三線城市張家口的“逆襲” 冬奧會(huì)概念和房價(jià)飆漲的秘密

　　“現(xiàn)在只剩下四五套頂層三居室，還有一套二樓兩居室，是別人退出來的，其他的都賣完了。”10月18日，在張家口市經(jīng)開區(qū)某樓盤售樓處，銷售人員說。當(dāng)天上午，不多的幾位購房者得到的是同樣的答案。

　　房荒，是張家口購房者的普遍感受，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了10多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，無論是房價(jià)相對(duì)較高的經(jīng)開區(qū)、橋東區(qū)，還是價(jià)格相對(duì)較低的橋西區(qū)，多數(shù)項(xiàng)目只剩下為數(shù)不多的頂層戶型，銷售人員給出的答復(fù)基本一致：已經(jīng)售完。

　　但是，張家口房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月18日當(dāng)天，張家口市區(qū)商品房可售面積為230.23萬平方米，可售數(shù)量為26855套，當(dāng)天成交量為45套。如果按照9月份銷售量判斷，張家口商品房去化周期超過兩年，已經(jīng)遠(yuǎn)超庫存警戒線。

　　一邊是官方數(shù)據(jù)中的大量庫存，一邊是開發(fā)商無房可售，2萬多套房哪去了？一位不愿具名的開發(fā)商人士道出了其中玄機(jī)，“張家口市區(qū)共有27770拆遷戶，已經(jīng)安置了7000多戶，等于還有2萬多戶手里拿著拆遷款等待買房?！?/p>

　　在這種背景下，張家口樓市形成了一個(gè)微妙的供需關(guān)系，以拆遷戶為代表的剛需無房可買，開發(fā)商表示無房可賣，“近三年，還有大量棚戶區(qū)改造工程，80%都是貨幣補(bǔ)償，所以開發(fā)商不愁賣房子，先把不好的戶型賣完，再推出好戶型漲價(jià)?！鄙鲜鲩_發(fā)商人士表示。

　　作為一個(gè)三線城市，張家口房價(jià)上漲并非沒有緣由，從2015年7月份，與北京聯(lián)合申辦2022年冬奧會(huì)成功以來，京張高鐵即將通車及棚戶區(qū)改造等一系列基礎(chǔ)設(shè)施工程開工，張家口樓市開始駛?cè)肟燔嚨溃荒甓鄷r(shí)間里，房價(jià)從6000多元漲至目前11000元左右。

　　無房可買 無房可賣

　　連續(xù)看了三天房，張旭有些焦躁，這個(gè)土生土長的張家口小伙子，2015年結(jié)婚后和父母擠在一個(gè)60多平米的兩居室內(nèi)，2016年4月份，女兒的出生讓他萌生了買房的想法。

　　張旭月收入不到5000元，生孩子之前，妻子辭去了工作，母親幫忙帶孩子，父親在工地打工，“這幾年攢了一些錢，再湊湊首付就夠了。”

　　對(duì)高新區(qū)和橋東區(qū)動(dòng)輒上萬的房價(jià)，他不打算考慮，“根本買不起，只能看看橋西的房子?！比煜聛恚行┙^望，“看了幾家，價(jià)格相對(duì)比較低，但要么沒房，要么就是頂層和底層不好的戶型?！?/p>

　　18日當(dāng)天，張旭在橋西區(qū)一個(gè)項(xiàng)目看上了一套三居室，“頂層的，單價(jià)不到五千，算下來70來萬，但家里人覺得頂層不好?！?/p>

　　整個(gè)張家口市區(qū)正面臨無房可賣的情況，多數(shù)在售項(xiàng)目僅剩下一些較差的房源，但房價(jià)還在不斷上漲，“年初大部分項(xiàng)目價(jià)格五六千，五一后開始上漲，基本一個(gè)月漲一千，現(xiàn)在稍微好點(diǎn)的項(xiàng)目都過萬了。”

　　上述開發(fā)商介紹，張家口市內(nèi)三個(gè)區(qū)，經(jīng)開區(qū)房價(jià)普遍較高，市政府、新一中等幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)商報(bào)價(jià)均在11000元左右，部分區(qū)域房價(jià)在8000元左右，“一些期房的價(jià)格也都過萬了，價(jià)格相對(duì)低的又都太偏?！?/p>

　　橋東區(qū)房價(jià)也相對(duì)較高，多數(shù)項(xiàng)目報(bào)價(jià)都在9000元左右，紅旗樓區(qū)域房價(jià)最高，其中容辰莊園單價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米15000元，成為整個(gè)張家口市區(qū)售價(jià)最高的項(xiàng)目，其他區(qū)域房價(jià)多數(shù)也在7000元以上。

　　相對(duì)于經(jīng)開區(qū)和橋東區(qū)，橋西區(qū)房價(jià)相對(duì)較低，除了部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)超過8000元，還有不少項(xiàng)目報(bào)價(jià)在5000元左右?！坝泻芏嗖疬w戶都買了橋西的房子，但那邊配套很差，去超市買點(diǎn)東西，起碼得開半個(gè)小時(shí)的車?！?/p>

