12月3日，接受時(shí)代周報(bào)采訪的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松有些疲憊。他沒有料到，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》節(jié)目播出后會(huì)馬上引發(fā)連鎖反應(yīng)，“自2005年至2012年8年間，45家企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅（以下簡(jiǎn)稱“土增稅”）總額高達(dá)3.8萬億”的質(zhì)疑在全國引起軒然大波，不僅有房企“組團(tuán)”反駁，還有北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)的罵戰(zhàn)，而且，國稅總局也現(xiàn)身表態(tài)。
11月26日，國稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人表示，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對(duì)土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。不過，李勁松堅(jiān)持認(rèn)為，自己的質(zhì)疑有理有據(jù)，并就此接受了時(shí)代周報(bào)記者的采訪。
任志強(qiáng)的說法站不住腳
時(shí)代周報(bào)：2007年至今，全國各地房價(jià)飆升，你認(rèn)為這些企業(yè)繳納的土地增值稅是否與其收入成正比？
李勁松：這些房企繳納的土地增值稅雖與收入成正比，但他們這些年繳納的土地增值稅與其依法應(yīng)交納的土地增值稅之間的差額，是中國普通國民平均家庭收入的無數(shù)倍。比如，潘石屹旗下SOHO中國8年里少交的土地增值稅金額就高達(dá)64億元。2008年中國城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資為29229元，他們占用的國家土地增值稅金額相當(dāng)于2008年2萬個(gè)在崗職工全年工資的總和。
時(shí)代周報(bào)：目前，很多房企對(duì)財(cái)報(bào)上的“應(yīng)交未交”稅款作出了澄清。任志強(qiáng)認(rèn)為，土地增值稅目前采取按照項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳，再根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結(jié)算的納稅方式。
李勁松：我認(rèn)為，任志強(qiáng)的說法是站不住腳的。
我們的相關(guān)法律方面就曾就土地增值稅的預(yù)繳，以及最終的結(jié)算有明文規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條及第十六條規(guī)定：納稅人依照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅”、“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”。
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十三條、第五十四條又規(guī)定：“企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”、“企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款”。
從這些法律可以看出，任志強(qiáng)所說“預(yù)繳企業(yè)所得稅是政府非法無償提前占用企業(yè)流動(dòng)資金”的說法是多么荒謬。
顯而易見，房地產(chǎn)開發(fā)商“負(fù)有進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)義務(wù)”的時(shí)點(diǎn)，依《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》也可確定，就是“房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）與購房房奴簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起的7日內(nèi)”。
時(shí)代周報(bào)：此前有媒體稱，2012年，全國房地產(chǎn)銷售6.4萬億元，而政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入近4.8萬億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額的75%，他們的稅費(fèi)及融資壓力已經(jīng)很大。你怎么看？
李勁松：若這個(gè)說法屬實(shí)，這就意味著，SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出一間100萬元的房子所得的100萬元房地產(chǎn)銷售收入中，用于包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本，至少占到房價(jià)的70%，即70萬元。這樣一來，就只剩余不到30萬元了，再減去建造房屋的材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，毛利率所剩無幾，但是，SOHO中國自報(bào)“2012年度的實(shí)際毛利率是高達(dá)63.84%”，45家上市房地產(chǎn)公司2012年度的平均毛利率為41%，也比30%高出了11%。
拖欠土地增值稅因執(zhí)法不嚴(yán)
時(shí)代周報(bào)：有業(yè)界專家指出，土地增值稅已經(jīng)成為避稅最為集中的一個(gè)地方稅種，你認(rèn)為主要原因是什么？
李勁松：一方面，是由于地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也很復(fù)雜。清算需要稅務(wù)部門檢查大量房地產(chǎn)企業(yè)跨若干年度的收入、成本和費(fèi)用情況；另一方面，跟稅收征管難度大，有些地方機(jī)關(guān)失職、瀆職甚至與房企形成“利益同盟”有關(guān)。
時(shí)代周報(bào)：如果要徹底清算土地增值稅金，你有何建言？
李勁松：我建議，其一，由國家稅務(wù)總局牽頭組織各省稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收實(shí)施拉網(wǎng)式土地增值稅專項(xiàng)大檢查工作，土地增值稅專項(xiàng)檢查人員實(shí)行異省交叉檢查。即：由各省國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局抽調(diào)精干稽查員組成土地增值稅專項(xiàng)稅收檢查團(tuán)，且各檢查團(tuán)實(shí)行回避制度不得檢查本省的房地產(chǎn)企業(yè)，通過抽簽方式確定各檢查團(tuán)檢查對(duì)象；其二，重獎(jiǎng)舉報(bào)偷稅行為的反涉稅腐敗公民。
杜猛：房地產(chǎn)為何綁架中國經(jīng)濟(jì)？
