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　　一些出租房廣告就貼在小區(qū)門口

　　目前，在住宅房屋租賃市場(chǎng)，多是雙方簽訂一份租賃合同來(lái)保障各自權(quán)益。而在出現(xiàn)糾紛時(shí)，由于涉及金額較小，不愿訴諸法律途徑解決，利益受損方多數(shù)只能忍氣吞聲。按規(guī)定，房屋租賃需要到房管部門備案，房管部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃的監(jiān)管，調(diào)解處理雙方糾紛。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于嫌備案程序麻煩，還要交稅費(fèi)，八成市民不愿?jìng)浒?，這造成雙方糾紛處理中，政府監(jiān)管部門調(diào)解一環(huán)長(zhǎng)期缺失。

　　租賃雙方糾紛易發(fā)生，涉及金額低多不訴諸法律

　　8月23日，鄭州市一小區(qū)租戶夫妻吵架后，把所租的業(yè)主房子點(diǎn)了火，大火還引燃了多戶鄰居房屋，上周六本報(bào)報(bào)道了此事。昨天下午，柳林派出所辦案民警對(duì)記者說(shuō)，著火房屋業(yè)主以及受損房屋業(yè)主正在根據(jù)房屋受損情況，與這對(duì)夫妻協(xié)商解決賠償問(wèn)題，但仍未達(dá)成協(xié)議。

　　記者發(fā)現(xiàn)，近幾年，出租人和承租人出現(xiàn)糾紛的信息并不少，有背著房東轉(zhuǎn)租的，有房東將房子賣掉趕租客走的，還有賴著不交房租房東沒(méi)轍的。

　　目前，租賃雙方多只是簽訂一紙租賃合同來(lái)保障雙方權(quán)益，由于付諸法律途徑解決的成本過(guò)高，雙方出現(xiàn)糾紛一旦協(xié)商不成，有時(shí)利益受損方由于訴求額度太低，甚至律師代理費(fèi)都不夠，而不愿訴諸法律，只能吃“啞巴虧”。

　　大滄海律師事務(wù)所鄭州分所主任唐軍對(duì)記者說(shuō)，確實(shí)存在因涉及金額太低、打官司成本過(guò)高，而放棄走法律途徑的，他們所遇到的訴諸法院的糾紛，涉及金額多是上萬(wàn)元。

　　房管部門可調(diào)解租賃糾紛，前提要先有備案

　　2010年住建部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》中，除了對(duì)租賃合同以及租賃雙方權(quán)利義務(wù)做了詳細(xì)規(guī)定，還指明房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃的監(jiān)督管理。鄭州市出臺(tái)的城市房屋租賃管理辦法更為細(xì)致，“在租賃合同發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人可以協(xié)商解決；不愿協(xié)商或協(xié)商不成的，可由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)解，也可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴”。

　　不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中，想找房管部門調(diào)解有一個(gè)不可回避的前提，即房屋租賃要在房管局備案。

　　鄭州市房管局房產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，租賃雙方的糾紛，房管部門按規(guī)定需要進(jìn)行調(diào)解，如果調(diào)解不成，將根據(jù)登記備案情況，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行?！胺课葑赓U必須備案，調(diào)解依據(jù)是登記備案情況。如沒(méi)有備案，還會(huì)先按照備案要求進(jìn)行核查，備案后房管部門再調(diào)解?！?/p>

　　房管部門強(qiáng)調(diào)的房屋租賃登記備案制度，其實(shí)早在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中就有規(guī)定，距今近20年。

　　鄭州市房管局租賃處相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析說(shuō)，房管局作為政府職能部門，可以審查出租人和承租人是否具備相應(yīng)的條件，及出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋，還可以把所有的法律資料存檔管理，為調(diào)解房屋租賃糾紛提供法律依據(jù)。

　　程序繁瑣、還要交稅費(fèi)，市民對(duì)備案“不買賬”

　　然而，多數(shù)租賃雙方對(duì)備案卻并不“買賬”。

　　昨天上午，記者分別走訪了經(jīng)三路、經(jīng)一路、東明路的6家房產(chǎn)中介公司，并聯(lián)系到9位個(gè)人出租房屋者，得到的答案是均未備案。在經(jīng)一路一家房產(chǎn)中介，記者以租房人身份問(wèn)，租房是否用到房產(chǎn)部門備案時(shí)，對(duì)方一臉疑惑，“備案？現(xiàn)在出租的房子，都是簽個(gè)合同，留張身份證復(fù)印件，有幾個(gè)會(huì)去備案的。”

