21日央行降息，22日起北上廣深住房公積金貸款利率下調(diào)。降息被視為給疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”，然而也有專家認(rèn)為，我國(guó)樓市正經(jīng)歷“過(guò)山車”后的平穩(wěn)期，降息的刺激對(duì)于已經(jīng)趨于理性的市場(chǎng)而言效果也許有限。
這些天來(lái)，樓市各主體對(duì)降息的反應(yīng)如何？樓市后市將如何演進(jìn)?
分化：北京上?？捶苛可蠞q80%，二三四線城市相對(duì)平靜
北京市南二環(huán)附近的鏈家地產(chǎn)門(mén)店這個(gè)周末迎來(lái)了一波看房小高峰。一位店員告訴記者:“八九月份每天頂多三五個(gè)人來(lái)看房，有的客戶經(jīng)理一個(gè)月零業(yè)務(wù)量。這兩天人一下多了起來(lái)，周日就帶7撥人看過(guò)房?！?/p>
降息后，中原地產(chǎn)隨即對(duì)全國(guó)近40個(gè)城市的看房量進(jìn)行跟蹤，數(shù)據(jù)顯示，主要城市看房咨詢量比上周均上漲50%以上，其中北京、上海的客戶看房量上漲八成以上。記者走訪也發(fā)現(xiàn)，個(gè)別一線城市上周末的新開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)比之前有小幅提高，顯示出樓市試探上揚(yáng)的趨勢(shì)，而在這些城市的黃金地段，部分二手房業(yè)主也表現(xiàn)出提價(jià)意向。
相比于北上廣深等一線城市，多數(shù)二三線城市的樓市相對(duì)平淡。例如，記者隨機(jī)走訪了西安市幾家售樓部，銷售人員反映成交量并沒(méi)有明顯上升，除了臨近年底的淡季因素外，許多消費(fèi)者仍持觀望態(tài)度。
“對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房欲望真正起作用的是樓盤(pán)的降價(jià)幅度，樓市目前去庫(kù)存速度較慢，原因就在于降價(jià)幅度不足?！蔽靼踩f(wàn)人購(gòu)房團(tuán)組織者、地產(chǎn)評(píng)論人李連源說(shuō)，“對(duì)于庫(kù)存量偏大、消化庫(kù)存任務(wù)較重的城市，消費(fèi)者的選擇空間比較大，觀望態(tài)度也稍顯濃厚?！?/p>
事實(shí)上，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了一輪高速增長(zhǎng)的黃金期后，正逐漸走向平穩(wěn)，這既是對(duì)前期透支購(gòu)買力后的“修復(fù)”，也來(lái)自于購(gòu)房者理性預(yù)期的形成。因此，觀察者看到，從央行“930”房貸新政到本次降息，更多的是一二線城市改善型需求入市節(jié)奏加快，但首套房剛性需求仍被壓抑。
“降息帶來(lái)的優(yōu)惠幅度和撬動(dòng)的需求范圍均較為有限，市場(chǎng)短期內(nèi)大幅反彈的概率也較低?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭說(shuō)。
房企“錢(qián)袋子”不會(huì)明顯寬松，結(jié)束“緊日子”預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀
“錢(qián)緊”是貫穿整個(gè)2014年樓市的關(guān)鍵詞之一，樓市不景氣加上信貸收緊使得不少房企不得不停下擴(kuò)張步伐。
從目前已公開(kāi)10月份銷售數(shù)據(jù)的二十多家房企來(lái)看，2014年前10月的銷售目標(biāo)完成率平均值僅為74.2%，而去年同期的數(shù)字則是88.3%。房企資金鏈緊張也是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。
一些開(kāi)發(fā)商將降息的舉動(dòng)理解為政策轉(zhuǎn)向，繼“限購(gòu)”“限貸”松綁后市場(chǎng)觀望的氣氛會(huì)緩解，多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為入市的購(gòu)房者數(shù)量會(huì)有增加的趨勢(shì)。但也有一些開(kāi)發(fā)商有不同看法。武漢某大型房企副總姚澤偉說(shuō)，對(duì)于房企而言，此次降息并不會(huì)令企業(yè)資金面明顯寬松?！百Y金面緊張的局面年底之前不大可能改變。”
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為，下調(diào)貸款利率對(duì)大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息，信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商將有更多融資渠道。但是在開(kāi)發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小房企融資成本或不降反升。
西安一家大型地產(chǎn)公司副總經(jīng)理袁振濤認(rèn)為，降息短時(shí)間內(nèi)不會(huì)緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈短缺的局面。“除了各家銀行出臺(tái)相關(guān)細(xì)則需要時(shí)間外，目前各家銀行收緊銀根的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也是關(guān)鍵因素?！痹駶f(shuō)，年底都是“錢(qián)緊”的時(shí)候，目前西安許多房企資金鏈都比較緊繃，表現(xiàn)在往年都是12月份才開(kāi)始促銷，但是今年從9月份就開(kāi)始，最終還是為了回籠資金。
宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心分析師認(rèn)為，美國(guó)第三輪量化寬松的退出必然會(huì)導(dǎo)致美元走強(qiáng)，而國(guó)際熱錢(qián)流出中國(guó)后，也會(huì)加劇房企“錢(qián)荒”的窘境，房地產(chǎn)會(huì)加快進(jìn)入“白銀時(shí)代”。
