從史無(wú)前例的暴漲到一年兩度調(diào)控升級(jí)，再到迅速進(jìn)入深度調(diào)整期，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上演了一出跌宕起伏的大劇。身處漩渦中心的購(gòu)房者，也在這場(chǎng)調(diào)整大潮中，徹底點(diǎn)燃了焦慮、恐懼、猶豫、心酸、失落、喜悅等內(nèi)心所有情緒。

　　80后的小周與小蘇，正是這股買(mǎi)房大軍中截然不同的兩個(gè)個(gè)體。一個(gè)速戰(zhàn)速?zèng)Q，一個(gè)猶豫不前，在這座房?jī)r(jià)逆天的城市里，他們身上刻下了大多數(shù)年輕人宿命式的烙印。

　　2016年，他們到底在深圳樓市中扮演了什么樣的角色？

　　速戰(zhàn)速?zèng)Q的小周

　　去年8月到深圳 今年一月入手關(guān)外新房

　　1月15日，小周與男朋友走進(jìn)佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)中心，在支付了130萬(wàn)元的首付之后，終于也成為浩浩蕩蕩的深圳房奴中的一員。

　　“對(duì)于買(mǎi)房這個(gè)事兒，我一直都很堅(jiān)定。我倆是剛需，反正早晚都得買(mǎi)?！闭勂鹳?gòu)房經(jīng)歷，小周笑著說(shuō)，完全可以用“理性”來(lái)形容。

　　“去年8月份，我從南京換到深圳工作，萌發(fā)購(gòu)買(mǎi)婚房的想法。打從一開(kāi)始，因?yàn)轭A(yù)算有限，深圳房?jī)r(jià)又非常高，我們只能在二手房打轉(zhuǎn)?！?strong>小蘇說(shuō)，估算了一番，如果加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，二手房的實(shí)際成本也很高。所以他們將目光轉(zhuǎn)向關(guān)外的新房。

　　房?jī)r(jià)高、負(fù)擔(dān)重，是小周對(duì)深圳這座城市的第一個(gè)直觀感受。

　　深圳中原研究中心近日發(fā)布的2016年年刊顯示，在2015年漲至高位的房?jī)r(jià)影響下，2016年，深圳新房成交均價(jià)依然上漲明顯，53454元/平方米的成交均價(jià)相比2015年提升了60%，這也是2008年以來(lái)深圳新房均價(jià)的最大漲幅。二手房成交均價(jià)也達(dá)到54954元/平方米的高位，同比上漲近16%，最高均價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米。

　　“2016年的房?jī)r(jià)更多是千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的成交增多拉起來(lái)的，并不是真的狂漲了60%?！辟Y深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)判斷。

　　不過(guò)，哪怕真正接觸這座城市只有短短4個(gè)月，作為普通購(gòu)房者的小周對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的預(yù)期頗為樂(lè)觀，“雖然現(xiàn)在處于調(diào)控期內(nèi)，但我覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的可能性還是比較大的?！币舱虼?，在僅僅踩了兩三個(gè)盤(pán)之后，小周與男朋友就速戰(zhàn)速?zèng)Q，選定了要買(mǎi)的房子。

　　而在2015年的那一輪暴漲之后，雖然連人民日?qǐng)?bào)也刊文稱(chēng)，“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上去，房?jī)r(jià)也一樣”，但面對(duì)唾手可得的“餡餅”，2016年年初，越來(lái)越多逐利的資本還是爭(zhēng)先恐后地加入到深圳的搶房行列中。按照深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，去年第一季度，深圳的成交面積高達(dá)159萬(wàn)平方米。

　　在二手房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲了18個(gè)月之后，去年3月25日，一系列調(diào)控的“靴子”陸續(xù)出擊，“非深戶(hù)社保1改3”、“準(zhǔn)二套首付最低4成”等限購(gòu)限貸的措施落地。4月起，深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格又實(shí)行上調(diào)，相關(guān)調(diào)查信息顯示，南山、福田、龍華等大部分熱點(diǎn)區(qū)域二手房交易評(píng)估價(jià)實(shí)際上上調(diào)了50%- 70%，個(gè)別樓盤(pán)漲幅甚至超過(guò)100%。

　　“4、5、6月，隨著深圳限購(gòu)加碼，且前期市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，加上蘇州、東莞等熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市價(jià)格高企，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，需求增幅有所回落?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒在此前的一場(chǎng)高峰論壇中指出。

　　許多購(gòu)房者從迫切轉(zhuǎn)向觀望，部分業(yè)主慌了手腳，或收盤(pán)靜觀其變，或主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，成為二季度以來(lái)深圳樓市的縮影。

　　觀望等待的小蘇

　　已經(jīng)在深圳4年 依然在等待時(shí)機(jī)

　　“芭蕾編舞大師巴倫仙說(shuō)，我不要想跳芭蕾舞的人，我要不得不跳芭蕾舞的人?！@話(huà)太對(duì)。沒(méi)有退路，才會(huì)毫無(wú)保留地付出?！比ツ?月份，深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平曾經(jīng)在自己的微博上發(fā)出了這樣一段話(huà)。

　　“其實(shí)，在購(gòu)房這個(gè)事上，又何嘗不是如此？”同樣身為80后，已經(jīng)在深圳走過(guò)4個(gè)年頭的小蘇一聊起買(mǎi)房，就無(wú)奈一笑。與小周的速戰(zhàn)速?zèng)Q截然不同，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一大圈之后，小蘇依然沒(méi)有下定最終的決心，“從去年1月看到現(xiàn)在，中間兩度調(diào)控，每次調(diào)控過(guò)后，我都預(yù)期房?jī)r(jià)或許有所下降。”

