核心提示
河南省房屋拆遷政策進(jìn)行重大調(diào)整，“拆遷”被“征收補(bǔ)償”替代。這意味著，行政強(qiáng)拆將退出歷史。記者昨日從省人民政府獲悉，《河南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)印發(fā)，并開始實(shí)施。
《規(guī)定》中說，政府將成為征收和補(bǔ)償主體，停產(chǎn)停業(yè)的損失也列入補(bǔ)償范圍。業(yè)內(nèi)人士分析，《規(guī)定》將使我省國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)牧鞒谈庸_透明，房屋所有者的權(quán)益將進(jìn)一步得到保障。
【變化①】
“拆遷”字眼徹底消失
今年3月份，張某租用的一塊國有土地上的圍墻在夜間突然被推土機(jī)推翻。張某第二天跑到當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府追問怎么回事，當(dāng)?shù)赝恋厮乃L說，因?yàn)樵撌幸粋€重大項(xiàng)目的建設(shè)迫在眉睫，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府連夜進(jìn)行了強(qiáng)拆。
張某氣得不行：國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》不是已經(jīng)實(shí)施了嗎？你們怎么還強(qiáng)制拆遷啊？
所長說，國務(wù)院的條例是已經(jīng)實(shí)施了，但是我省還沒有實(shí)施細(xì)則，該怎么賠償你就怎么賠償你吧。
如果現(xiàn)在這個所長再這樣強(qiáng)詞奪理，恐怕就不行了。記者昨日從省人民政府獲悉，《河南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干規(guī)定》已經(jīng)印發(fā)并開始實(shí)施。
“《規(guī)定》最大的亮點(diǎn)，是‘拆遷’這一字眼徹底消失，用‘征收補(bǔ)償’取而代之?！弊蛱煜挛纾∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《規(guī)定》的實(shí)施，意味著河南省房屋拆遷政策出現(xiàn)重大調(diào)整。
實(shí)際上，我省用“征收補(bǔ)償”替代“拆遷”，有著深刻背景。
2011年1月21日，國務(wù)院頒布并實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，從主體上、法律關(guān)系上、管理體制上、征收程序上、強(qiáng)制執(zhí)行模式上均改變了原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的模式，建立起全新的征收模式和征收與補(bǔ)償制度。
為按國家要求盡快規(guī)范全省國有土地房屋征收與補(bǔ)償工作，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳加緊起草相關(guān)規(guī)定。今年2月24日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳同時公布了3個“征求意見稿”，在住房保障、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)确矫妫嫦蛏鐣_征求意見。
據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次在省政府官方網(wǎng)站上發(fā)布的《規(guī)定》，已是數(shù)易其稿?！兑?guī)定》在河南省的實(shí)施，意味著今后“行政強(qiáng)拆”將退出歷史。
據(jù)悉，《規(guī)定》公布施行，原有的房屋拆遷管理辦法同時廢止?！兑?guī)定》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,繼續(xù)按照原有規(guī)定辦理，但有關(guān)部門不得強(qiáng)制拆遷。
【變化②】
政府成為征收和補(bǔ)償主體
根據(jù)《規(guī)定》，市、縣級政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去的拆遷操作模式是，開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲得批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。在實(shí)踐中，部分開發(fā)商為追求利潤，通常會采取各種手段壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，甚至采取斷電、停水等比較極端的方式，逼迫拆遷戶達(dá)成協(xié)議。
政府成為國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w之后，整個征收和補(bǔ)償?shù)牧鞒虒⒏庸_透明。雖然按照規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但政府部門將擔(dān)負(fù)起國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)闹饕?zé)任。例如，省轄市房屋征收部門要加強(qiáng)對縣(市、區(qū))房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督管理；市、縣級財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門將按照各自職責(zé)協(xié)同做好本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
【利好①】
選擇評估機(jī)構(gòu) 被征收人說了算
《規(guī)定》中說，被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。如果在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在征收和補(bǔ)償之間，評估是最重要的環(huán)節(jié)。過去，一些開發(fā)商在選擇評估機(jī)構(gòu)方面投機(jī)取巧，誘騙被拆遷人選擇對開發(fā)商有利的評估機(jī)構(gòu)。今后選擇評估機(jī)構(gòu)，將由被拆遷人自己說了算。
選定評估機(jī)構(gòu)后，下一步就是對房屋價格進(jìn)行評估。被征收人如果對房地產(chǎn)價格評估結(jié)果不滿意,可以向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。如果對復(fù)核結(jié)果還不滿意,可以向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