“特別是一些中小房企比較困難，部分房企融資成本高達(dá)20%，跑路現(xiàn)象有所增多?！痹駶f(shuō)。
是“曇花一現(xiàn)”還是“回暖轉(zhuǎn)折點(diǎn)”？
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)較為低迷，直到央行“930”貸款政策調(diào)整才出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。一些專家認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然位于“過(guò)冷”區(qū)間，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，會(huì)逐漸轉(zhuǎn)入“偏冷”區(qū)間，同時(shí)，也不能過(guò)于樂(lè)觀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售下滑、住宅新開(kāi)工面積回落，均反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷并不樂(lè)觀。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，由于房企庫(kù)存壓力仍較大，在高庫(kù)存以及年底銷售業(yè)績(jī)壓力等因素影響下，四季度房企仍以去庫(kù)存為主，大跌大漲的情況都不太可能出現(xiàn)。
庫(kù)存高企依舊是許多二、三線城市樓市面臨的突出壓力。“降息對(duì)樓市的影響肯定是積極的，對(duì)改善型剛需是較大利好，但是不代表樓市已經(jīng)全面筑底，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯?！比R茵置業(yè)總裁陶椿說(shuō)。
然而，也有分析人士指出，由于土地“面粉”和房?jī)r(jià)“面包”的傳導(dǎo)效應(yīng)稍顯滯后，因此近期土地市場(chǎng)的成交情況對(duì)未來(lái)一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)影響較大。
例如，降息后首個(gè)工作日，廣州白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠地塊拍出今年總價(jià)新地王，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月，北京今年的土地出讓金收入已超過(guò)去年，據(jù)預(yù)測(cè)今年全年破2000億元應(yīng)無(wú)懸念；上海11月份還將迎來(lái)更多土地出讓，全年出讓金總額有望達(dá)到1700億元；截至目前，深圳“收成”也已超過(guò)了去年全年。
“隨著土地市場(chǎng)回暖，庫(kù)存減少，如果市場(chǎng)成交量能夠快速提振，也不排除今年末或明年初出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比止跌的情況?！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。（“新華視點(diǎn)”記者劉敏、徐海波、石志勇、王政）
相關(guān)報(bào)道：“托市”還是“擾市”？多地出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼引爭(zhēng)議
在近日舉行的沈陽(yáng)冬季房交會(huì)期間，沈陽(yáng)市政府出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策引起廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。據(jù)記者了解，除遼寧沈陽(yáng)外，江西、浙江、山東、安徽等20多個(gè)城市在取消樓市“限購(gòu)令”后，先后出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一系列提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的措施。
限購(gòu)?fù)耸?，補(bǔ)貼出手
繼今年6月呼和浩特率先取消限購(gòu)后，絕大多數(shù)限購(gòu)城市已跟進(jìn)解禁。針對(duì)樓市新變化，一些地方又頻出新招，改“限市”為“托市”。據(jù)記者梳理，地方政府購(gòu)房補(bǔ)貼方式主要有三種：
調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。近期，北京、上海等城市相繼調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，契稅優(yōu)惠惠及面擴(kuò)大，更多的剛需及改善購(gòu)房群體將少繳納稅費(fèi)，并獲得貸款優(yōu)惠利率。以上海內(nèi)外環(huán)之間一套總價(jià)為260萬(wàn)元的房源為例，調(diào)整前總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元的住宅屬于非普通住宅，契稅標(biāo)準(zhǔn)為3％，即7.8萬(wàn)元；調(diào)整之后，其總價(jià)低于310萬(wàn)元屬于普通住宅，稅率將按1.5％繳納，購(gòu)房者僅需交稅3.9萬(wàn)元。
政府直接給予契稅優(yōu)惠或減免。即通過(guò)對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤(pán)，如精裝修、綠色建筑項(xiàng)目、90平方米以下戶型等的成交給予契稅減免優(yōu)惠。例如，安徽宿州出臺(tái)政策，從10月17日至11月20日，對(duì)個(gè)人購(gòu)買新建商品住房或二手房繳納契稅的，該市財(cái)政按所繳納契稅額的100％給予住房補(bǔ)貼。山東濰坊10月19日宣布，個(gè)人購(gòu)買90平方米以下且屬首套房者，政府給予其契稅100％補(bǔ)貼；90平方米以上、144平方米以下的，或者用于創(chuàng)業(yè)的300平方米以下商業(yè)、辦公用房，契稅予以50％補(bǔ)貼。江西則發(fā)文通知，各地可對(duì)二手房交易契稅、營(yíng)業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼等。
