小產權房問題久議未決，再度成為兩會熱議話題。國土部部長徐紹史近日表示，今年國土部清理小產權房的工作將一手抓調查研究清理試點，一手抓執(zhí)法檢查嚴格防范，不讓小產權房現(xiàn)象蔓延。
雖然小產權房的存在并不符合法理，但這一灰色市場卻呈現(xiàn)出購銷兩旺之勢。在房價高企不下的語境下，小產權房成為城鎮(zhèn)中低收入家庭滿足住房需求的一個輸出通道，也被農民房主視為創(chuàng)收源泉。但與此同時，小產權房市場也潛藏了不少風險因素，讓交易雙方利益難以得到根本保障。恰因此，小產權房問題的合理解決，需要在“合法”與“合理”之間尋求一個平衡點。
在我國城鄉(xiāng)接合部、城中村等區(qū)域，大批附著在當?shù)剞r村集體所有土地上的房屋被推向了市場，業(yè)界稱之為“小產權房”。根據既有土地政策，集體土地使用權只能首先在集體成員內部初始配置，農民在自己宅基地上以及村民集體在集體建設用地上建設的住房只能賣給本村居民。顯然，小產權房并不是真正意義上的商品房，其產權不完全的特性并不受到法律的認可與保護。但即便如此，小產權房交易在各地長期存續(xù)，市場規(guī)模也日漸膨脹。
小產權房之所以在實踐中頗具市場人氣，關鍵還是迎合了購銷雙方的利益訴求。由于目前農村集體土地流轉受限，其市場價值也隨之受到抑制，附著其上的房屋因此具備了明顯的價格優(yōu)勢，吸引了大批無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民。而隨著小產權房的出售，農民獲得了財產變現(xiàn)收益，也樂見其成。以此觀之，小產權房成為房地產市場固有弊病的“副產品”，一定程度上緩解了高房價壓力，意外承擔起了中低收入家庭居住需求的保障功能。所以，小產權房問題不僅僅關乎經濟利益，而且涉及到民生維穩(wěn)課題，若主管部門對小產權房采取“一刀切”式硬性規(guī)制，必然傷及民眾切身利益與情感，引發(fā)民意反彈。
小產權房具有一定市場生存空間，但并不意味著可以全面放開。畢竟，在不合法的前提下，小產權房交易雙方的切身利益難以得到全方位保障。就購房者而言，小產權房只能一次性付款，不能獲得產權證明，不能借此房產落戶，更遑論擁有轉讓、處分、收益等權利。一旦涉及到拆遷賠償?shù)仁乱?，法律認可的受益者仍然是農民房主，而非現(xiàn)有買家。事實上，當前城鄉(xiāng)二元土地制度已經阻礙了我國的城市化進程，農村部分集體土地獲得流轉地位是大勢所趨，國有土地與農村集體土地同價同權將成為改革的方向。在這一體制變化過程中，諸多不確定因素導致部分農村集體土地的流失，小產權房的售價是否真實體現(xiàn)出了土地的稀缺屬性，農民財產權益是否受到侵害，這些都需要在市場制度完善之后進行具體鑒定。
應當指出的是，規(guī)制小產權房現(xiàn)象需要秉持彈性思維，既要呵護城鎮(zhèn)中低收入群體與農民的切身利益，又要防范灰色交易所引發(fā)的市場風險。其實談及行政操作并不復雜，具體而言，主管部門應當對小產權房附著土地的性質進行鑒別，如果屬于宅基地，可以通過要求購房者補繳相關稅費等方式認可其房屋產權；如果小產權房所屬位置有占用耕地之嫌，那就必須在明確“18億畝耕地紅線”的原則上，要求通過賣方退還房款、財政補貼等形式，保障基本耕地面積不受擠占?；蛟S，當前小產權房現(xiàn)實需求與法律框架之間的碰撞，能給我國農村集體土地制度改革提供契機，繼而逐步實現(xiàn)農民宅基地使用權交易的合法化。
小產權房現(xiàn)象是我國城鄉(xiāng)二元土地制度及保障房市場滯后等因素共同作用的結果。所以，聚焦于小產權房市場“單兵突進”式的整頓方案難以觸及到問題肌理，只有實現(xiàn)農村土地市場合理流轉、加快住房保障體系建設，才能讓久拖不決的小產權房問題得到根本厘清。(作者系經濟學博士)
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