小區(qū)業(yè)主權(quán)利如何保障？ 會(huì)不會(huì)充斥賣羊肉串流動(dòng)商販？

　　會(huì)不會(huì)帶來噪音、污染、擁堵？鄭州有沒有開放式小區(qū)？

　　2月21日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，要加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

　　已建小區(qū)開放面臨哪些問題？開放式社區(qū)，物業(yè)責(zé)任如何劃分？就讀者關(guān)心的系列問題，記者采訪了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長、河南正弘物業(yè)管理有限公司董事長李書劍，以及河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰。

　　關(guān)鍵詞：初衷

　　基于城市病 重新捋順城市發(fā)展思路

　　“全國農(nóng)村會(huì)議開了很多次，但是城市工作會(huì)議很少，上次城市工作會(huì)議是在37年前。”李曉峰認(rèn)為，該《意見》正式公布，是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議配套文件，勾畫了“十三五”乃至未來一段時(shí)間中國城市發(fā)展的具體“路線圖”。

　　李曉峰說，從上世紀(jì)經(jīng)營體制、經(jīng)濟(jì)體制改革以來，全國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但是也顯現(xiàn)了很多弊端，比如土地利用、資源浪費(fèi)等?！皩?duì)群眾而言，感受最深、最貼切的還是交通擁堵問題?！?/p>

　　“尤其是大型住宅區(qū)，就像血管里面的血栓一樣，阻礙了血液的正常流通?！薄兑庖姟返某雠_(tái)正是基于中央急于解決城市愈加嚴(yán)重的交通擁堵問題。李曉峰指出，在這樣的節(jié)點(diǎn)上，人們正好可以重新捋一下城市發(fā)展思路。

　　李書劍也認(rèn)為，“政府的出發(fā)點(diǎn)是好的。”在他看來，正因?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)高，所以落地更需要支撐。

　　開放式社區(qū)對(duì)未來土地利用率和交通規(guī)劃、小區(qū)設(shè)計(jì)等影響都是好的。關(guān)鍵之處還在落地。

　　關(guān)鍵詞：逐步

　　已建小區(qū)要逐步開放 原則不是“一刀切”

　　一個(gè)小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。

　　同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2016年剛開始發(fā)布執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》第三十六條也明確規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

　　因此，對(duì)于已建成小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

　　李書劍說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。這個(gè)詞很重要，意味要一步一步來，不是簡單冒進(jìn)。

　　李曉峰認(rèn)為，最高法出臺(tái)的意見解釋，可能會(huì)促成《物權(quán)法》的修改。他表示，中國的改革一直是“增量改革”，此次《意見》的出臺(tái)，也是“新小區(qū)新辦法，老小區(qū)老辦法”，所以新建小區(qū)是重點(diǎn)?！霸瓌t”不是一刀切，會(huì)有配套政策出來，地方也會(huì)有相應(yīng)的細(xì)則。

　　關(guān)鍵詞：權(quán)利

　　小區(qū)業(yè)主權(quán)利或可有償解決

　　李書劍分析，文件的宗旨是為解決過去城市發(fā)展中的矛盾和治理“城市病”開出的藥方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免誤讀政策。

　　街區(qū)制是相對(duì)于封閉小區(qū)而言，李書劍認(rèn)為，文件提出了“推動(dòng)發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)”，正是為了解決城市支路毛細(xì)血管不通暢問題，以改善城市道路微循環(huán)。

　　但就目前而言，該《意見》還處在政策層面，仍需人大立法，把這個(gè)問題上升到法律層面。即便法律問題解決了，但小區(qū)業(yè)主的權(quán)利又該如何解決？“或可采取有償解決?！崩顣鴦φJ(rèn)為。

　　李曉峰也認(rèn)為，從封閉式小區(qū)過渡到開放式小區(qū)，涉及的爭執(zhí)雙方，有小區(qū)內(nèi)部居民和外部居民，還有此小區(qū)居民與彼小區(qū)居民。無論爭執(zhí)的主體是誰，都涉及了私人利益?！段餀?quán)法》是保障小區(qū)業(yè)主私人利益的法律依據(jù)。但是《物權(quán)法》同時(shí)明確了，基于公共利益的需要，可以征收私人土地等，但是要給予一定的補(bǔ)償。

　　關(guān)鍵詞：客觀情況

　　開放小區(qū)需要正視諸多客觀問題

　　剔除產(chǎn)權(quán)歸屬爭議，由封閉轉(zhuǎn)化為開放式街區(qū)也面臨物業(yè)管理、社區(qū)公共資源被擠占等問題?！耙呀ǔ尚^(qū)要逐步開放，但其是否具有開放條件，除了解決法律層面的問題，還需要根據(jù)小區(qū)客觀情況統(tǒng)籌管理。”

