房地產(chǎn)投資本身需要有GDP增長預(yù)期的刺激才能發(fā)展起來，如果沒有潛在需求，房地產(chǎn)投資本身就根本不會發(fā)生。從這個角度說，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)政治的結(jié)果而不是原因。
溫家寶總理2012年第一次在政府工作報告當(dāng)中提到要“促使住房價格合理回歸”。去年政府工作報告說的是抑制房價過快上漲，今年是說要合理回歸，這是一次很大的轉(zhuǎn)變。
為什么說要“合理回歸”？就是因為導(dǎo)致房價不合理的因素還在。房價不合理的因素在哪里？貨幣仍然嚴(yán)重超發(fā)、通脹依舊高位、利率仍然為負(fù)、地方政府對土地財政依賴癥仍在、國際熱錢仍蠢蠢欲動，等等。還有一個關(guān)鍵因素是，中國老百姓絕大多數(shù)到現(xiàn)在還沒有經(jīng)受真正的房產(chǎn)投資風(fēng)險教育，依然固執(zhí)地認(rèn)為房價永遠(yuǎn)只漲不跌，政府在房地產(chǎn)上有巨大利益，政府是絕不會讓房價跌的，于是老百姓只要有機(jī)會就優(yōu)先投資房產(chǎn)的信念根深蒂固。這是非常危險的。
這時候政府一旦稍微放松調(diào)控，馬上房價就會重新走向瘋狂，這對市場對經(jīng)濟(jì)對社會都會有很大的沖擊，政府信譽(yù)掃地，今后政策再無可執(zhí)行力和效果可言。所以當(dāng)前堅持房地產(chǎn)調(diào)控是必需的。
但每當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控到關(guān)鍵時，就不斷有人發(fā)出放松調(diào)控的呼聲。在臺面上最拿得出手的理由無非就是，房地產(chǎn)調(diào)控會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑，從而影響經(jīng)濟(jì)增長。總有那么一些在房地產(chǎn)投資上有深度切身利益的人士，是十分不耐心的，不甘心自己的資產(chǎn)價值受一點(diǎn)損失，哪怕?lián)p失是暫時的。他們說，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響那么重要，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈那么長，政府真的可以接受房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響嗎？我們說，我們看到中央政府已經(jīng)表示可以舍棄一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長，因為今年提出的是GDP增速為7.5%，為多年來最低。
這些年來很多人一直在說房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。不錯，房地產(chǎn)投資確對經(jīng)濟(jì)有拉動作用，但是這只是一個表象，“房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)論”一說中有很大一個誤區(qū)。
我們的研究團(tuán)隊近年來對房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的互動關(guān)系做了很多的研究，在2011年國際城市研究領(lǐng)域的著名期刊上，經(jīng)國際同行嚴(yán)格審稿，我們發(fā)表了一篇論文，證明了，在中國，房地產(chǎn)投資和GDP是互為因果的。
這是什么意思？一方面，今天的房地產(chǎn)投資增長確實會對明天的GDP產(chǎn)出有拉動作用。但另一方面，今天房地產(chǎn)的增長又是哪里來的？是上期GDP增長帶動起來的。也就是說，房地產(chǎn)投資本身需要有GDP增長預(yù)期的刺激才能發(fā)展起來，如果沒有潛在需求，房地產(chǎn)投資本身就根本不會發(fā)生。從這個角度說，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)政治的結(jié)果而不是原因。房地產(chǎn)投資不可能孤零零地存在，自己成為自己的發(fā)動機(jī)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，如果兩個東西，A和B，被證明是互為因果的，那就意味著A和B都不能單獨(dú)發(fā)動對方，需要一個外力作用來推動A和B的互動。這有點(diǎn)抽象。怎么去理解？打個比方，就像你踩自行車，你的前后輪互相在動，他們同時在作用對方，你能說到底是前輪帶動后輪，還是后輪帶動前輪？你可以說它們同時在帶動對方，但實質(zhì)上它們都沒有帶動對方，它們需要一個外力推動才能跑起來。哪里來的外力？那就是你的腳。你的腳的踩踏，才可以使自行車向前走。你的腳一旦停下來，自行車也就停下來了，不會兩個輪胎自己發(fā)力向前走。
