《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》迎來(lái)三審。昨日上午，省十二屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)上聽(tīng)取了關(guān)于《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案二審稿）》審議修改情況的報(bào)告。修訂草案三次審議稿從物業(yè)公司服務(wù)、業(yè)主權(quán)利義務(wù)、日常管理規(guī)范等方面做出補(bǔ)充完善。與二審稿相比，三審稿又有不少修改和亮點(diǎn)。鄭報(bào)融媒記者 張競(jìng)昳

　　■業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主超過(guò)300戶 可成立業(yè)主代表大會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。不過(guò)，目前93%的小區(qū)仍未成立業(yè)主大會(huì)。

　　為讓更多小區(qū)能夠成立業(yè)主大會(huì)，修訂草案明確，業(yè)主戶數(shù)超過(guò)300戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)。

　　當(dāng)滿足下列條件之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）：房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%的；業(yè)主已入住戶數(shù)比例達(dá)到30%的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天的。

　　首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)

　　不用業(yè)主承擔(dān)

　　修訂草案明確，新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi)，由所在單位承擔(dān)；老舊小區(qū)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi)，由縣級(jí)人民政府承擔(dān)。建設(shè)單位不提供籌備費(fèi)用的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期整改；逾期不改正的，處5萬(wàn)以上15萬(wàn)元以下罰款。

　　業(yè)主大會(huì)可招投標(biāo)

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　修訂草案規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　■業(yè)主利益

　　漲物業(yè)費(fèi)，要經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意

　　針對(duì)物業(yè)收費(fèi)中存在的一些問(wèn)題，修訂草案明確：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同之外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定，確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。

　　公共場(chǎng)地停車位咋分配，須業(yè)主大會(huì)同意

　　根據(jù)修訂草案，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共道路、場(chǎng)地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務(wù)費(fèi)、收益分配方式等，在業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建筑物總面積超過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約定要求決定。

　　小區(qū)公共部位的收益歸全體業(yè)主所有

　　修訂草案明確提出，利用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的決定，用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　■物業(yè)行為

　　物業(yè)應(yīng)公示服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)情況

　　廣告經(jīng)營(yíng)、停車費(fèi)收取是小區(qū)的大宗收入，利用的是公共資源。現(xiàn)實(shí)中，這些收入大多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌管，建議對(duì)此要實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，讓業(yè)主享有更多知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　草案三審稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，公示物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況，公示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況等。違反該項(xiàng)規(guī)定最高或罰款3萬(wàn)元。

　　擅自允許他人在共用部位設(shè)營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)，最高罰20萬(wàn)

　　未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)不得擅自利用或者允許他人利用共用部位、公用設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)；不得擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)。違反者由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。物業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。

　　非經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣，按居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

　　作為第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理是吸納勞動(dòng)力、促進(jìn)就業(yè)的重要渠道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為薄利企業(yè)，需要政府給予各方面的扶持。修訂草案三審稿明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的優(yōu)惠政策，住宅小區(qū)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保潔、綠化等物業(yè)公共服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　■物業(yè)責(zé)任

　　業(yè)主人身及

　　財(cái)產(chǎn)受到損害

　　物業(yè)或擔(dān)責(zé)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，并協(xié)助公安等相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　檢修不及時(shí)，造成乘客困電梯超過(guò)半小時(shí)，最高罰5000元

　　業(yè)主可以采取直接管理、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理、成立其他管理機(jī)構(gòu)管理等形式，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施自行管理，并對(duì)部分事項(xiàng)作出決定。有特定要求的電梯等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　被委托管理電梯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有盡到安全管理義務(wù)，致使發(fā)生乘客滯留電梯轎廂，導(dǎo)致乘客被滯留轎廂半小時(shí)以上的，處1000元以上5000元以下罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯維護(hù)保養(yǎng)單位發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患，未采取必要應(yīng)急措施的，各處3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。電梯達(dá)到報(bào)廢條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和電梯維護(hù)保養(yǎng)單位未及時(shí)公示并報(bào)告業(yè)主，未積極協(xié)調(diào)依法履行報(bào)廢業(yè)務(wù)的，各處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款；給他人造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　■業(yè)主責(zé)任 不能在公共停車位私設(shè)地鎖、石墩

　　業(yè)主不得在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電；不得高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；不得制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光通風(fēng)；不得擅自改變房屋用途；不得使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共停車泊位；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活。

　　小區(qū)內(nèi)禁養(yǎng)烈性犬和大型犬

　　修訂草案明確，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。業(yè)主攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。對(duì)違法違規(guī)養(yǎng)犬、養(yǎng)犬人因飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活、破壞環(huán)境衛(wèi)生等不良行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻。

　　老舊小區(qū)加裝電梯，須2/3以上業(yè)主同意

　　很多老舊小區(qū)沒(méi)有電梯設(shè)備，隨著老齡化程度不斷加劇，越來(lái)越多的老人面臨著上下樓難的問(wèn)題。修訂草案規(guī)定，老舊小區(qū)加裝電梯須經(jīng)單元（棟）2/3以上業(yè)主同意，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。