河南商報·大河客戶端記者 陳薇

　　一平方米住宅的物業(yè)費每月只有一兩元，憑啥一個小小車位管理費每月就要收幾十元甚至上百元?這些錢都花哪里了?

　　然而，物業(yè)公司卻表示“寶寶心里苦”：車庫需要24小時照明，環(huán)氧地坪需要用水沖洗，車庫內(nèi)要設(shè)置巡邏、監(jiān)控和道閘，哪一樣都得花錢。一個車位每月收幾十元，還不夠管理的成本呢。

　　但是，想要漲價，物業(yè)也不能任性。為了保護業(yè)主權(quán)益，調(diào)整車位管理費時，物業(yè)需要取得“雙過半”業(yè)主同意。

　　疑問

　　車位管理費為什么那么貴

　　在鄭州，一平方米住宅的物業(yè)費每月只有一兩元錢，一個車位只有幾平方米，卻要交每月幾十元甚至上百元的車位管理費，車位真的這么難管理嗎?

　　“車位管理費和房屋的物業(yè)費雖然都是物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)，但收費時的算法其實和大家通常想象的并不一樣。”鑫苑物業(yè)黃波說。

　　住宅物業(yè)費雖然按照建筑面積來征收，但實際的公共面積并沒有那么大，因為業(yè)主家里是不需要物業(yè)公司來管理的，也就是說，物業(yè)公司管理的面積比業(yè)主交費的面積小。

　　而車位的情況正好相反。

　　一個標(biāo)準車位的大小是2.5米寬、5米長，一個車位的面積為12平方米。黃波表示，實際情況是，物業(yè)管理的不僅是這12平方米，車位之間要有通道等設(shè)施，配上這些公共面積之后，一個車位需要管理的平均面積就在25平方米到30平方米，幾乎是業(yè)主認為面積的兩倍。

　　如果這樣折合，每個車位每月收40元的管理費，其實并不比住宅物業(yè)費高多少。

　　回應(yīng)

　　40元一個月

　　物業(yè)公司表示“不賺錢”

　　對物業(yè)公司來說，對于地下車庫管理的投入，要遠遠高于住宅的樓道。

　　記者從正弘、康橋、綠城、建業(yè)等多家知名物業(yè)公司了解到，從成本核算的角度來說，一個車位一個月交40元車位管理費，幾乎所有物業(yè)公司都是虧損的。

　　物業(yè)公司對于車位管理的投入，主要在電費、水費、保潔、巡邏、監(jiān)控等方面。

　　車庫一般都是地下的，少數(shù)可能會有天井采光，多數(shù)是完全沒有采光條件的地下室。業(yè)主肯定不會愿意去黑暗的車庫里開車停車，而回家的時間也早晚不一，因此一般小區(qū)的地下車庫，都需要提供24小時的照明服務(wù)。

　　“一個車位最低也需要提供20瓦的照明，這已經(jīng)非?；璋盗?。但即使這樣，一個月算下來，耗電就需要15度。”黃波說。

　　而照明只是其中一部分成本，隨著鄭州樓盤品質(zhì)越來越高，很多車庫都開始使用環(huán)氧地坪等。這種顏色漂亮的地坪，業(yè)主感覺非常養(yǎng)眼舒適，但對物業(yè)保養(yǎng)來說卻是個費事兒的東西。

　　這種環(huán)氧地坪想要保持艷麗的色彩，除了一般的保潔清掃之外，還需要用水沖洗才可以達到標(biāo)準。

　　一般來說，一個100個車位的車庫面積在2500平方米到3000平方米，按照40元每月的標(biāo)準，每月只能收取車位管理費4000元，多家物業(yè)公司都表示，這甚至不夠日常保潔、巡邏的人工費。

　　此外，為了維護地下車庫安全有序，還需要投入監(jiān)控設(shè)施以及門口的道閘系統(tǒng)等，這些都需要消耗能源以及投入人工維護等成本。

　　措施

　　漲價不易 物業(yè)只能盡量“降成本”

　　雖然物業(yè)公司吐槽太辛苦，但面對2014年國家發(fā)改委已經(jīng)放開的車位管理費的定價，也鮮有物業(yè)公司敢高調(diào)地與業(yè)主談漲價的事兒。

　　“鑫苑物業(yè)管理的樓盤，目前車位管理費在每月40元到80元不等，一般物業(yè)合同簽訂后，就沒有調(diào)整過價格。”黃波說，只能按照合同來。

　　建業(yè)物業(yè)張女士也表示，鄭州業(yè)主依然對物業(yè)服務(wù)的價格非常敏感，很難和業(yè)主愉快地談漲價這事兒。建業(yè)管理的樓盤的車位管理費，這些年也基本沒有漲。

　　新建小區(qū)車位管理費也都會有科學(xué)的核算流程，然而，考慮到業(yè)主的體驗和接受程度，即使是新建小區(qū)，定價甚至也低于核算的成本，物業(yè)只能靠盡可能壓縮成本來生存。

　　為了在車位管理費不漲的情況下不虧損，這些物業(yè)公司也使出渾身解數(shù)，在車庫管理的細節(jié)上下足了功夫。

　　“將照明燈更換成更省電的LED燈泡，投入清掃設(shè)備提高效率，降低人工成本?！焙幽闲驴禈蛭飿I(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理許素英說，她在物業(yè)做了十多年，最大的收獲就是變成了一個精打細算的人，因為不這樣物業(yè)公司就難以生存，利潤太薄了。

　　不過，更換LED燈等措施，對物業(yè)公司來說也意味著更多的投入，她說：“不管怎么說這是個可行的細水長流的法子。長期來看可以做到既降低成本又讓業(yè)主體驗好，物業(yè)公司也能存活下去。”

　　聲音

　　車位管理費的調(diào)整

　　物業(yè)公司不能單方面決定

　　不過，當(dāng)物業(yè)公司真的經(jīng)營難以為繼，從自身生存考慮，物業(yè)公司可以漲價。

　　“按照發(fā)改委的文件，物業(yè)公司可以根據(jù)市場情況，合理調(diào)整小區(qū)車位管理費的價格?！焙幽衔飿I(yè)商會秘書長張國強說，盡管因成本問題確需調(diào)整，但像城開水城這樣直接一紙通知貼出來就調(diào)價也確實不合適，沒有照顧到業(yè)主的利益和感受。

　　張國強表示，按照物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，車位管理費的調(diào)整，物業(yè)公司不能單方面決定，需要公示出相關(guān)的方案。成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)可以與業(yè)主委員會溝通獲得許可。沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，調(diào)價則需要經(jīng)過“雙過半”業(yè)主同意，也就是人數(shù)過半、面積過半的業(yè)主同意。

　　而許素英表示，業(yè)主雖然對價格敏感，但也并不是絕對不允許物業(yè)公司調(diào)整價格，此前新康橋物業(yè)管理的小區(qū)也曾成功調(diào)整過車位管理費。

　　為了盡可能取得小區(qū)業(yè)主的理解，他們首先向業(yè)主公示了車庫管理的具體收入和支出，讓業(yè)主了解物業(yè)為什么必須調(diào)整車位管理費，物業(yè)公司在控制成本方面做了哪些努力。

　　之后物業(yè)工作人員在業(yè)主中進行了大量的走訪和溝通，最終順利地取得了一半以上業(yè)主的同意，才進行了價格調(diào)整。

　　由于整個工作公開透明，最大限度地取得了業(yè)主的理解和支持，隨后的交費業(yè)主也非常自覺。