　　今年以來(lái),一線城市和二線熱點(diǎn)城市、環(huán)一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高。繼廈門(mén)、蘇州之后,近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購(gòu)政策,在房?jī)r(jià)上漲壓力之下,預(yù)計(jì)未來(lái)重啟限購(gòu)的城市會(huì)超過(guò)十個(gè)。專家認(rèn)為,本輪限購(gòu)政策力度普遍不如上一輪,作用有限。

　　二線“四小龍”僅剩合肥未出限購(gòu)政策

　　9月28日,緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見(jiàn),非蘇州市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí),應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù)。

　　南京市出臺(tái)的限購(gòu)政策明確,在主城區(qū)范圍內(nèi),已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房。針對(duì)不同的購(gòu)房需求,采取差別化措施,保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房,打擊投機(jī)購(gòu)房。

　　加上此前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的廈門(mén)和蘇州,目前,今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最為迅猛的二線四小龍(廈門(mén)、蘇州、合肥、南京),僅剩合肥未出臺(tái)限購(gòu)政策,因此近期合肥限購(gòu)政策出臺(tái)的呼聲亦隨之高漲。

媒體：鄭州、武漢等八個(gè)城市或?qū)⒅貑⑾拶?gòu)

　　在南京之前,杭州在9月18日宣布限購(gòu)后不到10天,再次升級(jí)調(diào)控政策,自9月28日起,杭州同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。根據(jù)公告,二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在杭州和南京之后,未來(lái)一些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二線熱點(diǎn)城市也將重啟限購(gòu)。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析,從目前限購(gòu)的既有版本和思路來(lái)看,主要遵循四個(gè)思路,一是房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市先出限購(gòu)政策,即在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅位居前十的城市,政策層面最有可能收緊。二是市區(qū)相比郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力大,會(huì)先收緊。后續(xù)熱點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域收緊的可能性會(huì)比較大,而郊區(qū)和郊縣等區(qū)域則不會(huì)收緊,這也體現(xiàn)去庫(kù)存因地制宜的原則。

　　三是新房上漲壓力更大,比二手房的收緊可能性會(huì)更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍,尤其是部分大城市的炒房中,很多是外來(lái)的炒房客。

　　據(jù)此,后續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無(wú)錫、石家莊,加上已有的廈門(mén)、南京、杭州、蘇州,本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過(guò)十個(gè)。

　　例如,鄭州樓市持續(xù)升溫,鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱,8月份該市商品房銷售23471套(間),同比上漲109.65%,銷售均價(jià)突破一萬(wàn)元。8月該市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.6%,位居全國(guó)各大城市榜首,鄭州多數(shù)市民已難以承受高房?jī)r(jià)之重。

　　河南省委常委、鄭州市委書(shū)記馬懿近日表示,鄭州將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu),穩(wěn)控房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　力度不及上一輪

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購(gòu)政策的時(shí)候,就認(rèn)為一線城市和包括廈門(mén)、南京在內(nèi)的十個(gè)左右二線城市不應(yīng)該取消限購(gòu),因?yàn)檫@些城市的庫(kù)存本來(lái)就很小,土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

　　這些城市的政策本來(lái)應(yīng)該“一直高壓”,而不是去庫(kù)存的問(wèn)題,但當(dāng)時(shí)就是一刀切,把他們限購(gòu)政策都放開(kāi)了?！捌鋵?shí)當(dāng)時(shí)就可以預(yù)料到,他們放開(kāi)后,再加上信貸這么松,這些城市房?jī)r(jià)必然會(huì)爆發(fā)的?！睆埓髠フf(shuō)。

　　他認(rèn)為,即使是上一輪限購(gòu)政策執(zhí)行期間,不少城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點(diǎn)城市重啟限購(gòu),力度尚不及上一輪,因此效果將大打折扣。

　　比如,上一輪的限購(gòu)政策中,對(duì)外地戶籍買房,至少都有繳納一年社保的規(guī)定。但本輪杭州、南京、蘇州對(duì)非本市居民購(gòu)買第一套房,都沒(méi)有社保繳納的要求,蘇州非本市居民,還可以購(gòu)買二套房。而對(duì)本地戶籍,多數(shù)城市則未加以嚴(yán)格限制。

　　張大偉說(shuō),很多城市都是在房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多翻了一倍的情況下才重啟限購(gòu)政策,時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)晚了,導(dǎo)致調(diào)控力度偏弱的主要原因在于,目前其他行業(yè)整體疲軟,因此宏觀經(jīng)濟(jì)尚需要樓市作為支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),這也導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控不敢一次到位,因此各地在出臺(tái)政策的時(shí)候都是“擠牙膏、口號(hào)式”調(diào)控。

　　他表示,這一輪二線城市收緊樓市調(diào)控政策是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)始恐慌,漲幅刷新歷史紀(jì)錄,而出現(xiàn)這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫(kù)存并未因城施策,在本來(lái)庫(kù)存就不多的城市執(zhí)行了全面寬松政策,在資金潮影響下,市場(chǎng)出現(xiàn)了局部城市失控的現(xiàn)象。

　　“但目前的樓市調(diào)控依然沒(méi)有抓住本輪房?jī)r(jià)暴漲的根源。”張大偉說(shuō),現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒,導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。“未來(lái)要么是降低資金潮,要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),或者降低購(gòu)房者恐慌,三方面都需要加碼政策。”信貸不能只投入到房地產(chǎn),要有政策約束讓信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),土地供應(yīng)必須充足,才能給市場(chǎng)平穩(wěn)的預(yù)期。

　　表1 ：8月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅靠前的城市

媒體：鄭州、武漢等八個(gè)城市或?qū)⒅貑⑾拶?gòu)