據(jù)介紹，目前省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、各省轄市房地產(chǎn)管理部門正在按照有關(guān)規(guī)定，組建房地產(chǎn)價格評估專家委員會。該委員會主要任務(wù)就是接受委托對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。
【利好②】
停產(chǎn)停業(yè)損失列入補(bǔ)償范圍
《規(guī)定》中說，對于符合條件的房屋，征收部門應(yīng)當(dāng)給予被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去，被拆遷的房屋里有的正在開店?duì)I業(yè)，拆遷后，不但生意做不下去，損失也沒法彌補(bǔ)。這種情況今后將不復(fù)存在。
被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以由房屋征收部門與被征收人協(xié)商，基本上應(yīng)按照被征收人的月平均利潤值確定。此外，商業(yè)、服務(wù)性行業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限不低于3個月,工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)不低于6個月。
被征收房屋要符合3個條件,才能給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照,且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。
【利好③】
被征收人可以優(yōu)先獲得保障房
《規(guī)定》中說，征收國有土地上個人住宅,被征收人符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且自愿選擇保障性住房的,作出房屋征收決定的市、縣級政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以住房保障。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以上規(guī)定簡言之，就是被征收人可以優(yōu)先獲得保障房。具體來講，在房屋征收與補(bǔ)償工作中,市、縣級政府將組織住房保障等部門現(xiàn)場辦公,并開辟綠色通道，現(xiàn)場受理、審核被征收人申請。符合條件的被征收人，可以盡快參與選房。但是被征收人獲得保障性住房后,不得再參加其他保障性住房公開搖號配租、配售。
【借鑒】
南京、武漢規(guī)定
被征收人可選補(bǔ)償方式
記者了解到，近日，南京市和武漢市也分別針對《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺了細(xì)則。南京市在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的基礎(chǔ)上，出臺了《南京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，對不少細(xì)節(jié)做了細(xì)化延伸；武漢市也制訂了《武漢市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》。
在對征收房屋進(jìn)行價值評估時，南京市規(guī)定需參照類似房產(chǎn)在評估時的平均交易價格，另外還列明了在評估時需要考慮的類似房產(chǎn)細(xì)節(jié)——區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。也就是說，一套房子評估時，要找好幾套相似的房產(chǎn)，這幾套房產(chǎn)的均價可能不盡相同，評估時要取這些價格的平均數(shù)。這次南京市以法規(guī)的形式對這種評估形式予以確定。
《武漢市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》中說，如果50%房主不滿意補(bǔ)償方案，政府應(yīng)該組織召開聽證會，被征收人同時也有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利?！赌暇┦袊型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償辦法》也提出，被征收人有權(quán)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償。有關(guān)人士指出，靈活多樣的補(bǔ)償方法，能體現(xiàn)出對被征收人的尊重。
我省出臺的《規(guī)定》相對簡單，很難在其中找到如何評估、被征收人怎樣選擇補(bǔ)償方式這些內(nèi)容。對此，河南力天律師事務(wù)所主任丁香說，我省出臺的《規(guī)定》是政府規(guī)章性質(zhì)的，規(guī)格相對低一些，還存在不少不太細(xì)致的地方，將來有可能根據(jù)情況上升為地方性法規(guī)。不同地方的政府會根據(jù)轄區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況作出相應(yīng)的規(guī)定，相互之間的可比性并不是太大。
【觀點(diǎn)】
政府主導(dǎo)
有利于地方穩(wěn)定
有網(wǎng)友指出，新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也并不能有效解決地方政府濫用征地權(quán)力的行為。在實(shí)施舊的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例時，是開發(fā)商在和拆遷戶斗，地方政府一般在幕后。新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺后，地方政府走到了臺前。僅憑《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，村民、市民能斗得過掌握幾乎所有資源的地方政府嗎？
丁香說，政府主導(dǎo)相對于以前第三方主導(dǎo)要好，以前企業(yè)拆遷都有一個拆遷時限，它們要追求利益最大化，所以就會出現(xiàn)各種野蠻拆遷情況。但政府不一樣，政府不僅具有管理職能，還要維護(hù)好當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)定，一旦因拆遷不當(dāng)出現(xiàn)群體性事件，政府將會承擔(dān)更多的責(zé)任。在穩(wěn)定和利益之間，政府會選擇前者。
有分析人士認(rèn)為，《規(guī)定》沒有使用“拆遷”二字，而是用“征收”取而代之，這體現(xiàn)出政府更加注重維護(hù)老百姓的切身利益?！兑?guī)定》在評估機(jī)構(gòu)、停業(yè)停產(chǎn)損失、保障房等方面都進(jìn)行了明確，我省國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)牧鞒虒⒆兊酶庸_透明。
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