本月起，二手房交易評(píng)估系統(tǒng)正式運(yùn)行
核定價(jià)更接近實(shí)際價(jià)格，申報(bào)價(jià)過(guò)低將通不過(guò)審核
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今年4月起，鄭州市二手房交易價(jià)格核定從房管部門轉(zhuǎn)由地稅部門進(jìn)行，二手房交易雙方申報(bào)成交價(jià)格，必須通過(guò)地稅部門的新系統(tǒng)審核，申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，則按照核定計(jì)稅價(jià)收稅，核定價(jià)格將更接近實(shí)際價(jià)格。
這個(gè)新系統(tǒng)叫做“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”，該系統(tǒng)7月份正式上線運(yùn)行。昨天，記者從鄭州市地稅局獲悉，該系統(tǒng)試運(yùn)行3個(gè)月，已核定二手房交易4755例。
今年下半年，將把存量房評(píng)估的戰(zhàn)線延長(zhǎng)到工業(yè)用房、商業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋類型。那么，這種新的二手房交易政策會(huì)對(duì)購(gòu)房市民帶來(lái)哪些影響？核定房?jī)r(jià)系統(tǒng)是如何計(jì)算的？昨天，記者采訪了相關(guān)人士。
個(gè)例
申報(bào)價(jià)低于核定價(jià)將通不過(guò)
今年5月，張先生在二七區(qū)購(gòu)買一套總價(jià)70萬(wàn)元的二手房，共100平方米。在繳納稅費(fèi)時(shí)，他申報(bào)的合同交易價(jià)為每平方米4000元，卻沒(méi)有經(jīng)過(guò)地稅局的審核批準(zhǔn)。
經(jīng)過(guò)多次申報(bào)，最終，他選擇按照稅務(wù)部門的存量房交易系統(tǒng)提供的6500元/平方米的核定價(jià)繳納稅費(fèi)。存量房交易，通俗來(lái)講，就是二手房交易。這些稅費(fèi)，具體包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅(或企業(yè)所得稅)、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。
以張先生的個(gè)案為例，按照每平方米6500元的房?jī)r(jià)計(jì)算，張先生需要繳納的稅費(fèi)為交易營(yíng)業(yè)稅5.5%（該房房產(chǎn)證未滿五年）及契稅2%等其他小稅種，稅率合計(jì)8%左右，張先生需要繳稅5.2萬(wàn)元左右。但如果他申請(qǐng)的每平方米4000元可以通過(guò)，總房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元，張先生只需要繳稅3.2萬(wàn)元左右，前后相差2萬(wàn)元左右。
“房子的申報(bào)價(jià)格與本地區(qū)上月實(shí)際成交價(jià)格相差過(guò)多，所以導(dǎo)致申報(bào)價(jià)格沒(méi)通過(guò)?！睆埾壬f(shuō)，由于自己對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的新系統(tǒng)不了解，才導(dǎo)致交易時(shí)出了這些問(wèn)題。
據(jù)鄭州市房地產(chǎn)從業(yè)人士測(cè)算，按照評(píng)估后的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)繳稅，預(yù)計(jì)部分購(gòu)房者可能需要比原來(lái)多繳稅20%左右。
新規(guī)
二手房的評(píng)估價(jià)格更接近實(shí)際價(jià)格
一直以來(lái)，二手房的定價(jià)都沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照各區(qū)劃片制定指導(dǎo)價(jià)，并在指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上確定最終價(jià)格，市民往往需要找專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
今年4月份，存量房交易系統(tǒng)試運(yùn)行后，建立對(duì)鄭州二手房的評(píng)估系統(tǒng)，徹底打破過(guò)去按區(qū)劃定指導(dǎo)價(jià)的模式，通過(guò)向契稅、房地產(chǎn)、國(guó)土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個(gè)案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。經(jīng)過(guò)評(píng)估師綜合分析，確定每個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格。
目前，新的“評(píng)估價(jià)”將鄭州市住宅分為10個(gè)房屋類型、3906個(gè)分區(qū)住宅，設(shè)置4997個(gè)標(biāo)準(zhǔn)存量房，經(jīng)過(guò)比對(duì)，建立了存量房評(píng)估系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，所有的交易都按照數(shù)據(jù)庫(kù)的價(jià)格來(lái)進(jìn)行。
據(jù)介紹，在系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格不是一成不變的，評(píng)估系統(tǒng)會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)規(guī)律及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新和修正參數(shù)調(diào)整，使評(píng)估結(jié)果更接近市場(chǎng)。
“系統(tǒng)產(chǎn)生的評(píng)估價(jià)格更接近市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格?！编嵵菔械囟惥謩⒔▊ヌ庨L(zhǎng)介紹說(shuō)，通過(guò)錄入2000條交易實(shí)例對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房進(jìn)行測(cè)試驗(yàn)證，系統(tǒng)測(cè)試計(jì)稅價(jià)格比納稅申報(bào)價(jià)格高出20%～30%。
探訪
多層房屋選3樓為“標(biāo)準(zhǔn)房”
那么，這個(gè)存量房交易系統(tǒng)是如何計(jì)算的？鄭州市這么多房屋，該如何保證一房一價(jià)？昨天，在鄭州市地稅局工作人員的演示下，記者體驗(yàn)了這種新的系統(tǒng)。