　　張旭在經(jīng)開區(qū)一個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，商品房源公示表上的價(jià)格是每平方米8136元，開發(fā)商報(bào)價(jià)是11288元，這意味著開發(fā)商報(bào)價(jià)比備案價(jià)高出每平方米3000多元。

　　雖然價(jià)格上漲較快，但開發(fā)商似乎并不急于賣房，無論是張旭幾天來看房經(jīng)歷，還是經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪，多數(shù)項(xiàng)目只有少數(shù)幾套較差房源在售，“現(xiàn)在肯定買不到好戶型，但以后價(jià)格還不知道會(huì)漲多少?！睆埿竦慕乖暧纱硕?。

　　張家口市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份成交量為1078套，成交面積為11.87萬平方米，截至10月18日庫存為26855套，庫存面積為230.23萬平方米，這意味著，按照9月份成交量計(jì)算，張家口去庫存周期是24.9個(gè)月，按面積計(jì)算去庫存周期是19.4個(gè)月。

　　張旭認(rèn)為，“不是真的沒房子，而是開發(fā)商捂盤不賣，等著漲價(jià)?！鄙鲜鲩_發(fā)商人士也表示，“有的項(xiàng)目可能確實(shí)賣完了，前一段時(shí)成交比較旺盛，但個(gè)人判斷，大部分開發(fā)商手里還是有房子的。”

　　一個(gè)三線城市的樓市

　　張家口毗鄰北京西北部，原來市轄橋東、橋西、經(jīng)開、宣化、下花園五個(gè)區(qū)及其他13個(gè)縣，2016年經(jīng)過行政區(qū)調(diào)整后，萬全縣、崇禮縣撤縣設(shè)區(qū)，宣化縣并入宣化區(qū)，形成目前7區(qū)10縣格局，其中崇禮縣為2022年冬奧會(huì)部分項(xiàng)目舉辦地。

　　在整個(gè)張家口市內(nèi)，崇禮區(qū)房價(jià)最高，它不僅是冬奧會(huì)的舉辦地，近年來由于越來越多北京人冬季來滑雪，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域房價(jià)快速上漲，目前房價(jià)普遍超過萬元，部分項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到23000元，不過崇禮區(qū)房源并沒有張家口市區(qū)緊張。

　　19日下午，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了崇禮區(qū)多個(gè)樓盤，幾乎看不到前來看房的人，華府禮尚一位銷售表示，由于價(jià)格較高，本地人很少購買，項(xiàng)目通常賣給外地人，其中以北京人為主，從2014年開盤以來，該項(xiàng)目仍有大量房源在售。

　　張家口另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域是懷來縣，懷來縣與北京延慶區(qū)接壤，在這一波樓市熱潮中，部分靠近北京邊界的項(xiàng)目受到投資人熱捧。這個(gè)區(qū)域也吸引了恒大、華夏幸福等一線開發(fā)商的進(jìn)入，目前多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)在8000元以上，部分項(xiàng)目單價(jià)超過2萬元。

　　與市內(nèi)三區(qū)相比，崇禮和懷來房價(jià)較高，而且普遍面對(duì)投資市場，一些高價(jià)項(xiàng)目本地人很少購買。而張家口市區(qū)則普遍面向本地人，由于棚改釋放出大量剛需潛在利好因素及冬奧會(huì)概念，房價(jià)漲幅較為迅猛。

　　張旭想不明白的是，一個(gè)月收入普遍只有兩三千的三線城市，房價(jià)漲到了萬元?！耙粋€(gè)家庭兩個(gè)人上班，一年純收入也就兩三萬，如果養(yǎng)個(gè)孩子，基本攢不下錢，有幾個(gè)人能買得起。也就看上了拆遷戶手里的錢了。”

　　上述開發(fā)商人士也不否認(rèn)，大量手握現(xiàn)金的拆遷戶是開發(fā)商惜售和房價(jià)上漲的一個(gè)原因，但并不是唯一原因，“冬奧會(huì)是一個(gè)真正利好，京張高鐵通車后，張家口到北京只有50分鐘，而且為了迎接奧運(yùn)，張家口城市環(huán)境和交通等基礎(chǔ)設(shè)施也改善了很多?！?/p>

　　一面是持幣待購的拆遷戶等剛需群體，一面是開發(fā)商惜售待漲，張家口房地產(chǎn)供需缺口正在不斷放大。

　　張家口樓市也開始引起外界關(guān)注，部分外地開發(fā)商開始進(jìn)入，10月19日，來自北京的開發(fā)商鴻坤地產(chǎn)與張家口市經(jīng)開區(qū)管委會(huì)簽訂了關(guān)于緯一中路兩側(cè)城中村改造項(xiàng)目協(xié)議，拆遷面積達(dá)780畝，用地總面積達(dá)680畝。

