樓市降價(jià)多“假摔”：直接降價(jià)僅6城
盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價(jià)后，降價(jià)風(fēng)波在多地持續(xù)發(fā)酵，但據(jù)記者了解，在全國(guó)二十余個(gè)城市中，真正出現(xiàn)直接降價(jià)的城市只有6個(gè)，實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)也不過(guò)9個(gè)，其余多為減少首付成數(shù)、特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)房等常見(jiàn)的促銷(xiāo)形式。
記者測(cè)算上述9個(gè)項(xiàng)目樓板價(jià)在降價(jià)后售價(jià)中的占比發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目樓板價(jià)占目前售價(jià)比重多在40%至60%之間，如果考慮土建成本和資金成本，除少數(shù)樓盤(pán)由于前期地價(jià)較低，降價(jià)后仍有獲利空間外，其他樓盤(pán)大多已經(jīng)貼近成本線，虧本風(fēng)險(xiǎn)驟增，高地價(jià)項(xiàng)目在樓市下行通道中風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
直接降價(jià)鮮見(jiàn)
近期，樓市降價(jià)傳聞此起彼伏，但據(jù)中原集團(tuán)研究中心昨日發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告，在其調(diào)研的21個(gè)城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽(yáng)、寧波及惠州等6個(gè)城市有樓盤(pán)采取直接降價(jià)的方式促銷(xiāo)，且降價(jià)項(xiàng)目以高端樓盤(pán)為主，降價(jià)幅度在5%至25%。
“在現(xiàn)有的各種促銷(xiāo)模式中，除直接降價(jià)外，其他主要包括低首付（零首付）、特價(jià)房、新盤(pán)低開(kāi)入市以及團(tuán)購(gòu)等。”中原集團(tuán)研究中心劉淵告訴記者，與其他促銷(xiāo)方式相比，降價(jià)是開(kāi)發(fā)商最后的選擇，目前各地真實(shí)降價(jià)的案例仍不多見(jiàn)。
“年初以來(lái)新房市場(chǎng)的低迷至今未有明顯改觀，隨著上半年業(yè)績(jī)周期臨近，預(yù)計(jì)5、6月將有更多上市房企加入降價(jià)促銷(xiāo)隊(duì)伍?！眲Y表示，目前來(lái)看，各地降價(jià)可謂“雷聲大，雨點(diǎn)小”，實(shí)質(zhì)性降價(jià)行為并不多，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有跌到開(kāi)發(fā)商“肉里”。根據(jù)近兩周的數(shù)據(jù)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)5月新盤(pán)供應(yīng)將出現(xiàn)回升，實(shí)質(zhì)性降價(jià)一旦蔓延，有望帶動(dòng)成交量有所改善。
高地價(jià)項(xiàng)目“貼身肉搏”
上述6個(gè)已現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的城市多為庫(kù)存積壓嚴(yán)重的樓市“重災(zāi)區(qū)”，如杭州、常州等。經(jīng)測(cè)算，在杭州、常州、成都等地出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的9個(gè)項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)后，土地價(jià)格占售價(jià)比重約在40%至60%左右。
粗略估計(jì)其建安成本為3000元/平方米，加上資金成本，多數(shù)地價(jià)占比60%的項(xiàng)目已經(jīng)貼近成本線，但由于這些項(xiàng)目大多屬于尾盤(pán)，降價(jià)前的收益占比較高，因此還不至于虧本。更有少數(shù)樓盤(pán)，由于拿地時(shí)間長(zhǎng)，即便降價(jià)后，地價(jià)占比依然很低，如成都星河灣鉑雅苑，樓面地價(jià)僅為1086元/平方米，僅占目前售價(jià)的16%，即使資金成本較高，降價(jià)后依然有獲利空間。
在這9個(gè)項(xiàng)目中，位于常州新北區(qū)的九龍倉(cāng)年華里是目前風(fēng)險(xiǎn)最突出的一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2013年7月開(kāi)盤(pán)，截至降價(jià)前總共銷(xiāo)售約223套；今年3月17日該項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)，高層部分每平方米降價(jià)1000元，降價(jià)幅度約17%，截至4月28日已銷(xiāo)售189套。
由于是項(xiàng)目整體降價(jià)，其地價(jià)占房?jī)r(jià)比重由降價(jià)前的56%升至降價(jià)后的67%，再加上建安、資金成本，整體降價(jià)后項(xiàng)目已是“貼身肉搏”，盈利風(fēng)險(xiǎn)更高。該項(xiàng)目地塊購(gòu)于2010年，是該區(qū)域歷史地價(jià)最高的年份，開(kāi)發(fā)商以超過(guò)99%的溢價(jià)率高價(jià)購(gòu)得。
房企放緩拿地控風(fēng)險(xiǎn)
“市場(chǎng)低迷期，風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目都是拿地價(jià)格過(guò)高，一旦價(jià)格回歸，風(fēng)險(xiǎn)承受能力不足的弱點(diǎn)就凸顯出來(lái)。”劉淵表示。