那么在房地產(chǎn)投資和GDP這對車輪中，這個外力就是經(jīng)濟(jì)基本面。具體而言，就是城市化、個人創(chuàng)造性和企業(yè)活力的增長、在更好的制度下更多要素投入被動員起來，或同樣的要素被更有效率地進(jìn)行投入和配置。
再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)投資不是盲目和孤立的，必須要有潛在需求為前提。為什么日本不能以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)？它不想么？它非常想，想得不得了，但做不到。因為城市化終結(jié)了，老齡化早已經(jīng)來了，經(jīng)濟(jì)成長預(yù)期是負(fù)的，所以沒有人愿意去日本投資房地產(chǎn)?，F(xiàn)在美國也非常想刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，但是也做不到。因為基本面不存在這樣的條件。我國中西部很多城市的政府也想靠房地產(chǎn)投資去拉動經(jīng)濟(jì)，幾乎沒有哪個政府不想，非洲國家也想，但這個經(jīng)濟(jì)不是你想拉就能拉動起來，房地產(chǎn)的火車頭不是想開就能起來的。投資者不傻，要花真金白銀，沒有經(jīng)濟(jì)基本面利好信號，沒有看得見的潛在需求，不會有人去投資的。
我們需要從這個角度理解房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的作用。不是說房地產(chǎn)不重要。房地產(chǎn)很重要，如果后輪胎破了一個洞，前輪胎也轉(zhuǎn)不了，整個經(jīng)濟(jì)會受到很大影響甚至停滯。當(dāng)然，房地產(chǎn)本身只是經(jīng)濟(jì)的一個組成部分，不可能達(dá)到能與GDP一比一相匹配的地步，不過你可以想象一輛多輪自行車就好了。房地產(chǎn)投資與非房地產(chǎn)投資、金融、外貿(mào)等都是經(jīng)濟(jì)增長這輛大車的輪子。1998年房改前就是這樣的局面。一輛多輪自行車廢了一個車輪，還要其他輪子給這個輪子帶力，當(dāng)然整體的車速快不起來。反過來說，如果多輪自行車全速啟動后，有一個輪胎自我膨脹，與前輪的前進(jìn)速度不協(xié)調(diào)，又超出騎車者腳力的控制范圍，那么這輛多輪自行車肯定也騎不好，會翻車。所以，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，一定是在一個平衡關(guān)系范疇之內(nèi)才有效，超過內(nèi)在的平衡關(guān)系，只能成為經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)擔(dān)。
有些房地產(chǎn)商很狂妄，說我們開發(fā)商是城市締造者，自封“國之造城巨匠”。這是完全無知的表現(xiàn)。房地產(chǎn)商只能順勢而為、乘勢而上，識時務(wù)者為俊杰，毫無根基、在沙灘上硬生生自己造勢出來是不可能的。這方面的失敗案例有很多，遠(yuǎn)的是1993年海南島房地產(chǎn)熱，近的是北方多地出現(xiàn)的死城、鬼城。房地產(chǎn)成交量在熱點(diǎn)城市近期反彈，商品住宅成交價格一直沒有實質(zhì)下跌，多數(shù)開發(fā)商的投資仍然偏重豪宅和大戶型而非普通自住型商品房，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)性問題仍然很大，上述現(xiàn)象都說明當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控不是過緊了，而是還不夠。
政府當(dāng)然需要房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長相互配合，但前提是保持一個協(xié)調(diào)關(guān)系，從來不能指望房地產(chǎn)能單獨(dú)的起決定性的作用。所以中央政府這次保持了清醒頭腦，不被一部分利益集團(tuán)蠱惑，不為短期GDP而縱容房地產(chǎn)泡沫、飲鴆止渴，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，這是十分明智的。
?。ㄗ髡呦祻?fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任、副教授）
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