土地銀行統(tǒng)籌土地流轉(zhuǎn)抵押 讓土地“活”起來
由于法律賦予的物權(quán)權(quán)能不全，農(nóng)民承包的土地不能像其他生產(chǎn)要素一樣在市場上順暢交易和抵押，土地資源難以變成資本，嚴(yán)重制約農(nóng)民收入提高和農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營。如何給土地還權(quán)賦能，讓農(nóng)民的土地“活”起來？
農(nóng)業(yè)規(guī)?；贡仆恋剡€權(quán)賦能
山西左權(quán)縣宏森蔬菜種植農(nóng)民專業(yè)合作社理事長李憲紅投入400多萬元，流轉(zhuǎn)了170多畝土地，發(fā)展蔬菜大棚30個(gè)。而在2013年冬天，因缺乏資金購買大棚棉被，凍壞了大棚里的西紅柿，損失40多萬元。
“錢都投在土地上，但地抵押不出去，眼看著菜被凍死卻沒錢救?！崩顟椉t說，農(nóng)業(yè)投資大、見效慢，要想發(fā)展好規(guī)?；?jīng)營，必須讓土地能換錢才行。
事實(shí)上，左權(quán)一直在創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)和抵押制度。作為山區(qū)貧困縣，隨著城鎮(zhèn)化步伐加快和扶貧移民力度加大，左權(quán)越來越多的村莊“空心化”，大量土地被拋荒閑置。為此，該縣在2005年提倡發(fā)展生態(tài)莊園經(jīng)濟(jì)，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；贰?/p>
“由于體制機(jī)制不順，農(nóng)村土地不能抵押，投入資金無法循環(huán)，出現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模開發(fā)融資難。”左權(quán)縣農(nóng)經(jīng)辦主任竇俊秀介紹，2009年左權(quán)縣成立土地流轉(zhuǎn)中心，保障土地順利流轉(zhuǎn)。同時(shí)，還給生態(tài)莊園經(jīng)濟(jì)開發(fā)者頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，允許他們憑證向金融部門申請貸款。
為促進(jìn)包括土地在內(nèi)的農(nóng)村資源流轉(zhuǎn)市場化，左權(quán)又在2011年成立生態(tài)扶貧移民生產(chǎn)資料代管中心，收集發(fā)布農(nóng)村資源信息，促成土地供需雙方流轉(zhuǎn)意向，規(guī)范流轉(zhuǎn)辦理程序，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)村資源的市場配置。
竇俊秀說，這些舉措激活了土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)能，還權(quán)賦能后的土地初步具備資源變資本的產(chǎn)權(quán)要素和市場基礎(chǔ)。
土地銀行統(tǒng)籌土地流轉(zhuǎn)抵押
“雖然左權(quán)理論上早在2009年就有土地流轉(zhuǎn)抵押的條件，但政府部門、金融機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保公司的工作機(jī)制沒有形成無縫對接，抵押業(yè)務(wù)沒能常態(tài)化辦理，土地經(jīng)營權(quán)抵押仍是難題?！备]俊秀說。
為加快土地流轉(zhuǎn)和解決農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營融資難，左權(quán)縣在2013年9月掛牌成立土地銀行，全面統(tǒng)籌土地流轉(zhuǎn)抵押工作。土地銀行的主要職能有編發(fā)土地收儲(chǔ)信息、辦理土地租賃流轉(zhuǎn)和辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款手續(xù)，銀行層級分為縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級，縣級總行下設(shè)物權(quán)信息儲(chǔ)存中心、物權(quán)交易中心以及物權(quán)抵押中心。
左權(quán)縣土地銀行行長成建文介紹，土地銀行收發(fā)土地供需信息，積極促成土地流轉(zhuǎn)；在流轉(zhuǎn)合同簽訂上，變兩方為三方，土地銀行成為土地供需雙方的共同交易者；土地銀行依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)證給規(guī)模經(jīng)營者辦理他項(xiàng)權(quán)證，拿著他項(xiàng)權(quán)證到擔(dān)保公司做抵押，就可以去金融機(jī)構(gòu)貸款。
面對土地銀行運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)，左權(quán)縣建立了相應(yīng)的防控機(jī)制。一是流轉(zhuǎn)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，土地銀行是土地供需雙方的交易對象，但如果土地需求方不能如期上交流轉(zhuǎn)費(fèi)，農(nóng)戶的利益可能受損，對此左權(quán)縣每年拿出200萬元作為風(fēng)險(xiǎn)基金，保障農(nóng)戶利益。二是信貸風(fēng)險(xiǎn)。左權(quán)縣規(guī)定土地抵押信貸額度不得超過所經(jīng)營項(xiàng)目評估價(jià)的50%，還要求以土地物權(quán)抵押信貸的經(jīng)營主體必須投保意外傷害險(xiǎn)。
評估、抵押、處置制度有待完善
記者了解到，土地銀行目前仍面臨土地經(jīng)營權(quán)評估機(jī)構(gòu)缺失、信貸擔(dān)保運(yùn)作不順暢、土地經(jīng)營權(quán)處置機(jī)制不健全等難題。
首先，土地經(jīng)營權(quán)評估機(jī)構(gòu)缺失。竇俊秀說，土地經(jīng)營權(quán)抵押的是土地預(yù)期收益，但目前社會(huì)上沒有這方面評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重制約了土地經(jīng)營權(quán)抵押功能的發(fā)揮。在左權(quán)縣，土地銀行目前暫時(shí)聯(lián)合農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門組建評估小組，承擔(dān)土地經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估任務(wù)，但將來還需專業(yè)評估機(jī)構(gòu)介入。
其次，信貸擔(dān)保運(yùn)作不順暢。成建文說，十八屆三中全會(huì)已經(jīng)賦予土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)能，按說可以直接抵押去金融機(jī)構(gòu)貸款，但相關(guān)法律制度沒跟上，實(shí)際上入不了銀行系統(tǒng)。左權(quán)探索把土地經(jīng)營權(quán)抵押到擔(dān)保公司獲取擔(dān)保，然后去金融機(jī)構(gòu)貸款，但市場化運(yùn)作起來依舊艱難。
承攬土地經(jīng)營權(quán)抵押的左權(quán)縣晉幸鼎擔(dān)保有限責(zé)任公司副經(jīng)理李永勝說，土地經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)評估不權(quán)威、承攬土地預(yù)期收益做抵押風(fēng)險(xiǎn)太大、抵押人的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，擔(dān)保公司從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，僅靠市場推動(dòng)去做的積極性不高。
再次，土地經(jīng)營權(quán)處置機(jī)制不健全。李永勝說，如果抵押人破產(chǎn)，因?yàn)闆]有土地經(jīng)營權(quán)處置機(jī)構(gòu)，對抵押的土地經(jīng)營權(quán)處置也是個(gè)難題。竇俊秀說，左權(quán)縣正在探索成立物權(quán)抵押處置中心，專門負(fù)責(zé)土地經(jīng)營權(quán)抵押處置，計(jì)劃通過土地經(jīng)營權(quán)再承包處置抵押失敗。（記者 劉懷丕）
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