租房市場
隨著房價不斷高企，租房住的人越來越多。租房市場的發(fā)展是否有序、監(jiān)管是否到位，關涉民生。然而，本刊記者近日在北京、廣州、武漢等地調查時發(fā)現(xiàn)，提供虛假房源信息、合同暗藏“霸王條款”、隨意提漲房租等市場亂象普遍存在。
一些中介壟斷房源信息，且由于房源信息無法及時登記備案，房租作為灰色收入流進個人腰包，形成了巨大的逃稅“黑洞”。租房市場的亂象，該管一管了。
“隨便貼上去的”房源信息
2012年畢業(yè)后，在廣州工作的吳峰準備租一套40平方米的單身公寓，因為找中介要多花一個月的租金作為中介費，所以他打算自己上網(wǎng)找。
“沒想到在網(wǎng)上廣州個人房源專區(qū)找到的房子，電話打過去，對方卻是中介！”吳峰告訴記者，自己先后在廣州視窗、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站上搜集個人房源，折騰了幾個星期，還是沒有找到合適的?！胺吭葱畔⒒旧隙急恢薪閴艛嗔恕！?/p>
記者隨后在國內某家知名租房網(wǎng)站上做了調查，以北京遠洋山水小區(qū)為例，點開網(wǎng)站主頁，依次輸入北京、個人房源、遠洋山水。記者點開一條名為“地鐵沿線一居出租，免中介，面議”的信息，并用百度搜索聯(lián)系人電話，發(fā)現(xiàn)這名“房主”在網(wǎng)上不僅有過多條不同的租房信息，而且還在論壇中稱自己有中介人證。隨后記者撥通了這名“房主”的電話。
“請問您是有一套一居室出租嗎？”
“嗯，是的。”
“請問您是中介還是個人？”
“是這樣，我本人是中介的，但這套房是我?guī)鸵粋€朋友出租，費用好商量……”
隨后，記者逐一核對了頁面中顯示的12條房源信息，其中一半是中介，還有兩條是重復的。
自己找不到房，只好求助于中介。讓吳峰郁悶的是，明明網(wǎng)站介紹中地段優(yōu)越、房齡很新、價格實惠、配套齊全的房子，到了現(xiàn)場就被告知“租出去了”，中介接著就推薦別的房子，往往“質次價高”。
和吳峰有著相似經(jīng)歷的是在北京石景山區(qū)一家私企工作的張明。張明告訴記者，去年底他準備在北京石景山魯谷附近找一間條件稍好的兩居室?！爱敃r在網(wǎng)上看到依翠園有兩個南北通透的兩居室，面積差不多，一個四樓，一個五樓，價格只差100塊錢?！睆埫鞲嬖V記者，他很快就聯(lián)系了中介，但被告知，這兩間房都租出去了。
“當時我還以為是巧合，后來跟這個中介公司的人閑聊才知道，其實這兩間根本就是同一個房源。”張明說，中介公司告訴他，這么做就是為了招攬顧客，先把人吸引過來，再領著看其他的房子。至于兩個房源中的照片，“用他的話說，‘隨便貼上去的’”。
專家表示，相比房地產(chǎn)市場，當前我國政府部門對房屋租賃市場的管理相對欠缺。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關負責人在接受記者采訪時表示，對于會員中介公司，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，政府監(jiān)管部門和協(xié)會都會對此進行處罰，問題往往出在游走于監(jiān)管邊緣的小中介和黑中介。
一些小中介收費理由頗多，如看房費、信息費、咨詢費等等，而且往往是在看房時就要求先支付一部分押金?！袄碛赏ǔＪ欠乐箻I(yè)主和房東見了面撇開中介自己談，讓中介白忙活，甚至擋在業(yè)主和房東之間，阻礙信息，賺取差價?！?/p>
租房市場內的逃稅“黑洞”
“搜房”階段的“亂花漸欲迷人眼”已經(jīng)讓租房者叫苦不迭，但真正窩火的還在入住之后。
華南農(nóng)業(yè)大學的畢業(yè)生小鄭在中山大學校門口附近的小區(qū)租了一個不到20平方米的小單間，和房東定好月租金850元，按季付，押金1000元。
剛開始，房東態(tài)度很好。但兩個月后小鄭因為換了工作，希望搬走，房東就不愿意退押金了，“很后悔和他商量時根本沒想到撤租的事。”
由于目前租房市場存在一定程度的供需失衡現(xiàn)象，一些房主頗為強勢。家住北京中國人民大學西門附近的鄭先生告訴記者，他去年初在附近租了一套三居室，每月租金6500元，沒想到前不久續(xù)租時，房主竟然一口價漲到8000元。
“房主說漲價是迫不得已，因為自己租住的房子也漲了一千塊?！编嵪壬f，家人對周圍的生活環(huán)境已比較適應，短時間內找不到別的住處，搬家不太現(xiàn)實?！白詈笪覀儽黄却饝淮涡愿兑荒臧氲姆孔?，房主才勉強把每月的租金降了300元?！?/p>
家住北京市石景山區(qū)時代廬峰小區(qū)的徐先生，在租房過程中更有新的發(fā)現(xiàn)。兩年前，徐先生一家三口租了一套面積130平方米的三居室?！斑@算是附近最好的小區(qū)了，房子較新，靠近地鐵，南北通透，每個月4500元的租金還是能接受的?！毙煜壬f，但沒過多久，一個偶然的發(fā)現(xiàn)讓他既震撼又感慨。
“一次跟鄰居聊天，才知道原來這一層的6套房子都是我這個房東的，他們自己家住了兩套，另外4套出租?！毙煜壬f，如果按照每套每月4500元的價格計算，房東4套房子一年的租金就是21.6萬元！而且房東明確要求，房租只收現(xiàn)金，不同意銀行卡轉賬。