事實(shí)上，在樓市低迷，銷(xiāo)售不暢的情況下，標(biāo)桿房企已放緩拿地步伐。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月十家標(biāo)桿房企購(gòu)地金額為173億元，盡管環(huán)比3月增長(zhǎng)15%，但較2013年月均購(gòu)地金額大幅回落38%。
以萬(wàn)科為例，其4月份銷(xiāo)售面積和金額環(huán)比雙雙下降。在拿地方面，4月萬(wàn)科新增加項(xiàng)目?jī)H5個(gè)，總金額還不到19億元，且其中3個(gè)項(xiàng)目為合作開(kāi)發(fā)。
另?yè)?jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)40個(gè)大中城市一手住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比3月下滑5.8%。在樓市暫無(wú)好轉(zhuǎn)跡象的情況下，標(biāo)桿房企購(gòu)地趨于謹(jǐn)慎。（上海證券報(bào)，記者 朱楠）
樓市“降溫”多地匆忙松綁救市
樓市降溫之際，各地對(duì)樓市調(diào)控政策的微調(diào)逐步由傳聞轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)行動(dòng)階段。自4月28日南寧打響地方政府救市第一槍?zhuān)€城市救市潮涌動(dòng)，最新加入救市大軍的是安徽銅陵，這也是半月時(shí)間內(nèi)第五個(gè)出手救市的城市。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這將引發(fā)后續(xù)諸多城市跟進(jìn)，不過(guò)救市效果卻有待觀望，“取消限購(gòu)限貸不但不能釋放購(gòu)買(mǎi)力，更有可能加劇人們持幣待購(gòu)的心態(tài)?！必?cái)經(jīng)評(píng)論家水皮指出。
多地放寬購(gòu)房資格
5月5日，銅陵市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策。其中規(guī)定，2014年5月1日至12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開(kāi)發(fā)區(qū)）購(gòu)買(mǎi)家庭惟一普通商品住房的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。此外，在緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力方面也有相應(yīng)舉措。
“像銅陵這樣的三四線城市，本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)，要救市只能調(diào)動(dòng)稅費(fèi)和公積金等手段?！?中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉指出，銅陵救市作用十分有限。一是因?yàn)殂~陵的庫(kù)存量相對(duì)比較高；另一方面，銅陵作為最小的地級(jí)市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，各地政府出臺(tái)救市舉措。其中，南寧、無(wú)錫通過(guò)松綁限購(gòu)、下調(diào)購(gòu)房入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)救市；杭州蕭山區(qū)則推出減少開(kāi)發(fā)商資金壓力措施；天津?yàn)I海新區(qū)傳實(shí)施差別化限購(gòu)政策；寧波政府也被傳調(diào)整樓市限購(gòu)政策，宣布購(gòu)房者房產(chǎn)審核由戶(hù)籍所在地和擬購(gòu)房所在地兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>
救市效果有待觀察
業(yè)內(nèi)分析人士指出，預(yù)期后續(xù)出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。 瑞銀最新發(fā)布的報(bào)告指出，如果未來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)一步下滑，將可能會(huì)有更多的地方政府放松目前的限購(gòu)政策，“大刺激無(wú)望，但更多微刺激值得期待。”
“對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，導(dǎo)致地方政府松動(dòng)房地產(chǎn)政策的動(dòng)能非常充分，在有城市率先帶頭后，放松調(diào)控的城市將比比皆是?！睆埓髠ブ赋?， 分類(lèi)調(diào)控意味著市場(chǎng)不會(huì)全面放松，尤其是一線城市政策環(huán)境將維持不變。之前，北京、上海均官方表示樓市調(diào)控政策不放松，深圳對(duì)違反限購(gòu)令的行為則開(kāi)展嚴(yán)厲打擊。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)政策松綁空間有很多，包括非戶(hù)籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、提供購(gòu)房落戶(hù)及優(yōu)惠等刺激性手段以及公積金政策松動(dòng)。不過(guò)，地方政府的救市舉動(dòng)能帶來(lái)多大的效果依然有待觀望。
在張大偉看來(lái)，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，更多是由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。“市場(chǎng)能否回暖的關(guān)鍵還在于信貸能否放松。在信貸不放開(kāi)的情況下，地方的救市作用有限?！?/p>
水皮則指出，刺激短期或許有所反應(yīng)，但是從長(zhǎng)期看，副作用更大，“取消限購(gòu)限貸，不但不能釋放購(gòu)買(mǎi)力，更有可能加劇人們持幣待購(gòu)的心態(tài)，幫助大家確認(rèn)下行趨勢(shì)?！?（北京晨報(bào)記者 陳瓊）
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