　　鴻坤是繼首農(nóng)集團(tuán)之后，又一家來自北京的開發(fā)商，首農(nóng)集團(tuán)在經(jīng)開區(qū)同樣以棚戶區(qū)改造名義介入，其開發(fā)的京潤現(xiàn)代城項(xiàng)目位于老鴉莊南側(cè)，銷售人員表示只剩下三四套房源在售，但張家口市房管局顯示，其在售數(shù)量為73套。

　　上述開發(fā)商人士判斷，如果不出意外，張家口市房價(jià)上漲能夠持續(xù)到奧運(yùn)會(huì)之后。

　　在去庫存背景下，張家口市政府出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，目前首套房首付為20%，二套房首付30%，此外，在契稅方面，首套房144平米以上由原來3%下調(diào)至1.5%，二套房以90平方米為界，契稅由統(tǒng)一3%分別下調(diào)至1%和2%。

　　不過，隨著全國信貸政策收緊和近期調(diào)控期，張家口相關(guān)政策也將在近期收緊，一位銷售人員表示，目前銀行已經(jīng)把消息傳達(dá)給開發(fā)商，月底前，首套房首付將恢復(fù)至30%，二套房144平以下首付將提高至50%，144平以上首付將提高至70%。

　　豪賭拆遷戶

　　像張旭這樣的剛需，買不到房子的并不在少數(shù)。上述開發(fā)商人士透露，目前，張家口還有2萬多戶拆遷戶持幣待購，“拆遷戶拆遷補(bǔ)償總體算下來基本都在每平方米12000元左右，這么多手里有錢沒房子的人，早晚會(huì)買房的。”

　　張家口市橋東區(qū)探機(jī)房地塊補(bǔ)償文件顯示，該地區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米8817.9元，此外還有每平方米25元搬遷費(fèi)、每平方米12元的臨時(shí)安置補(bǔ)償和每戶3萬元的獎(jiǎng)勵(lì)，另外，房產(chǎn)證面積之外每平方米補(bǔ)償為1500元。

　　據(jù)拆遷辦一位人士介紹，除了拆遷、安置等一系列補(bǔ)償，為了配合政府去庫存措施，拆遷戶拿到補(bǔ)償款一個(gè)月內(nèi)購買商品房，另外獎(jiǎng)勵(lì)10萬元?！翱偟乃阆聛?，每家基本都能拿到百十來萬的補(bǔ)償費(fèi)”。

　　公開信息顯示，張家口市政府將2016年到2018年確定為棚戶區(qū)三年攻堅(jiān)戰(zhàn)，將集中改造438個(gè)棚戶區(qū)，涉及125794戶拆遷戶，其中2016年改造棚戶區(qū)191個(gè)51300戶，2017年169個(gè)44227戶，2018年78個(gè)30267戶。

　　12.6萬棚戶區(qū)居民，按照官方要求的80%的貨幣補(bǔ)償比例，未來三年將有10萬戶剛需家庭被釋放到商品房市場中。

　　就張家口市區(qū)三個(gè)區(qū)而言，橋東區(qū)涉及21777戶拆遷戶，橋西區(qū)涉及13193戶，經(jīng)開區(qū)涉及12235戶，共涉及47205戶拆遷家庭，這意味著三年內(nèi)，張家口市三區(qū)內(nèi)將至少有37000多個(gè)家庭需要通過購買商品來滿足住房需求。

　　37000多戶拆遷戶，按照每戶100萬補(bǔ)償款計(jì)算，構(gòu)成一個(gè)370多億的剛需購房市場，如果加上張旭這樣的非拆遷剛需群體及其他區(qū)縣新增剛需，這個(gè)市場規(guī)模將更加龐大。

　　這似乎側(cè)面印證了開發(fā)商的惜售行為。

　　截至10月19日，張家口市內(nèi)三區(qū)共有35個(gè)在售項(xiàng)目，可銷售商品房數(shù)量為229.21萬平方米，26723套。也就是說，從庫存及去庫存周期而言，張家口市房地產(chǎn)呈現(xiàn)供大于求局面，但從三年內(nèi)釋放出的剛需數(shù)量而言，市場還有較大的空間。

　　作為剛需群體，拆遷戶們正面臨著艱難的選擇：如果現(xiàn)在買房，可以獲得一定政府獎(jiǎng)勵(lì)，但只有頂層和低層較差的戶型可選；如果持幣觀望，不僅得不到獎(jiǎng)勵(lì)，而且可能還要承受房價(jià)上漲帶來苦果。

　　經(jīng)開區(qū)一位拆遷戶告訴記者，他目前有兩種選擇，一是購買回遷房，價(jià)格相對(duì)便宜，92平方米左右的房子全部費(fèi)用是67萬元，但未來不能上市交易；另一種是購買商品房，同小區(qū)面積相當(dāng)?shù)纳唐贩?，總價(jià)比回遷房高出近40萬。

　　張旭同樣如此，19日下午，他看中了一套二手房，戶型和性價(jià)比均不錯(cuò)，單價(jià)不到8000元。晚上，賣家反悔了，因?yàn)橥瑓^(qū)域的一手房價(jià)格都已經(jīng)漲到萬元以上。

　　田國寶