土地制度改革往往給中國社會(huì)帶來巨大變化。半個(gè)多世紀(jì)以前，我們靠“土改”爭(zhēng)取農(nóng)民，換來了新中國的誕生。但到新中國成立后，我們?cè)俅芜M(jìn)行社會(huì)主義改造，當(dāng)時(shí)人們非常樂觀地認(rèn)為可以“跑步進(jìn)入共產(chǎn)主義”，就把土地收回去，實(shí)行公有制。隨后就出現(xiàn)了嚴(yán)重弊端，“大鍋飯”現(xiàn)象嚴(yán)重，生產(chǎn)效率低下。于是從上世紀(jì)70年代末小崗村的分田到戶開始，中國又進(jìn)行了一輪土地改革，把地再還回去，當(dāng)然這一次“還”得并不徹底。
通過聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制這種方式，農(nóng)村生產(chǎn)力得到解放，解決了人民群眾的吃飯問題。這一時(shí)期，中國改革實(shí)際上又分成了兩個(gè)層面，在農(nóng)村，主要是實(shí)現(xiàn)糧食增產(chǎn)，解決吃飯問題；在城市，則是“在地上畫一個(gè)圈”，就是建設(shè)園區(qū)。在某種意義上，中國城市改革是在園區(qū)上開始的。小平“南巡講話”以后，“科技園區(qū)熱”興起，城市建設(shè)大大提速。從2003年以來，連續(xù)十年，中國房價(jià)呈兩位數(shù)的遞增。十年下來，我們的房價(jià)漲了十倍。
所以，要回答房地產(chǎn)為什么是盈利的？為什么房地產(chǎn)能綁架中國經(jīng)濟(jì)？能綁架地方財(cái)政？這些問題，也要從“土地”這個(gè)角度理解。
我認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，土地占了60%以上。雖然土地原始成本只有30%，但是拿到開發(fā)商那里就能達(dá)到60%，如果是別墅，能達(dá)到80%。為什么在北京貴的別墅賣到4000萬–5000萬？其背后，賣的就是土地，是規(guī)劃，賣的是一個(gè)城市的公共資源規(guī)劃權(quán)，賣的是北京甲級(jí)醫(yī)院，賣的是附近大學(xué)。所以，從中我們可以看到土地到底綁定了什么。
1975年東京的土地可以把整個(gè)美國全買走，北京是不是也要走這樣一條道路？我們的土地在投資成本中占到了60%；而美國恰恰與我們相反，它的土地成本并不高，其他卻占了60%，這就是問題關(guān)鍵所在。
土地成本為什么占到那么大的比例？是誰創(chuàng)造了土地價(jià)值？在我看來，不是開發(fā)商，不是政府，而是人民。城市擴(kuò)張了，科技進(jìn)步了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人文素質(zhì)提高了，相當(dāng)一批農(nóng)村的優(yōu)秀分子轉(zhuǎn)移到城市了，于是土地升值了。歸根結(jié)底，是人民創(chuàng)造了土地價(jià)值。但我們的土地，是由地方政府拆與賣的，在某種意義上，地方政府吃了農(nóng)民的回扣，把地拿過來，而農(nóng)民不是受益者。
我們每個(gè)地方政府都有一種權(quán)力，就是規(guī)劃權(quán)。政府賣地，賣的是生地，就是沒有開發(fā)過的土地。這樣，土地的游戲規(guī)則就出來了，政府沒有給農(nóng)民足夠的補(bǔ)貼。按照原有的土地性質(zhì)補(bǔ)貼兩年，如果原有的土地是荒地，補(bǔ)貼幾乎沒有；如果原有的土地是住宅，補(bǔ)貼你一套房子算了；如果原有的土地是耕地，補(bǔ)貼你兩年。可一年糧食能值多少錢？所以，對(duì)土地性質(zhì)的管理是重中之重。土地賣了，不是因?yàn)楦刂靛X，而是土地性質(zhì)變了才值錢。
政府征地的時(shí)候，這里用權(quán)力管制了土地，而賣地的時(shí)候，把土地與規(guī)劃捆綁，一旦捆綁，土地只漲不跌。這是我們土地改革的癥結(jié)所在—由不公平的游戲規(guī)則造成了土地的只漲不跌。那最大的受益者是誰呢？是買到房子的人，改革開放帶來許多紅利，其中最可觀的紅利就是土地紅利，而你一旦買了房子，就等于說是捆綁了開發(fā)商，開發(fā)商綁架了政府，政府綁架了農(nóng)民，這樣，土地的增值效應(yīng)就傳到了買到房子的人。
在我看來，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的共識(shí)：房地產(chǎn)業(yè)不能一股獨(dú)大，一定要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。我旗幟鮮明支持“限購”。甚至在我看來，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，把“限購”改成“限售”。存量的房子收稅，只要超過一定面積就多持多收，而對(duì)新買的房子，不妨15年內(nèi)不許賣。
春秋戰(zhàn)國時(shí)期，齊國買魯國生產(chǎn)的衣服，買了十年，魯國什么都不干，就是生產(chǎn)衣服，在冷兵器時(shí)候，不搞冶金了，不搞糧食了，魯國富得只剩下錢，結(jié)果齊國兵臨城下，魯國就地投降。這個(gè)故事告訴我們，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必定出事，所以我們不能靠房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟(jì)。我們不愿意看到中國房地產(chǎn)行業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，我們希望房地產(chǎn)能健康地發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈能健康地發(fā)展。我們絕不贊成房地產(chǎn)行業(yè)里的那些保守派、頑固派，那些不愿意推動(dòng)房地產(chǎn)改革的“假改革主義”。
房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了不得不改革的時(shí)候，我們不要認(rèn)為政府干預(yù)市場(chǎng)總是有問題的，政府應(yīng)該調(diào)控！為什么？因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)行業(yè)本來就沒有完全市場(chǎng)化。至少50%不是的，因?yàn)橥恋貨]有完全市場(chǎng)化。
真正的市場(chǎng)化是市長說了不算，市場(chǎng)說了算，市場(chǎng)的資源、供求關(guān)系是由買賣決定的，而現(xiàn)在明顯不是。
杜猛
財(cái)經(jīng)學(xué)者，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任。著有《房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營》《投資管理概論》《貨幣學(xué)》等。
?。ㄌ丶s記者楊國英根據(jù)2013年11月30日“經(jīng)觀讀書會(huì)”發(fā)言整理未經(jīng)作者審閱） （記者韓瑋）
原標(biāo)題：房企拖欠巨額土增稅報(bào)料人李勁松：我的質(zhì)疑有理有據(jù)
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