　　根據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門需將租賃登記情況定期通報(bào)稅務(wù)部門，這樣，備案就與稅務(wù)掛鉤，而這正是不少人不愿?jìng)浒傅念檻]。

　　8月23日，記者通過(guò)大河報(bào)企業(yè)QQ與讀者互動(dòng)，不少城市打工者擔(dān)心稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁助漲房租，網(wǎng)友“晨”就說(shuō)：“羊毛出在羊身上，稅費(fèi)只能轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，租房的本身就是買不起房的人居多，備案反而增加了壓力?！背鲎夥课莸姆繓|不愿?jìng)浒福饕且虺绦蚍爆嵪勇闊?，且?duì)備案收手續(xù)費(fèi)不太贊同。

　　備案率有多少？鄭州市房管局去年4月對(duì)外宣稱的數(shù)字為，鄭州市住宅租房備案率不到10%。為推進(jìn)備案工作，當(dāng)時(shí)房管、公安、地稅等多部門還聯(lián)合成立了房屋租賃聯(lián)合管理領(lǐng)導(dǎo)小組。8月22日下午，當(dāng)記者問(wèn)及備案率，該領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒(méi)有直說(shuō)。

　　聲音

　　修復(fù)調(diào)解環(huán)節(jié)，要降低備案成本

　　針對(duì)現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)房屋租賃沒(méi)有去房管局備案，而造成房管部門調(diào)解環(huán)節(jié)的斷裂，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)該減少備案程序，減免備案相關(guān)稅費(fèi)，只有備案成本降低了，才能提高市民主動(dòng)備案積極性。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些外省市的做法正是基于降低成本、方便市民的原則。在福建，福建省房屋租賃備案由房管部門辦理改為公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理，并免收租賃房屋備案費(fèi)，社區(qū)居委會(huì)也會(huì)幫忙辦理相關(guān)手續(xù)，房東還可以上網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人出租房屋備案登記。在廣東，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道基層管理部門，代征個(gè)人出租住宅房屋應(yīng)征的稅收。

　　對(duì)于其他省市關(guān)于備案的嘗試，鄭州市房屋租賃聯(lián)合管理領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)說(shuō)：“這些都可以研究考慮，如果適合本地情況，可以借鑒。”

　　為鼓勵(lì)備案，鄭州稅務(wù)部門已出臺(tái)優(yōu)惠政策。鄭州市地稅局征管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果市民房屋租賃在房管部門有備案，拿到房屋租賃證，并到稅務(wù)大廳辦理稅務(wù)登記，其月租金在2萬(wàn)元以下，僅需繳納月租金收入4%的房產(chǎn)稅，至于個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種，皆可享受到免征的優(yōu)惠。若沒(méi)有備案，市民需繳納的綜合稅率要達(dá)到月租金的13%左右。

　　追問(wèn)

　　備案后，房管部門是否能解決糾紛？

　　值得注意的是，在與讀者互動(dòng)中，一些市民對(duì)房管部門的管理缺乏信心，網(wǎng)友“l(fā)ily”說(shuō)：“就算備案了，真產(chǎn)生糾紛，房管部門到底能起到怎樣作用？不要到時(shí)光備案沒(méi)管理，得不到實(shí)惠?！?/p>

　　根據(jù)目前情況，備案后，房管部門能否承擔(dān)起管理責(zé)任？鄭州市房管局房產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)張豐森在受訪時(shí)坦言，房管部門執(zhí)法人員的人力不足，去調(diào)查執(zhí)法時(shí)，顯得力不從心?！澳壳埃抗懿块T執(zhí)法人員僅200多人，而相比之下，深圳卻有1.3萬(wàn)人，廣州有8000多人，這些城市因執(zhí)法人員較多，在執(zhí)法過(guò)程中，其效率肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄭州”。

　　對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，有市民提出疑問(wèn)，既然人力不足，那么租賃雙方的糾紛能夠得到及時(shí)調(diào)解嗎？有市民建議，在推進(jìn)備案工作的同時(shí)，相關(guān)管理部門也應(yīng)該不斷自我完善，能夠承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，才能逐漸修復(fù)租賃糾紛處理方式中缺失的一環(huán)。

　　而如今，不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，備案矛盾沒(méi)得到解決前，出租人和承租人仍然只能靠一紙合同來(lái)約束雙方行為。

　　數(shù)據(jù)：近九成受訪者不愿?jìng)浒?/strong>