住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）正在征求意見。該《條例》對租賃市場的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了約束，對住房銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)也有了更嚴(yán)格的管理規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它將成為我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)。

　　租戶權(quán)益在《條例》中

　　得到重點(diǎn)保障

　　對于住房租賃市場，以往都以“指導(dǎo)意見”的形式進(jìn)行規(guī)范，而此次則提升到“管理?xiàng)l例”的法規(guī)層面。

　　河南商報(bào)記者獲悉，從5月19日開始到6月19日，《條例》向社會公開征求意見。河南商報(bào)記者注意到，《條例》中篇幅最大的一部分就是如何保障租房人的權(quán)利。

　　例如《條例》明確：出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給予相關(guān)政策支持。

　　該《條例》除了進(jìn)一步保障了租房者的權(quán)益之外，還加大了對房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰力度。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將是我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)。

　　隨后，河南商報(bào)記者聯(lián)系到一位鄭州市從事房地產(chǎn)租賃市場管理的政府人士，其稱，已經(jīng)注意到《條例》，與以往的“指導(dǎo)意見”相比，它的規(guī)格和層次更高，更有利于落地執(zhí)行。鄭州從未間斷對住房租賃市場相關(guān)政策的研究和更新，此《條例》是個(gè)契機(jī)，鄭州將進(jìn)一步密切關(guān)注動向。

　　房東不得擅自漲價(jià)

　　鼓勵(lì)按月支付租金

　　眾所周知，住房租賃市場的租金支付方式有多種，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般都是房東和租戶協(xié)商確定。尤其是對于低收入租房人群，他們更希望一次性少付一些租金，以減輕經(jīng)濟(jì)壓力。

　　對于最敏感的租金支付，《條例》不僅提出鼓勵(lì)按月支付，還明確房東不得擅自提高租金。承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　“租金的支付方式是一種市場化的行為，完全尊重當(dāng)事人的意愿。租期內(nèi)的調(diào)價(jià)行為多受外界因素干擾，比如房價(jià)，如果能對整體租房市場制定一個(gè)動態(tài)租金調(diào)整機(jī)制，根據(jù)市場行情設(shè)定某一時(shí)期的最高漲幅，這對隨意漲價(jià)行為會有一定的約束力?！痹卩嵵葑龇慨a(chǎn)中介多年的資深人士孫先生說。

　　租房押金不得無故扣留

　　違規(guī)最高可罰20萬元

　　租期到后，有些人會遇到房東隨意克扣押金的現(xiàn)象。《條例》明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　以往，因上述現(xiàn)象會產(chǎn)生各種糾紛，租客往往處于被動地位。比如，在租期到一半時(shí)，當(dāng)租客根據(jù)合同約定提出要提前搬走時(shí)，房東借口租客在此期間坐月子，不吉利，就向租客索要紅包，否則就扣掉押金。

　　無故不退還押金，房東將受到怎樣的處罰？《條例》規(guī)定特別嚴(yán)厲：出租人違反規(guī)定扣留押金，將由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對個(gè)人處1000元以上5000元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　樓盤獲預(yù)售證10日內(nèi)

　　需全部對外銷售

　　在住房銷售環(huán)節(jié)，《條例》著重規(guī)范了開發(fā)商為炒作房價(jià)而采取的捂盤惜售行為。

　　其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價(jià)格，并對外銷售。

　　有12種銷售行為是被明令禁止的：發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房價(jià)；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費(fèi)用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用；為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；分割拆零銷售住房，等等。

　　違反《條例》規(guī)定銷售住房、未辦理住房現(xiàn)售備案、未將預(yù)售住房取得的資金納入監(jiān)管賬戶或者侵占、挪用資金等這三種行為之一的，根據(jù)規(guī)定，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可以暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限，也可以并處50萬元以上200萬元以下罰款。

　　“對開發(fā)商捂盤惜售行為的約束以前就有，現(xiàn)在單獨(dú)著重列出來，以法規(guī)的形式予以呈現(xiàn)，主要是為了維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)銷售秩序，限制部分開發(fā)商的炒作行為?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要明碼標(biāo)價(jià)

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，有過租房或買二手房經(jīng)歷的人，基本都會對中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)感到眼花繚亂。對于從事住房租賃和銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，《條例》也是有明確規(guī)范的，尤其牽涉到收費(fèi)問題。

　　“牽涉到銀行貸款，有金融服務(wù)費(fèi)，但是去問銀行，并沒有規(guī)定說必須收費(fèi)?！编嵵菔忻裢跸壬ㄟ^二手房中介機(jī)構(gòu)買房，就遭遇了流程走到一半時(shí)被收金融服務(wù)費(fèi)、跑腿費(fèi)等一些突然冒出來的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　《條例》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明住房租賃或者銷售的價(jià)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng)，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

　　發(fā)布者要對

　　房源信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)

　　在某生活分類信息網(wǎng)站，找到“合適”房源后，電話打過去，工作人員很多時(shí)候都會問：這套房已經(jīng)賣過了，要不來看看其他房子吧？或者是購房者到現(xiàn)場一看，價(jià)格又變了。

　　對于鋪天蓋地的虛假房源信息，《條例》也明確指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過其網(wǎng)站發(fā)布住房租賃、銷售信息的，應(yīng)當(dāng)對信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　“但誰來保證信息發(fā)布者會負(fù)責(zé)呢？提供住房租賃、銷售信息發(fā)布服務(wù)的第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺，就納入了此次《條例》的約束范圍?！眹?yán)躍進(jìn)說，這一次不僅對住房租賃和銷售管理內(nèi)容進(jìn)行明確，還非常系統(tǒng)，其背景就是要建立完善的租購并舉的住房制度。以后，這種管理會更加嚴(yán)格和規(guī)范。

　　比如，第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺要對信息發(fā)布者的身份進(jìn)行審核和登記，如果不能提供信息發(fā)布者真實(shí)名稱、地址和有效聯(lián)系方式，那么，第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺就會面臨索賠。同時(shí)，它也會面臨工商行政管理部門的處罰。

　　公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見：

　　1.電子郵件：zfzl@mohurd.gov.cn

　　2.通信地址：北京市海淀區(qū)三里河路9號住房城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司

　　意見反饋截止時(shí)間為2017年6月19日

（首席記者 鄧飛）