房地產(chǎn)的灰色資金一直是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
“房價高企或源于‘灰色資金’暗撐?！苯?，亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會秘書長楊超指出“灰色正在吞噬中國樓市”，再次將地產(chǎn)界的灰色生態(tài)鏈推向風口浪尖。她在接受記者采訪時強調(diào)，房地產(chǎn)的灰色資金一直是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
記者了解到，類似的敏感話題經(jīng)常成為業(yè)內(nèi)“桌下”談資的熱點，灰色資本“玩家”擁有眾多操作手法。一位不愿透露姓名的深圳某融資公司高層表示：“盡管樓市在逐步回暖，但開發(fā)商的融資空間仍然受限，灰色資本在其中獲益的驅(qū)動力將會更強?！?/p>
A 無處不在的灰色資本
針對灰色資本在地產(chǎn)業(yè)的流向路徑，楊超撰文指出，一些開發(fā)商將民間資本以高息方式繞道暗中進入樓市，此外，有部分人將來歷不正當?shù)摹盎疑Y金”用以購房置業(yè)，將貨幣形態(tài)變?yōu)閷嵨镄螒B(tài)。在她看來，民間資本長期缺乏穩(wěn)定的投資渠道和規(guī)范的融資委托理財，房地產(chǎn)能夠滿足這些資金投資盈利的需求，而房地產(chǎn)市場還存在大量的洗黑錢行為。
深圳某擔保公司人士李群告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)引入的這類灰色資本通常被稱為“問不出來源也不能問的資金”。他坦言，自己從業(yè)以來幾乎每個月都能接觸到類似的資金，這些都是朋友圈內(nèi)相互介紹的“筍盤生意”，即穩(wěn)賺不賠的生意。
李群舉例稱，不少擔保、典當行都有較深的政商背景，政府機構(gòu)部門部分官員能拿出價值超過其實際工資水平的資金或?qū)嵨?。通過典當行，他們可以將實物變現(xiàn)，或者獲取業(yè)界的“授信”，即投資的額度。在李群看來，項目融資利率不會低于銀行，有時候甚至會是銀行借貸的兩三倍，因此不論是中介機構(gòu)還是投資者都會被高額投資回報吸引，“抵押一套房，回報翻一番”的業(yè)內(nèi)傳聞的確能實現(xiàn)。而這種渠道一般都在圈內(nèi)運轉(zhuǎn)，保密性非常強。因此，該行業(yè)的項目經(jīng)常受到中介機構(gòu)和有投資需求的“特殊客人”青睞。
此外，灰色資本也在民間集資和借貸的生態(tài)鏈上暗流涌動。記者曾經(jīng)從佛山市某律師事務所獲得一項經(jīng)濟糾紛案件與此類資金相關的細節(jié)。據(jù)了解，某商業(yè)地產(chǎn)項目急需大量資金周轉(zhuǎn)，在銀行等其他正規(guī)融資屢屢吃閉門羹，該項目的開發(fā)商曾接觸到某政府公職人員提出的融資支持，對方提出“融資不限額，且利率雖高于銀行而低于其他專業(yè)融資機構(gòu)”的優(yōu)惠條件，但前提是其親屬要介入。
B 灰色資本多是“渾水摸魚”
“多年來的樓市調(diào)控政策，都沒有對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源進行規(guī)范，這為地產(chǎn)資金的不透明化提供了很大的滋生空間。”珠海市某中型房企負責人認為，正是因為有這樣的土壤，大量的灰色資金才得以在各種神秘渠道中“渾水摸魚”。
關于這類神秘渠道的表現(xiàn)形式經(jīng)常見于各大報端。從民間借貸、高利貸，到各類的地產(chǎn)融資理財產(chǎn)品、地產(chǎn)信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)私募基金等，這些灰色資金逐步披上各種合法的“光鮮外衣”。
中國銀行理財規(guī)劃師雷先生指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)增值空間大，再加上監(jiān)管部門對房地產(chǎn)資金來源的監(jiān)管并不嚴厲，房地產(chǎn)成為很多灰色資金或者不法資金的首選目標。
他稱，通過投資房地產(chǎn)公司或參股，以經(jīng)營收益的形式將非法所得混同后，經(jīng)繳納稅務，使得犯罪收入合法化，從而達到“洗白”的目的；或者以置業(yè)、炒房再出售等手段，變灰色為合法收入。
華澳國際信托經(jīng)理史先生表示，目前已有越來越多的個人巨額資金通過信托或者私募的形式，參與到房地產(chǎn)投資這個領域。這首先可以起到合理避稅的作用，其次信托和私募對資金來源的審查也比較寬松。
南方基金某業(yè)務部人士向記者指出，對于信托公司而言，與房地產(chǎn)相關的產(chǎn)品仍然是賺錢的項目，為了規(guī)避信息過于公開，部分理財產(chǎn)品會隱藏與房地產(chǎn)項目相關的因素，甚至以其他名目發(fā)行?！凹词褂谢疑Y本，他們都有各種方法掩護，而且他們能在短時間買入的量大，一般都不會被拒絕?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士預計，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模未來可能還會縮減，而房企在限貸等調(diào)控環(huán)境下，獲取資金會越來越難。事實上，融資渠道受限一直都是房企的心病。
“應該疏通渠道。房企要存活下來，資金才是救命稻草，融資渠道受限，如果能找到的只有這些灰色資金，房企也得無奈接受?！比A南某上市房企融資部負責人曾有過類似的經(jīng)歷，該公司一般只從合法渠道獲取資金，但去年融資受限的情況非常嚴重，最后只好找了“門路”解決問題。 （華夏時報）
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