近幾個(gè)月，鄭州房?jī)r(jià)一路看漲（文圖無(wú)關(guān)）

　　河南商報(bào)記者 唐韜/攝

　　河南商報(bào)首席記者 王俊偉

　　二手房?jī)r(jià)漲幅那么大，是個(gè)例、局部現(xiàn)象，還是整體走勢(shì)？不管怎樣，這些漲價(jià)故事帶給消費(fèi)者的，是一種恐慌情緒，裹挾著他們往前走。

　　但恐慌一定不可持續(xù)。大幅的波動(dòng)對(duì)消費(fèi)者、地產(chǎn)商和政府，都是災(zāi)難。如果產(chǎn)生過(guò)度的恐慌，則必然導(dǎo)致樓市重回一年前的那種觀望和停滯狀態(tài)。

　　現(xiàn)在行情到底什么樣

　　房?jī)r(jià)確實(shí)高 但不至于月漲千元

　　每一個(gè)買房人的經(jīng)歷，都像極了“段子”。有人說(shuō)，現(xiàn)實(shí)的情節(jié)總是比電影劇本更精彩。

　　這些令人們驚嘆的漲價(jià)故事，究竟能否代表鄭州市的整個(gè)市場(chǎng)行情？畢竟越令人驚訝的故事，就越有傳播力。二手房交易中，“真正的大多數(shù)”是什么樣呢？

　　對(duì)此，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)葉琦更愿意相信數(shù)據(jù)。他說(shuō)，個(gè)例或者某一局部區(qū)域現(xiàn)象顯然不能代替整體，他們還沒(méi)有監(jiān)測(cè)到“每個(gè)月都能上漲千元”的情況。

　　來(lái)看兩組數(shù)據(jù)——

　　鄭州市房管局

　　鄭州市房管局公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示：1~6月，鄭州市二手住宅均價(jià)每平方米分別為：8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。

　　鄭州市房管局稱，這個(gè)均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)，而非實(shí)際成交價(jià)。葉琦稱，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是稅務(wù)部門征稅時(shí)給出的一個(gè)評(píng)估價(jià)格，在房?jī)r(jià)上漲的通道中，一般比實(shí)際成交價(jià)低。

　　不過(guò)，從這個(gè)數(shù)據(jù)中仍然能明顯看出一個(gè)趨勢(shì)：3月份和5月份、6月份，價(jià)格都明顯走高。

　　6月份的均價(jià)與1月份相比，高出929元，并沒(méi)有像二手中介和買房人感受到的那么高。

　　民間房產(chǎn)機(jī)構(gòu)

　　搜房房天下二手房集團(tuán)鄭州公司總經(jīng)理王如合推送給河南商報(bào)記者一份7月份鄭州二手房房?jī)r(jià)地圖，顯示鄭州二手住宅掛牌均價(jià)：

　　1~7月份均價(jià)分別為10262元、10354元、10561元、10767元、11124元、11434元、11602元。

　　7月份的均價(jià)比1月份漲了1340元，顯示出5月份和6月份上漲較大，但并未顯示出“每月漲千元”，反倒是7月份的漲幅已經(jīng)收窄。

　　看來(lái)，官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，還是比較一致的。

　　【上漲意味著什么】

　　過(guò)快上漲不可持續(xù)

　　否則樓市會(huì)重回觀望狀態(tài)

　　雖然數(shù)據(jù)能證實(shí)“癲狂”只是個(gè)例和局部現(xiàn)象，但也證實(shí)了二季度房?jī)r(jià)上漲更為明顯。

　　不光是二手房，新房也一樣。今年1~7月，鄭州市區(qū)商品住房每平方米的銷售均價(jià)分別為8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。

　　葉琦介紹，今年以來(lái)，鄭州樓市的量、價(jià)在一季度還算較為平穩(wěn)，由于一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)，二季度鄭州也受到一定的影響，加上其他多種因素的疊加，整體上呈現(xiàn)一個(gè)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　所謂多種因素，包括國(guó)家的信貸政策；國(guó)家和地方從去年開(kāi)始推出的一系列去庫(kù)存政策；鄭州土地市場(chǎng)上地王頻出等。

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫(kù)（深圳）有限公司董事長(zhǎng)上官同君說(shuō)，這種情況給老百姓造成一種恐慌，老百姓被恐慌裹挾著往前跑。他說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)開(kāi)發(fā)商而言也算不上什么好事，目前一些中小房企又開(kāi)始抱著小農(nóng)心態(tài)、貪婪心態(tài)，并不趁機(jī)走量，而是待價(jià)而沽，一些捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)，而一些品牌房企，反倒會(huì)在漲價(jià)時(shí)趁機(jī)走量。

　　他認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前的情況，政府必要的時(shí)候要出手引導(dǎo)，盡管短時(shí)間內(nèi)恐慌心理可能會(huì)對(duì)量有提升，造成量?jī)r(jià)齊升的局面，但是長(zhǎng)期看，恐慌之后人氣全無(wú)，樓市會(huì)重回觀望狀態(tài)?！耙?yàn)槟銉r(jià)格漲得離譜的時(shí)候，老百姓只能是望房興嘆。”

