昨天（10月31日），鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市國有建設(shè)用地(住宅) 使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買暫行辦法》，這表明鄭州土拍新政“熔斷制”正式出爐。根據(jù)辦法，任一競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競）價(jià)中止。

　　這是繼限購、限貸之后，鄭州又一波樓市調(diào)控襲來。但效果如何，還有待觀察。

　　鄭州土拍新政“熔斷制”正式登場

　　什么是熔斷制呢？

　　《辦法》第二條規(guī)定：國有建設(shè)用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權(quán)出讓過程原則上分兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上競價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場一次競價(jià)或轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次競價(jià)。

　　《辦法》第三條規(guī)定：任一競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競）價(jià)中止（以下簡稱網(wǎng)掛熔斷），該時(shí)點(diǎn)為熔斷點(diǎn)，此時(shí)出讓起始價(jià)的150%為熔斷地價(jià)，熔斷地價(jià)的報(bào)價(jià)競買人為熔斷人。

　　鄭州哪些范圍實(shí)行熔斷制？

　　《辦法》第二條規(guī)定，第二環(huán)節(jié)中，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競綜合房價(jià)方式確定土地競得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競地價(jià)方式確定土地競得人。

　　除此之外的其他區(qū)域，仍然按照老辦法進(jìn)行網(wǎng)拍。

　　怎么熔斷呢？

　　簡單來說，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人；

　　市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　那么，問題來了，誰來確定土地起始價(jià)呢？

　　《辦法》第六條規(guī)定，國土部門按照鄭州市60號(hào)文件規(guī)定，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、市場指導(dǎo)價(jià)、評(píng)估價(jià)合理確定土地掛牌起始價(jià)、熔斷地價(jià)及現(xiàn)場競價(jià)方式，報(bào)市政府審批，并經(jīng)省國土資源廳備案后實(shí)施。

　　該宗地的預(yù)期成交樓面地價(jià)原則上須小于該行政管轄區(qū)域（或功能區(qū)）內(nèi)以往最高成交宗地相應(yīng)價(jià)格。

　　看點(diǎn)：競拍違約將被列入禁拍黑名單，沒收保證金

　　新的網(wǎng)拍流程為：

　　網(wǎng)拍，未達(dá)到熔斷點(diǎn)，成交；

　　達(dá)到熔斷點(diǎn)，熔斷，后續(xù)競價(jià)無效。

　　經(jīng)開和東區(qū)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競爭房價(jià)。各競買人一次現(xiàn)場報(bào)價(jià)截止后，出讓人在公證機(jī)構(gòu)的公證下公布各競買人一次現(xiàn)場所報(bào)價(jià)格，按照有效報(bào)價(jià)計(jì)算，所報(bào)綜合房價(jià)最低的競買人為土地競得人，熔斷地價(jià)即為成交地價(jià)。

　　如只有一個(gè)競買人報(bào)綜合房價(jià)且符合報(bào)價(jià)規(guī)則的，報(bào)價(jià)人即為該地塊競得人，其所報(bào)綜合房價(jià)為競得房價(jià)。如有2個(gè)以上 (含2個(gè))競買人報(bào)綜合房價(jià)的，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)最低的為土地競得人，其所報(bào)綜合房價(jià)為競得房價(jià)；綜合房價(jià)報(bào)價(jià)相同的，按抽簽簽號(hào)小的為土地競得人，其所報(bào)綜合房價(jià)為競得房價(jià)。

　　市內(nèi)五區(qū)和高新區(qū)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競爭地價(jià)。現(xiàn)場報(bào)價(jià)須符合本宗地 《掛牌須知》規(guī)定的增價(jià)幅度和有關(guān)要求,否則視為無效現(xiàn)場報(bào)價(jià)。各競買人現(xiàn)場報(bào)價(jià)不得低于熔斷地價(jià)且不得高于出讓起始價(jià)的200%。

　　一次現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)無競買人報(bào)價(jià)的，以熔斷地價(jià)確定為該地塊成交價(jià)，熔斷人即為該地塊競得人。只有1個(gè)競買人報(bào)價(jià)且高于熔斷地價(jià)的，該報(bào)價(jià)人即為該地塊競得人，其所報(bào)價(jià)格為該地塊成交價(jià)。有2個(gè)以上 (含2個(gè))競買人報(bào)價(jià)的，所報(bào)地價(jià)最接近報(bào)價(jià)平均值的確定為土地競得人。所報(bào)地價(jià)不同但與平均值的差額絕對(duì)值相同時(shí)，按報(bào)價(jià)中高于平均值的報(bào)價(jià)人確定為土地競得人。所報(bào)地價(jià)相同且與平均值的差額絕對(duì)值也相同時(shí)，按抽簽簽號(hào)小的為土地競得人，競得人所報(bào)地價(jià)即為該地塊成交價(jià)。

