東區(qū)地王頻出，“鄭九條”真的能給市場(chǎng)“降溫”嗎

　　鄭州“房九條”昨天開始執(zhí)行 對(duì)鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)土地競拍實(shí)行限價(jià) 有人說這是為限制地王產(chǎn)生

　　有人稱短期能抑制銷售均價(jià)上漲 有人稱會(huì)加劇供求關(guān)系矛盾 還有人說這次政策是第一波，可能還會(huì)有新政

　　河南商報(bào)記者 鄧飛

　　鄭州“限地價(jià)，競房價(jià)”等調(diào)控措施引發(fā)人們對(duì)鄭州未來房價(jià)的猜想。供求端增加土地供應(yīng)，地價(jià)上嚴(yán)控“地王”，又加強(qiáng)價(jià)格管理和預(yù)售管理，這套溫柔的政策組合拳能否給鄭州市場(chǎng)降火呢？業(yè)界有不同的看法。

　　【政策發(fā)布】

　　鄭州出臺(tái)“房九條”

　　調(diào)控“過熱”的市場(chǎng)

　　9月14日夜，正當(dāng)人們準(zhǔn)備迎接第二天的中秋節(jié)時(shí)，鄭州市政府突然發(fā)布一個(gè)重磅政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該政策于9月18日開始執(zhí)行。一石激起千層浪，消息一出，便引發(fā)社會(huì)各界的熱議。

　　河南商報(bào)記者看到，新政策前后共有九條內(nèi)容，涉及土地供應(yīng)、地價(jià)限制、企業(yè)審查、價(jià)格管理、預(yù)售許可等，被外界稱為“房九條”。其中，新政對(duì)土地拍賣價(jià)格的限制條款最引人關(guān)注。

　　文件內(nèi)容顯示：依據(jù)土地評(píng)估價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)及市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價(jià)。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場(chǎng)競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　據(jù)業(yè)界分析，這種土地競拍熔斷機(jī)制意在調(diào)控地價(jià)，進(jìn)而平穩(wěn)鄭州目前過快上漲的房價(jià)。據(jù)河南商報(bào)記者了解，除鄭州外，南京、蘇州等地均已采取措施來調(diào)控“過熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　【要點(diǎn)摘錄】

　　通過調(diào)控地價(jià)

　　來抑制房價(jià)過快上漲

　　擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)。

　　除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

　　加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的審查。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對(duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

　　嚴(yán)格新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格管理。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位等條件合理定價(jià)，在預(yù)售方案中據(jù)實(shí)申報(bào)。住房保障部門建立網(wǎng)簽價(jià)格均價(jià)公布制度，企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯高于網(wǎng)簽均價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)向價(jià)格管理部門備案。

　　新建商品住房項(xiàng)目必須取得“商品房預(yù)售許可證”后方可對(duì)外銷售，并在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對(duì)于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

　　房地產(chǎn)中介組織不得與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得散布虛假信息哄抬房價(jià)、誘騙消費(fèi)者交易。對(duì)存在違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)，依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對(duì)嚴(yán)重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場(chǎng)秩序的中介機(jī)構(gòu)，工商行政主管部門要依法將其清出市場(chǎng)。

　　【焦點(diǎn)分析】

　　“限地價(jià) 競房價(jià)”

　　能否平穩(wěn)鄭州房價(jià)

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社對(duì)此分析認(rèn)為，這九條政策就是為了限制地王產(chǎn)生，比如增加土地供應(yīng)量、拿地規(guī)則修改、土地競拍熔斷機(jī)制。此次新政最大的亮點(diǎn)就是“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”，土地價(jià)格壓下去，未來房價(jià)“過熱”受到抑制，從心理上看，會(huì)對(duì)市場(chǎng)恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響。

　　鄭州一位資深地產(chǎn)人士分析稱，限地價(jià)、競房價(jià)，這條政策有一定的局限性，比如，競拍地價(jià)有50%的溢價(jià)率限制，但基準(zhǔn)地價(jià)可以提高，這就沖抵了限制部分的價(jià)格。再比如，如果采取誰出價(jià)低就把土地賣給誰這種方式，那么，開發(fā)商為了逐利，是不是會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)品質(zhì)量有不利影響？

　　還有，競價(jià)后，雖說銷售價(jià)格有一定限制，但價(jià)格還是可以有突破方法的，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價(jià)車位、儲(chǔ)藏室等捆綁銷售。短期看，“限地價(jià)，競房價(jià)”能抑制銷售均價(jià)上漲，但客戶實(shí)際支付變化不大，還會(huì)催生一批車位貸、裝修貸等金融業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性購房，企業(yè)恐慌性拍地，導(dǎo)致地王頻出。開發(fā)商則營銷造勢(shì)，將老百姓恐慌性購房的心理推至頂點(diǎn)，而且恐慌還在繼續(xù)。

　　上官同君稱，車在高速公路上疾馳，要想車速慢下來，有兩種方式，一種是慢剎車，逐步讓車速慢下來，平穩(wěn)保證安全；另一種是急剎車，有可能會(huì)車毀人亡。鄭州樓市“房九條”出臺(tái)之際，先把老百姓和開發(fā)商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車。

　　也有分析認(rèn)為，如果不增加土地和房源供應(yīng)的話，那么，政策中關(guān)于嚴(yán)格控制無證銷售的規(guī)定，貌似合理，在目前情況下，反而會(huì)加劇供求關(guān)系矛盾，使得可銷售房源更少，有可能引起價(jià)格急劇波動(dòng)。本來二手房市場(chǎng)可以提供一部分房源，以緩解壓力，但最近不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房管局的協(xié)調(diào)不力，讓二手房市場(chǎng)暫時(shí)失去調(diào)節(jié)功能。這也是一個(gè)推高房價(jià)的潛在因素。

　　【趨勢(shì)預(yù)測(cè)】

　　未來是否會(huì)有第二波

　　調(diào)控政策出臺(tái)

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰認(rèn)為，針對(duì)鄭州當(dāng)前的情況，這次出臺(tái)的政策是非常適宜的，也比較溫和。

　　他分析稱，這次政策在溫和之余也較結(jié)合市場(chǎng)，并沒推行行政命令的政策，比如限購。這次政策是第一波，可以理解為政府開始關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，如果達(dá)不到預(yù)期，市場(chǎng)沒有降溫，可能還會(huì)有新的政策。而金融政策是國家層面的政策，地方政府層面上不會(huì)去操作。

　　他認(rèn)為，市場(chǎng)上的購房需求已經(jīng)有了大幅度的釋放，政策出臺(tái)后老百姓購房可能會(huì)相對(duì)冷靜，此后投資者停下來觀望的可能性更大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，從市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價(jià)已變得刻不容緩，因此，房價(jià)過熱城市的分類調(diào)控不可避免，而且可能會(huì)很密集。鄭州的“房九條”政策可以理解為是一種政策試探。值得警惕的是，對(duì)于一些重點(diǎn)二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。部分城市雖已出臺(tái)了限購等相關(guān)政策，但抑制房價(jià)的壓力依然會(huì)較大。不過，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看，積極增加土地供應(yīng)、抑制土地價(jià)格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是后續(xù)此類重點(diǎn)城市需要關(guān)注的內(nèi)容。

　　河南商報(bào)記者 唐韜/攝