　　未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走

　　漲幅過(guò)高？沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐

　　近期的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，7月8日的“鄭紡機(jī)地王事件”可以說(shuō)婦孺皆知：土地溢價(jià)率接近三倍，折合樓面價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元。分析人士測(cè)算，未來(lái)該地塊房?jī)r(jià)會(huì)輕松超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

　　地王一出，全市震動(dòng)，尤其是周圍的樓盤(pán)，紛紛應(yīng)聲喊漲。

　　地王頻出之下，地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期看漲。鄭州市中心一高端樓盤(pán)的高層說(shuō)：“現(xiàn)在，我們市中心這里就是價(jià)格的洼地，房?jī)r(jià)還沒(méi)有經(jīng)開(kāi)區(qū)高，我們目前已經(jīng)1.4萬(wàn)元了，相信明年漲到1.8萬(wàn)元不是問(wèn)題。”

　　但對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判觀點(diǎn)，總是有正反兩方。葉琦就認(rèn)為，要說(shuō)后期房?jī)r(jià)會(huì)有過(guò)快上漲，目前沒(méi)有數(shù)據(jù)可以支撐。

　　他說(shuō)，房?jī)r(jià)怎么走，要看看鄭州市的人口增長(zhǎng)情況，看看市場(chǎng)的保有量和開(kāi)發(fā)量。

　　如何判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)——

　　看庫(kù)存量和土地供應(yīng)

　　不可否認(rèn)，鄭州市的房地產(chǎn)庫(kù)存非常低，去化周期已不足4個(gè)月。

　　庫(kù)存低是因?yàn)橹暗墓┑厣?，而銷售加快。2015年鄭州市新購(gòu)?fù)恋孛娣e大幅下降43.9%，商品住宅用地供應(yīng)也減少了17.5%。

　　鄭州市的土地后續(xù)供應(yīng)非常充足。根據(jù)《鄭州市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年全年鄭州市內(nèi)八區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量最高能達(dá)到66237畝，其中不含保障房的住宅用地33455.4畝，保障房用地3272.7畝。2016年上半年，鄭州市實(shí)際供地5255畝，同比增長(zhǎng)134％，成交量達(dá)到4704畝，同比增長(zhǎng)60%。

　　看人口和房屋交易量

　　2015年，鄭州市區(qū)商品住房銷售面積1078.34萬(wàn)平方米，相當(dāng)于10萬(wàn)套住房，如果每套住房按照3口人居住計(jì)算，那就是能滿足30萬(wàn)人的住房需求?？舌嵵菔袇^(qū)年人口增長(zhǎng)也就是10萬(wàn)人左右。

　　統(tǒng)計(jì)部門官方數(shù)據(jù)顯示，2014年，鄭州市區(qū)人口增長(zhǎng)12.1萬(wàn)人，2015年，增長(zhǎng)10.9萬(wàn)人，為489.3萬(wàn)人。

　　從這些數(shù)據(jù)看，鄭州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)力是不足的，或者說(shuō)，過(guò)高估計(jì)房?jī)r(jià)漲幅，沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐依據(jù)。

　　【專家的建議是】

　　自住 看準(zhǔn)了就別磨蹭

　　投資 現(xiàn)在不是好時(shí)機(jī)

　　對(duì)于當(dāng)下被消費(fèi)者稱為“瘋狂”的樓市，業(yè)內(nèi)人士給出的決策建議驚人一致。

　　上官同君認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)上有一些投機(jī)客，一定程度上推高了二手房?jī)r(jià)，目前市場(chǎng)并不適合長(zhǎng)線的投資。而對(duì)于自住者，不要磨蹭，看準(zhǔn)的，還是該出手時(shí)就出手。還有一種情況，那就是可以選擇離開(kāi)鄭州，所謂“居者有其屋”，也不一定就非要在鄭州置業(yè)。因?yàn)椋壳班嵵莸木蜆I(yè)壓力顯然比縣市更高。

　　葉琦認(rèn)為，買房一定要看個(gè)人的支付能力，如果你認(rèn)為現(xiàn)在買房不影響個(gè)人后期生活，可以選擇購(gòu)買，也可以根據(jù)個(gè)人情況考慮買一個(gè)符合自己經(jīng)濟(jì)能力的房子， 或者考慮先申請(qǐng)保障性住房。

　　他說(shuō)，其實(shí)目前鄭州市場(chǎng)可選擇的樓盤(pán)還是比較多的，即便是大家認(rèn)為價(jià)格非常高的金水路沿線，也還是有一些單價(jià)1.1萬(wàn)元~1.2萬(wàn)元的樓盤(pán)。那些價(jià)格非常高的樓盤(pán)，有很多是包含裝修在里面的，甚至有一些簡(jiǎn)單的家具。購(gòu)房畢竟還是為了居住，如果是想做投資，那就要對(duì)市場(chǎng)做認(rèn)真的研究，計(jì)算好收益。