　　所有的現(xiàn)場競價(jià)只有一次出價(jià)機(jī)會(huì)，和5分鐘思考時(shí)間。

　　現(xiàn)場統(tǒng)一公布價(jià)格，當(dāng)場宣布競得者。

　　熔斷點(diǎn)的出價(jià)者必須參與現(xiàn)場競價(jià)。所有地塊成交樓面價(jià)將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價(jià)。參與現(xiàn)場競價(jià)的競買人如有惡意串通、串標(biāo)、圍標(biāo)行為，影響土地出讓招拍掛活動(dòng)，給國家或其他競買人造成損失的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法嚴(yán)肅處理。

　　效果如何有待觀察

　　上一輪樓市瘋狂中，地王頻出、地價(jià)高漲亦是表現(xiàn)之一，今年春季在股市中推行的“熔斷制”，也被視為是從源頭平抑土地市場的高熱，進(jìn)而調(diào)控地價(jià)。目前，南京、蘇州等地均已采取措施來，比如土拍熔斷機(jī)制，來調(diào)控“過熱”的房地產(chǎn)市場。此番鄭州加入其中，成為平抑房價(jià)上漲的措施之一。

　　那么，已經(jīng)實(shí)施熔斷制的地方效果如何呢？

　　5月23日，蘇州迎來土地“限價(jià)令”后的首次土地拍賣會(huì)，4幅出讓地塊中，2幅純宅地雙雙因房企出價(jià)超過最高限定價(jià)格而宣告流拍。這是熔斷制在蘇州首次發(fā)威。

　　具體來看一下，一宗位于高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)桑園路東、規(guī)劃區(qū)間路南WG-39地塊，是5月18日蘇州市國土資源局宣布的“限價(jià)”地塊之一，最高總價(jià)100106萬元，最高樓板價(jià)13997元/平方米。1分鐘不到，該地塊就已有14輪競價(jià)，等到第113輪，最新出價(jià)達(dá)到了10.06億元，超過了地塊最高限價(jià)10.01億元，按照“限價(jià)令”，該地塊宣告流拍。另一宗宅地起始總價(jià)130162萬元，起始樓板價(jià)6714.3元/平方米，眾多房企一擁而上，5分鐘不到，出價(jià)最高總價(jià)271162萬元，最高樓板價(jià)13988元/平方米，超過了地塊的最高限價(jià)，從而宣告流拍。

　　“熔斷制就是為了限制地王產(chǎn)生。把土地價(jià)格壓下去，未來房價(jià)過熱受到抑制，會(huì)對(duì)市場恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響?！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清表示，近日，熔斷制的具體暫行辦法正式出臺(tái)，加上限購、限貸，鄭州樓市的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　“據(jù)我們掌握的鄭州10月份的數(shù)據(jù)，新房成交量下降了80%，二手房成交數(shù)量下降了一半左右?！闭娑W(wǎng)鄭州區(qū)域總經(jīng)理孫新建介紹，價(jià)格也下降了不少，“二手房價(jià)格最少下降了20%，二手房市場已從買房市場進(jìn)入了賣方市場，提前進(jìn)入了淡季?！?/p>

　　但未來，熔斷制能否真正發(fā)揮作用，來抑制鄭州過快上漲的房價(jià)呢？

　　“總體上，鄭州土地拍賣的熔斷機(jī)制和房九條比較溫和，只能抑制過快上漲?！彼蜗蚯逭f，“而從長遠(yuǎn)看，鄭州房地產(chǎn)上漲的趨勢還將繼續(xù)，但不會(huì)像前段時(shí)間幅度這么大。因?yàn)猷嵵莶幌裎靼?、重慶，我們有剛需存在?！?/p>

　　“我們分析，到了春節(jié)后，新的一波房價(jià)上漲仍將持續(xù)，而未來3~5年內(nèi)，鄭州市區(qū)均價(jià)會(huì)達(dá)到3萬左右，”孫新建也這樣表示，因此，有住房需求的還是要提前著手。

　　來源：映象網(wǎng)—猛犸新聞