　　按照一位業(yè)內(nèi)觀察人士的說(shuō)法，其實(shí)購(gòu)買(mǎi)意愿來(lái)自于購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，“你認(rèn)為接下來(lái)將要漲價(jià)，自然不得不買(mǎi)。如果認(rèn)為可能降價(jià)，就會(huì)放慢腳步或者不買(mǎi)。”

　　在“3·25”調(diào)控新政首次出擊之后兩天，萬(wàn)科云城三期、潛龍曼海寧陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，實(shí)際售價(jià)均略低于備案均價(jià)。而按照深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手房成交價(jià)在3月下跌2.4%，成交量更是立竿見(jiàn)影地出現(xiàn)腰斬。

　　彼時(shí)，小蘇徹底沉淀在觀望的大軍之中。

　　深圳鏈家新近發(fā)布的《2016深圳樓市大數(shù)據(jù)》報(bào)告中顯示，步入8月份之后，深圳樓市逐步復(fù)蘇，二手住宅成交量穩(wěn)步保持在7000套以上。

　　然而，2016年10月4日，“深八條”再度出擊，除了將非深戶(hù)社保年限“3改5”，差別化信貸政策進(jìn)一步加緊之外，對(duì)備案價(jià)格、捂盤(pán)惜售等也進(jìn)行從嚴(yán)管理，打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)也被直接列為調(diào)控的重點(diǎn)。

　　隨后，深圳市市場(chǎng)稽查局又對(duì)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等的違法行為開(kāi)展強(qiáng)力突擊檢查，當(dāng)月，深圳沒(méi)有任何一個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證。

　　“‘那就再等等吧’，心里出現(xiàn)了這樣的想法?！毙√K坦言，短周期內(nèi)的調(diào)控升級(jí)以及市場(chǎng)熱度的下降促使他產(chǎn)生僥幸感，他再一次選擇了觀望。

　　在2016年的深圳市場(chǎng)，諸如小蘇這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。

　　深圳中原的研究數(shù)據(jù)顯示，在“深八條”出臺(tái)之后，客戶(hù)入市積極性降低，市場(chǎng)成交氛圍立刻趨冷，訪(fǎng)客指數(shù)也一度迅速下降至2016年3月份以來(lái)的最低位。而交易量大幅下降也成為全年的成交態(tài)勢(shì)。在深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中，無(wú)論是一手房還是二手房，2016年成交量環(huán)比均減少將近4成。其中，去年新房成交量為4萬(wàn)套，二手住宅成交約9.6萬(wàn)套。

　　讓小蘇進(jìn)一步篤定選擇的是，按照深圳鏈家統(tǒng)計(jì)的月度成交均價(jià)數(shù)據(jù)，在2016年的最后三個(gè)月，深圳二手房均價(jià)從9月的53071元/平方米高位震蕩下行，新政之后的11月，深圳二手房?jī)r(jià)甚至跌到48840元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)

　　房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的

　　“那些期待房?jī)r(jià)跌到底再去入市的想法，是一種完全可以理解但不現(xiàn)實(shí)的抄底心態(tài)?！苯眨Y深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)在自己的微信公眾號(hào)中寫(xiě)到，誰(shuí)也不知道房?jī)r(jià)什么時(shí)候到底，但是如果你真的需要一套房子住，如果你預(yù)期京滬深未來(lái)3-5年的走勢(shì)更好，那么，調(diào)整期就是最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

　　小周也告訴南都記者，雖然加入買(mǎi)房大軍沒(méi)多久就一錘定音，但自己一點(diǎn)都不后悔。“整個(gè)過(guò)程中，我男朋友犯有選擇困難癥，一直猶豫到底這時(shí)候該不該買(mǎi)。但我比較積極，直接拍板。反正是自住，就算價(jià)格上漲，咬咬牙還是得買(mǎi)?！?/p>

　　而在去年12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！边@一最新定位，似乎就為小周的迅速入市標(biāo)上最好的注解。在諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和氛圍是讓炒房者知難而退，讓住房回歸居住屬性。

　　昨日，一份深圳規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于印發(fā)《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》的通知也被正式坐實(shí)，《操作細(xì)則》明確對(duì)商品住房、商務(wù)公寓、現(xiàn)售房、精裝房等的價(jià)格做了嚴(yán)格的“限制”。

　　地產(chǎn)觀察人士樓兔子認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代宣告結(jié)束，開(kāi)發(fā)商和樓市投資者的操作難度都將幾何量級(jí)增長(zhǎng)。不過(guò)，朱羅紀(jì)在此前的文章中曾持不同觀點(diǎn)，他說(shuō)，“限價(jià)會(huì)造成房屋供應(yīng)量的減少以及未來(lái)更高的房?jī)r(jià)。一方面政府的強(qiáng)力限價(jià)，高價(jià)房不能發(fā)售，造成供應(yīng)量的即時(shí)減少。而更為深遠(yuǎn)的，是企業(yè)生產(chǎn)意愿的降低，造成房屋開(kāi)工量建設(shè)量下滑，影響遠(yuǎn)期房屋的供應(yīng)?！?/p>

　　但無(wú)論如何，像小蘇這樣患有“買(mǎi)房糾結(jié)癥”的剛需客，在調(diào)控政策之外，只要如業(yè)內(nèi)所說(shuō)的，“問(wèn)一問(wèn)自己，‘除了買(mǎi)房，你的錢(qián)還有更好的選擇嗎’就行?！?/p>