“一般來(lái)說(shuō)，多層房屋的標(biāo)準(zhǔn)房取3樓為標(biāo)準(zhǔn)房，中高層選5樓為標(biāo)準(zhǔn)房?！睋?jù)鄭州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如果一個(gè)小區(qū)有多種房屋類型，就每個(gè)類型都取一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，其交易價(jià)圍繞標(biāo)準(zhǔn)房上下浮動(dòng)。
以鄭州市保全街10號(hào)家屬院房屋為例，該小區(qū)多層房屋取標(biāo)準(zhǔn)房3樓，核定價(jià)為每平方米6986元，如果購(gòu)買4樓，房?jī)r(jià)為3樓標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格的97%，5樓房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格的95%，照此類推，樓層越高越便宜。
通過(guò)這個(gè)存量房交易系統(tǒng)，記者看到，從錄入小區(qū)名字，到選擇房屋類型、樓層等程序，系統(tǒng)計(jì)算出最終交易價(jià)格，前后只需要3分鐘即可搞定。
在新系統(tǒng)中，記者輸入部分新的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)中沒(méi)有記錄。這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，這是因?yàn)閿?shù)據(jù)庫(kù)還在不斷完善，因此部分小區(qū)會(huì)有數(shù)據(jù)缺失?！坝龅竭@樣的情況，我們會(huì)參考鄰近條件類似的小區(qū)來(lái)定價(jià)，同時(shí)會(huì)逐步將缺失小區(qū)的數(shù)據(jù)補(bǔ)齊?！?/p>
“一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)交易系統(tǒng)計(jì)算出的價(jià)格，買新房子要更占便宜一些，老房相對(duì)就比較吃虧?！边@位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，同一片地區(qū)的核定價(jià)格相差不多，而新房實(shí)際價(jià)格往往會(huì)更高一些，老房實(shí)際價(jià)格會(huì)便宜，但都要按照核定價(jià)格計(jì)算。
影響
二手房“陰陽(yáng)合同”將終結(jié)
今年年初，方女士在南陽(yáng)路購(gòu)買一套房產(chǎn)，實(shí)際交易價(jià)格為每平方米6500元，在二手房交易時(shí)，中介報(bào)上的價(jià)格為每平方米5000元，當(dāng)時(shí)，新系統(tǒng)尚未實(shí)施，她的報(bào)價(jià)“順利”通過(guò)了審核，省下不少錢。
之前，二手房交易常常使用的是“陰陽(yáng)合同”，成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。政府根據(jù)一個(gè)片區(qū)或一個(gè)區(qū)域確定每個(gè)區(qū)域的最低指導(dǎo)價(jià)，往往都按照政府規(guī)定的最低指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行房產(chǎn)交易和申報(bào)應(yīng)繳稅費(fèi)，以達(dá)到逃稅避稅的目的。但新規(guī)實(shí)施后，這種“好事”被叫停，地稅評(píng)估價(jià)取代了遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)，成為交易計(jì)稅依據(jù)。
“新系統(tǒng)對(duì)‘陰陽(yáng)合同’的殺傷力很大，低報(bào)價(jià)被有效遏制。”鄭州市地稅局介紹說(shuō)，新政的實(shí)施無(wú)疑是一大進(jìn)步，評(píng)估征稅制度所帶來(lái)的成本上升，將壓縮樓市投資炒作鏈條上的獲利空間，這將有利于樓市的理性發(fā)展。
提醒
不滿數(shù)據(jù)庫(kù)價(jià)格，可申請(qǐng)重評(píng)估
據(jù)鄭州市地稅部門介紹，存量房評(píng)估系統(tǒng)生成價(jià)值后，地稅部門的計(jì)稅依據(jù)將分為三種情況。首先，按合同交易價(jià)確定。如果交易雙方申報(bào)的合同交易價(jià)大于等于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值的，以合同交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。
其次，是按計(jì)稅評(píng)估價(jià)值確定，如果納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值且無(wú)正當(dāng)理由，并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行稅收核定的，以該計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
最后，是按復(fù)核價(jià)值確定。對(duì)納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請(qǐng)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開(kāi)展復(fù)核，并以復(fù)核價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
“如果市民對(duì)系統(tǒng)的價(jià)格有異議，都可以申請(qǐng)重新評(píng)估?！睋?jù)鄭州市地稅局流轉(zhuǎn)稅處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，地稅局每個(gè)月18日、28日會(huì)錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。
那么，如果業(yè)主急于出售一套房屋，其報(bào)出的價(jià)格既低于市場(chǎng)價(jià)，也低于存量房交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)鑒定的價(jià)格，該如何處理？鄭州市地稅局表示，這種情況還是可申請(qǐng)?jiān)u估，如果評(píng)估的價(jià)格仍然高于出售價(jià)格的，稅務(wù)部門將通過(guò)核定的方式來(lái)確定其最后用于繳稅的價(jià)格。
“市民可以在每個(gè)月的10日、20日向稅務(wù)部門報(bào)告相關(guān)信息，稅務(wù)部門會(huì)重新核定和考慮，并于每個(gè)月的18日、28日將重新評(píng)估的價(jià)格錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。”這名負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，這套系統(tǒng)剛上線沒(méi)多久，會(huì)存在一個(gè)磨合期，如果情況特殊，可以申請(qǐng)重新評(píng)估。（記者 田園 實(shí)習(xí)生 趙朋樂(lè)）
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