政府直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。如沈陽(yáng)在冬季房交會(huì)期間，特別為購(gòu)房者提供貨幣補(bǔ)貼：90平方米以下每平補(bǔ)30元，90－144平方米每平補(bǔ)貼50元，144平方米以上的每平補(bǔ)150元。江西有關(guān)部門(mén)也發(fā)文通知，除基本解除限購(gòu)?fù)?，各地可?duì)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅適當(dāng)補(bǔ)貼。
行政“托市”引發(fā)公平質(zhì)疑
近年來(lái)一些地方政府對(duì)樓市的干預(yù)不少，初衷均是為避免市場(chǎng)大起大落，但一系列行政化舉措?yún)s引發(fā)對(duì)公平性的質(zhì)疑。
人為影響市場(chǎng)預(yù)期。由于行政之手伸得過(guò)長(zhǎng)，消費(fèi)判斷往往與市場(chǎng)走向相悖，出現(xiàn)“寧愿買漲不愿買跌”的怪圈。一些接受采訪的市民表示，“政府救市”表明房?jī)r(jià)處于下行空間，將繼續(xù)觀望。業(yè)內(nèi)人士也反映，政府行為讓他們研判后市面臨不確定因素。
財(cái)政補(bǔ)貼、免稅有失公允。“那些購(gòu)房者并非住房保障對(duì)象，憑啥拿納稅人的錢(qián)來(lái)幫他們買房？”沈陽(yáng)李先生對(duì)財(cái)政補(bǔ)貼買房直呼不解。而對(duì)于沈陽(yáng)大戶型補(bǔ)得多、中小戶型補(bǔ)得少的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，更有人質(zhì)疑其“濟(jì)富力度大，濟(jì)貧力度小”。網(wǎng)友議論，政府出臺(tái)政策時(shí)應(yīng)該約束好權(quán)力邊界，不能顧此失彼，“亂作為”。
有為特定對(duì)象牟利之嫌。今年5月，媒體披露杭州要求商品住宅售價(jià)應(yīng)與備案價(jià)一致，一旦降幅超過(guò)15％就需重新申報(bào)備案，被解讀為杭州對(duì)房?jī)r(jià)的“限降令”。
樓市去行政化路有多遠(yuǎn)
一些業(yè)內(nèi)人士和專家接受記者采訪時(shí)表示，“托市”手段亦應(yīng)一分為二地看待。如對(duì)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和契稅優(yōu)惠的做法普遍表示贊同，認(rèn)為其是順應(yīng)市場(chǎng)變化、讓利于民的舉措。
以上海為例，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，全市普通住宅比例擴(kuò)增至88.9％。搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，普宅調(diào)整是順應(yīng)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)?！半S著近兩年房?jī)r(jià)上漲，原先的普通房標(biāo)準(zhǔn)已不適用，適時(shí)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)十分必要。本輪普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定進(jìn)一步降低后，中低端購(gòu)房者在稅收方面的負(fù)擔(dān)有所減少，對(duì)于剛性購(gòu)房者而言是個(gè)利好消息，預(yù)計(jì)將有10％以上的住宅交易因此受益?！?/p>
而直接用地方財(cái)政對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼做法卻值得商榷。專家認(rèn)為，這是地方政府對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的一種直接干預(yù)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室資深研究員梁季表示，公共財(cái)政對(duì)弱勢(shì)群體可以通過(guò)轉(zhuǎn)移支付進(jìn)行補(bǔ)貼，用財(cái)政資金來(lái)補(bǔ)貼非固定對(duì)象購(gòu)房者，顯然是不規(guī)范的，有失公平性。
梁季表示，公共財(cái)政可以通過(guò)轉(zhuǎn)移支付對(duì)住房困難群體進(jìn)行補(bǔ)貼，但是用財(cái)政資金來(lái)補(bǔ)貼商品房購(gòu)房者，顯然不規(guī)范，有失公平性。隨意對(duì)稅費(fèi)減免緩，也會(huì)對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成直接干預(yù)。
政府對(duì)樓市伸出行政之手，顯然并非治本之策。專家建議，政府每出臺(tái)一項(xiàng)公共政策時(shí)，應(yīng)該約束好權(quán)力邊界，不能顧此失彼，顯失公平“亂作為”。地方政府應(yīng)在完善多層次住房保障體系同時(shí)，如何盡量減少對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)，積極促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擺脫過(guò)度依賴土地財(cái)政，重構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng)惠民生發(fā)展新路。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日也表示，樓市要去行政化，近期應(yīng)借市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。（記者 石慶偉 汪偉 鄭均天）
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