受季節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現(xiàn)“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現(xiàn)樓盤降價現(xiàn)象后，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。
記者了解到，為了應(yīng)對市場成交量下滑局面，刺激購房者入市，當前北京、南京、廣州等城市的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛推出“墊首付”的營銷措施。業(yè)內(nèi)分析認為，銷量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營銷方式。
公開資料顯示，杭州的中天官河錦庭、天鴻香榭里等項目，沈陽的格林·常青藤等項目，以及廣州雅居樂、天健等開發(fā)商旗下一些項目均推出了“墊首付”活動。這些城市由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤的階段。當?shù)亻_發(fā)商普遍走量緩慢，面臨著較大的去化壓力。
與此同時，伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。
自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，地方政府提高二套房貸款首付比例，意味著會增加購房者或投資客進入市場的門檻，可能會對于部分人群尤其是首次改善置業(yè)的人群產(chǎn)生較大影響，導致這部分需求后置。他認為，正是在這種背景下，開發(fā)商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規(guī)避政策，刺激被抑制的市場需求。
“無論是對于首套自住需求，還是改善性需求，還是中長期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環(huán)境下，早點付了首付辦完買房手續(xù)成為購房群體普遍關(guān)心的話題?！睆埡陚フf，從這個角度來講，“墊首付”營銷方式有可能在今后的市場環(huán)境中普遍出現(xiàn)。
張宏偉認為，“墊首付”從開發(fā)商的角度而言，無論對于首套房“墊首付”，還是對改善性置業(yè)人群“墊一成首付”，無非有兩個原因：一方面，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大。開發(fā)商通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”，可以套取銀行貸款緩解公司財務(wù)方面的壓力，或為企業(yè)拿地擴張準備更充足的資金；另一方面，將“墊首付”作為一種營銷手段，以低首付比例的方式，吸引更多的購房者，最終達到樓盤快速成交去化的目的。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，面對濃重的市場觀望情緒和從緊的銀行信貸環(huán)境，開發(fā)商的定價策略將更加謹慎，“低價入市、降價走量”將成為越來越多開發(fā)商銷售策略的主基調(diào)。
胡景暉認為，年初至今全國各地樓市整體趨冷，房價環(huán)比持平或下降的城市越來越多，北上廣深等一線城市的房價也出現(xiàn)滯漲。與此同時，市場各方尤其是購房人群觀望情緒濃重，這些因素促使部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變策略，用調(diào)低樓盤入市價格等“降價跑量”的銷售策略，來實現(xiàn)快速回款和對后市風險的規(guī)避。如近來萬科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開發(fā)商的部分新盤項目，就采取了低于市場各方預期價格入市的銷售策略。
胡景暉表示，在樓市整體觀望的情況下，萬科、恒大等少數(shù)幾家大型房企已出現(xiàn)“低價入市”銷售的現(xiàn)象，這將影響房企未來的整體定價預期。所以，預計“低價入市、降價走量”或成2014開發(fā)商銷售策略主基調(diào)。（記者 高偉）
2014年中國房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期
2014年，房地產(chǎn)市場不再是繼續(xù)2013年的輝煌，而是突發(fā)轉(zhuǎn)向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產(chǎn)調(diào)控也不再針對于房價，而是轉(zhuǎn)向強調(diào)政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經(jīng)濟功能。
那么與中國經(jīng)濟息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經(jīng)濟硬著陸，還是會繼續(xù)發(fā)展，中國應(yīng)怎樣面對已經(jīng)進入調(diào)整的市場，多位業(yè)內(nèi)人士，在2014中國發(fā)展高層論壇“房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定”分論壇上給出了建議。
佐藤康博：中國應(yīng)避免操之過急擠泡沫防止出現(xiàn)日本似崩盤
對于中國樓市泡沫，有人認為會是第二個日本，那么對于已經(jīng)歷過泡沫破裂的日本來說，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執(zhí)行官佐藤康博認為中國樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒有發(fā)生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會成為泡沫。
“日本是上世紀80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫?！弊籼倏挡┙榻B到，以東京為例，東京市中心的房地產(chǎn)由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨后1987年，土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來的這場房地產(chǎn)泡沫在進入90年代后便迎來了破裂。
對于日本泡沫產(chǎn)生的主要原因，佐藤康博認為，有三個要素導致了泡沫，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟增長后繼乏力，同時美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿(mào)易赤字。
第二，人們對內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預期過高，居民和公司對日本經(jīng)濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對于房地產(chǎn)過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。
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