他們的市場(chǎng)預(yù)期。
采訪中,記者也發(fā)現(xiàn),目前鄭州市的購(gòu)房族中剛需占有主要比例,這些人買房的主要目的是結(jié)婚、生孩子或者從外地到鄭州工作,因此他們購(gòu)房的主要目光集中在兩房或者小三房?!皩?shí)際上前幾年的限購(gòu)讓很多購(gòu)房族一直在觀望,但依舊沒有等來房?jī)r(jià)下降,于是今年紛紛決定出手購(gòu)房?!壁w恩生說,從今年三、四月份開始,購(gòu)房者的熱情就開始爆發(fā)了。目前,雖然還沒有達(dá)到“房荒”的地步,但是很多樓盤新開盤銷售情況都很好,整體住宅市場(chǎng)形勢(shì)都在逐漸向好的方向發(fā)展。
對(duì)此,上官同君仍舊認(rèn)為,房企無房可賣是個(gè)案。開發(fā)斷檔是房企自身項(xiàng)目管理不成熟的集中體現(xiàn),新盤爆搶則說明剛需強(qiáng)勁。需要注意的是,鄭州房企開始步入寡頭地產(chǎn)時(shí)代,就是部分有品牌有實(shí)力的房企開發(fā)量逐步增大,諸如鄭州城中村改造等項(xiàng)目投放量集中,開始出現(xiàn)少數(shù)房企壟斷跡象。部分房企開發(fā)斷檔、無房賣現(xiàn)象值得警醒、反思。
【數(shù)據(jù)】七月鄭州商品房?jī)r(jià)格“破九”
8月19日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布7月份“鄭房指數(shù)”,鄭州商品房銷售均價(jià)首次突破9000元,均價(jià)9011元/平方米。
而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道稱,供應(yīng)短缺反映在北京樓市的庫(kù)存上。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,目前北京樓市的庫(kù)存維持在6.5萬套的低水平,而中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示,北京樓市庫(kù)存消化周期為7個(gè)月,這已經(jīng)是一個(gè)非常低的水平。
而據(jù)本地媒體報(bào)道稱,鄭州市房管局一位負(fù)責(zé)人向記者表示,七、八月份,鄭州住宅供銷兩旺,庫(kù)存繼續(xù)下降。7月底的時(shí)候,鄭州住宅庫(kù)存還能賣4個(gè)月;現(xiàn)在只能賣3個(gè)月。
房?jī)r(jià)“破九”,庫(kù)存預(yù)警,下半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么變化?
劉社提出,所謂國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)的“房荒”主要是近幾個(gè)月房源庫(kù)存量下降,供需不平衡所致。由于前兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策不明朗,使得開發(fā)商處于觀望狀態(tài),拿地量有限,再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的供不應(yīng)求,才導(dǎo)致房源出現(xiàn)供應(yīng)不足、庫(kù)存下降。至于個(gè)別地方出現(xiàn)“房荒”,不會(huì)是長(zhǎng)期的現(xiàn)象,所以不必過于重視。
而地方政府對(duì)國(guó)五條政策的執(zhí)行是打折扣的,這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要因素之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種狀況,開發(fā)商會(huì)適當(dāng)調(diào)整,政府也會(huì)調(diào)控,“房荒”不是特別嚴(yán)重的情況,只會(huì)持續(xù)短暫的幾個(gè)月,所以不用太關(guān)注,更不要盲目跟風(fēng)。從另一方面看,出現(xiàn)房荒說明這座城市充滿活力,經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大空間,城市發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。
同致行地產(chǎn)鄭州分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為,鄭州市人口密度大,無論是剛性需求還是改善性需求都比較旺盛,同時(shí)鄭州商品住宅庫(kù)存量不足,鄭州樓市供應(yīng)緊張的局面短期難以改觀,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為必然事實(shí)。然而在政府預(yù)售新規(guī)、郊區(qū)低價(jià)樓盤的銷售下,鄭州住宅銷售均價(jià)預(yù)計(jì)下半年上漲速度會(huì)有所放緩。
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