　　一方面，部分人擔(dān)心小區(qū)變成街區(qū)之后，缺乏對(duì)游商小販的足夠管理，會(huì)造成小區(qū)環(huán)境的惡化；另一方面，在原本小區(qū)內(nèi)公共資源不富余的情況下，外來車輛與人員對(duì)公共綠地、車位等資源的擠壓，小區(qū)管理和環(huán)境惡化的下一步便是房價(jià)的下跌。

　　不僅如此，小區(qū)原有規(guī)劃是否有機(jī)動(dòng)車道路？如今的小區(qū)大部分都有地下停車場(chǎng)，其地面道路荷載能力，能否達(dá)到承接外來車輛流動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)？

　　而小區(qū)內(nèi)道路對(duì)外開放，是否影響小區(qū)業(yè)主通行？噪音、污染問題如何解決？尤其是小區(qū)里面有機(jī)動(dòng)車道，小孩、老人的安全問題如何保障？

　　另外，市中心小區(qū)彼此挨著，互相之間規(guī)劃布局不同，即使開放一個(gè)，其他的無法解決也容易引發(fā)新問題：斷頭路。

　　亂停亂放問題如何解決。不少小區(qū)車滿為患，可能內(nèi)部車輛就已經(jīng)很難滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求，如果新增外部車輛，將加劇小區(qū)內(nèi)的停車、行車矛盾。

　　除此之外，還有公共游樂設(shè)施、綠地景觀等未來會(huì)受到影響，流動(dòng)商販占道經(jīng)營，甚至原小區(qū)內(nèi)1層住戶“臨街”后借機(jī)轉(zhuǎn)型小商小販，或者遭遇盜竊等幾率增加所造成的不良影響等。

　　因此，李書劍認(rèn)為，從封閉式小區(qū)到開放式街區(qū)不應(yīng)一步到位，而是要循序漸進(jìn)。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)成本

　　有望回歸物業(yè)本質(zhì)

　　但物業(yè)成本會(huì)大幅增加

　　物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。更簡單地講，物業(yè)管理就是對(duì)共有建筑、設(shè)施設(shè)備的管理。

　　“但目前的物業(yè)公司承擔(dān)了太多本不該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)?！崩顣鴦Ρ硎?，開放式小區(qū)將會(huì)減輕物業(yè)公司所承擔(dān)的部分義務(wù)，更加厘清物業(yè)管理本質(zhì)。但是，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，對(duì)人力的要求非常高。而物業(yè)公司往往為了提升品牌，保證業(yè)主居住品質(zhì)，加大在各方面的投入力度，成本居高不下。

　　“開放式小區(qū)增加了未來物業(yè)管理的難度，人工成本也會(huì)增加?！眴螐母脑煲呀ǔ尚^(qū)來說，一些小區(qū)的道路并不具備承擔(dān)公共交通的條件，這部分的改造成本與后期維護(hù)成本已較高。而開放之后，每一棟樓都是出入口，都需要配備至少1名安保人員，人力成本隨之大增。以一個(gè)有10棟樓的小區(qū)為例，假設(shè)原先只有4個(gè)出入口，按照三班倒的機(jī)制需配備12名門衛(wèi)；開放后，原先的出入口撤銷，在每一棟樓設(shè)立一個(gè)出入口，需要再增加18名門衛(wèi)。

　　將封閉小區(qū)制轉(zhuǎn)變?yōu)榻謪^(qū)制，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，會(huì)在無形中提高拿地成本。李書劍預(yù)測(cè)，在開放式社區(qū)政策引導(dǎo)下，未來開發(fā)商拿地會(huì)更加小而散，不排除所拿地塊只能容納一至兩棟樓的情況。

　　隨之而來的，便是物業(yè)公司的分散。之前一個(gè)小區(qū)只能有一家物業(yè)公司，而未來則可能會(huì)出現(xiàn)許多物業(yè)公司?！鯑|方今報(bào)記者牛犇

　　【發(fā)言】開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向 設(shè)計(jì)產(chǎn)品

　　同時(shí)，對(duì)開發(fā)商來說，地塊越來越小，將無法實(shí)現(xiàn)如小學(xué)、幼兒園等配套資源的建設(shè)。這一部分配套開發(fā)商原本在規(guī)劃規(guī)模小區(qū)時(shí)可以同時(shí)完成，開放式社區(qū)就可能需要政府做，或委托開發(fā)商去做，最終導(dǎo)致開發(fā)商成本增加，而這部分成本還需要消費(fèi)者承擔(dān)。

　　鄭州某置業(yè)公司總經(jīng)理透露，國家政策的具體實(shí)施需要一段時(shí)間，開發(fā)商并不清楚未來國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的具體走向，但肯定會(huì)在國家相關(guān)規(guī)范出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)研，再結(jié)合市民的居住習(xí)慣，重新設(shè)計(jì)新產(chǎn)品?！拔覀儸F(xiàn)在很關(guān)心政策導(dǎo)向，將來會(huì)根據(jù)法律法規(guī)調(diào)整拿地和戰(zhàn)略規(guī)劃”。

　　【觀點(diǎn)】封閉式社區(qū)房子或?qū)⒃鲋?/strong>