不轉賬就不會留下任何記錄，這筆房租就成了房東個人的“免稅”收入。在一線大城市，這樣的房東不在少數(shù)，如此推算，租房市場內逃、漏稅的“黑洞”又該有多大呢？
租房市場緣何遭遇備案難題
目前，租房已經(jīng)成為一線城市青年人解決居住問題的重要方式。專家表示，亂提價、租房陷阱、不退押金等亂象之所以屢禁不止，重要的原因是對房源沒有納入備案管理。
以廣州為例，無論是政府還是比較大型的中介，都難以準確統(tǒng)計出全市租賃房源的總量。大型中介機構滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估計，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府規(guī)定的《房屋租賃管理規(guī)定》，所有的房源都應該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。
武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數(shù)大約為30多萬套。截至去年，備案量剛剛達到7萬套，不足總量的三分之一。
盡管武漢市新修訂的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，逾期不辦理房屋備案的，對自然人處以一千元以下罰款；對法人或其他組織處以一千元以上一萬元以下罰款，但收效甚微。
一方面，出租人、承租人和中介等房屋租賃各環(huán)節(jié)均缺乏進行備案的主動性。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，除了需要提取公積金的個人和企事業(yè)單位外，幾乎很少有人了解房屋備案的情況。
另一方面，備案缺乏剛性約束，且因此產(chǎn)生的稅負過高。相關業(yè)內人士表示，盡管管理辦法有相對應的處罰措施，在房管部門缺乏執(zhí)法權的背景下，備案制度缺乏剛性約束。租賃房屋備案后，需要每年繳納一定數(shù)額的“房屋租賃稅”。
這一稅費是各地根據(jù)2008年財政部和國家稅務總局發(fā)布的《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》精神，結合自身情況確定的。目前，北京市地稅局對個人出租房屋綜合征收租賃收入的5%。根據(jù)這一標準，上文中徐先生的房東如果足額納稅，每年需繳納1.08萬元。
湖北省也規(guī)定，對個人出租住宅月租金五千元以下的，征收4%的“房屋租賃稅”。目前武漢主城區(qū)住宅平均月租金已經(jīng)接近兩千元，按4%的稅率計算，一年需納稅近800元，相當于每月多交近70元。根據(jù)規(guī)定，這部分費用是要由房主承擔的。
家住武昌竹苑小區(qū)的徐東升有三套房屋出租，但是沒有一套進行過正式備案。“我沒打算去登記。如果登記了，就要交稅，那肯定得提高房租，這樣一來，租戶肯定不愿意?！毙鞏|升說。
租房市場呼喚現(xiàn)代管理措施
沒有備案，相當于游離在監(jiān)管體系之外；強制備案，轉嫁的稅金又成為租客“不能承受之重”。專家建議，盡快建立合理的征稅制度，加大廉租房、公租房的建設，維護房屋租賃市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
據(jù)了解，目前已有部分城市規(guī)定，月租800元以下的，可向稅務機關提出減稅申請；有經(jīng)濟困難的租客或房東，可以適當予以減免。順馳置業(yè)武漢有限公司的置業(yè)顧問易江建議，征收租房稅應適當降低標準，設立減、免稅門檻，這樣既容易實施，又避免了“一刀切”問題。
湖北省社科院研究員馮桂林認為，管理的出發(fā)點是為了規(guī)范房屋租賃市場秩序，加強房屋管理，消除安全隱患，控制房租價格水平，打擊惡意漲價等行為，要謹防以征稅代替監(jiān)管和服務，進而淪為刺激房租上漲的“推手”。
馮桂林建議，政府應加大廉租房、公租房的建設，并向戶籍不在本地的新就業(yè)人員和外來務工群體敞開；同時，根據(jù)租房人群的實際困難，提供相應的補貼，切實解決他們的現(xiàn)實困難?！胺€(wěn)定房租也是民生。只有房租保持平穩(wěn)，租客租得起住得上，房屋租賃市場才會健康發(fā)展，管理辦法才真正發(fā)揮作用?！瘪T桂林說。
中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，可以借鑒國外登記備案率高的經(jīng)驗，一方面利用法律規(guī)定租賃雙方只有到政府相關部門登記備案，雙方所簽合同才有法律效力，在發(fā)生糾紛時只有登記備案了的合同才會被法院采信；另一方面，在為出租房屋做登記備案時，收取較低費用和稅負，讓出租人和承租人有做登記備案的意愿。(《半月談》記者 烏夢達 郭宇靖 沈翀)
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