今年3月下旬，北京西六環(huán)外一高端樓盤的售樓處里，江然（化名）幾個(gè)同事及訪客侃侃而談她的成功經(jīng)歷。十余年里，她所積累的財(cái)富大多都是靠買房和賣房得來(lái)的。

　　江然是該項(xiàng)目負(fù)責(zé)銷售和策劃的中層。3月17日，北京發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》后，售樓處一下子變得冷清了許多。

　　作為資深投資客和房地產(chǎn)從業(yè)人士，江然感慨，“真的‘杠’不動(dòng)了?！彼A(yù)感自己的炒房生涯已經(jīng)告一段落，未來(lái)不可能再靠借杠桿買房發(fā)財(cái)。

　　不過(guò)，她仍準(zhǔn)備最后一搏，買入公司以參股形式開發(fā)的位于北京西南二環(huán)的某樓盤。焦慮來(lái)自于關(guān)系戶太多，并沒有十足的把握買到。今年8月，這個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)，在沒有對(duì)外發(fā)布任何銷售動(dòng)態(tài)的情況下，一開盤暨售罄。

　　然而就在上周，這家項(xiàng)目的銷售開始主動(dòng)發(fā)布銷售信息聯(lián)絡(luò)售房人。銷售稱，馬上開盤的項(xiàng)目不會(huì)超過(guò)10萬(wàn)/平方米。

　　第一財(cái)經(jīng)記者通過(guò)電話咨詢和實(shí)地探訪的方式了解到，臨近年末，許多項(xiàng)目出于上市公司回款要求，平價(jià)出貨。一些項(xiàng)目推出特價(jià)房來(lái)試探市場(chǎng)。還有項(xiàng)目通過(guò)小幅優(yōu)惠、贈(zèng)送精裝修的方式調(diào)整價(jià)格、吸引客流。

　　開發(fā)商試探市場(chǎng)

　　江然打算購(gòu)買的位于西南二環(huán)附近的某樓盤曾在今年8月份開盤，一開盤200套房源就立刻賣光了。江然透露，里面有很多關(guān)系戶從一年前就開始排號(hào)，希望借著政府限價(jià)的機(jī)會(huì)買入。

　　根據(jù)北京市2016年9月30日出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　該項(xiàng)目從利潤(rùn)角度考量，取消了精裝修。和該項(xiàng)目一路之隔的項(xiàng)目，也采取了相似的做法。但該項(xiàng)目銷售稱馬上將推出不到100套房源。賣完之后將不會(huì)有洋房產(chǎn)品?！暗侥甑?，公司有任務(wù)指標(biāo)考核?！彼f(shuō)。如果按照以往的做法，開發(fā)商通常會(huì)放緩銷售進(jìn)度，但現(xiàn)在明顯加快了出貨速度。

　　第一財(cái)經(jīng)記者從一線市場(chǎng)了解到的情況是，2016年國(guó)慶節(jié)后，許多項(xiàng)目流失了20%的客戶。到今年3中旬，有些項(xiàng)目的客戶流失了80%之多。

　　開發(fā)商很忌諱使用“降價(jià)”策略，并且不愿公開宣傳。江然經(jīng)歷過(guò)2008年的金融市場(chǎng)動(dòng)蕩。買漲不買跌的心態(tài)會(huì)令降價(jià)失效。另外，2008年金融市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)，市場(chǎng)比現(xiàn)在更悲觀，但只要撐過(guò)半年，轉(zhuǎn)眼到2009年市場(chǎng)就重新回暖了?！彼f(shuō)。但這一次她絲毫不懷疑調(diào)控的決心。

　　一些項(xiàng)目3月份以后的策略是拉長(zhǎng)付款周期，給想買房的客戶留出時(shí)間，賣出手中的房子，騰挪資金。一些樓盤甚至暗地里想辦法，通過(guò)第三方途徑為購(gòu)房者提供資金。

　　對(duì)向購(gòu)房者違規(guī)提供資金的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)。近日，由人民出版社發(fā)行的《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》一書，收錄了央行行長(zhǎng)周小川《守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線》一文，文章詳述了中國(guó)目前面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出了一系列解決方案。文中指出，2015年年中的股市異常波動(dòng)，以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，就與場(chǎng)外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過(guò)快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。

　　11月6日，住建部網(wǎng)站公布文件，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作”。

　　嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

　　一些項(xiàng)目開始用價(jià)格手段試探市場(chǎng)。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，位于北京昌平區(qū)的某別墅，推出特價(jià)房。原定價(jià)接近4500萬(wàn)的別墅以3800萬(wàn)的特價(jià)房形式銷售。定價(jià)6400萬(wàn)的別墅，降價(jià)1000萬(wàn)出售。該項(xiàng)目銷售稱，特價(jià)房只是個(gè)例，可能會(huì)有一些瑕疵。她補(bǔ)充，如果項(xiàng)目銷售得太快，公司會(huì)隨時(shí)收緊優(yōu)惠力度。

　　事實(shí)上，不同的項(xiàng)目由于產(chǎn)品、公司現(xiàn)金狀況不同，采取的策略不一樣。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，東南五環(huán)外一別墅項(xiàng)目，以贈(zèng)送300萬(wàn)精裝修的方式吸引客戶。西六環(huán)外一個(gè)針對(duì)改善性客戶的樓盤提供小幅度優(yōu)惠。

　　位于南三環(huán)的項(xiàng)目，并不打算調(diào)整住宅項(xiàng)目的價(jià)格，而會(huì)調(diào)低項(xiàng)目中商住部分的價(jià)格，以此回籠資金。并且更加嚴(yán)格規(guī)范付款，即使是關(guān)系戶，如果年底之前不能拿出足夠的首付，也會(huì)被“請(qǐng)出”。

　　有些開發(fā)商則依舊惜售。某央企的中層人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，一些公司采取的策略是賣掉一線公司項(xiàng)目去二三線城市拿地，有些則是在二三線城市出貨，來(lái)保證一線城市的利潤(rùn)率。

　　要為住而買

　　北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)，“全面上漲”的預(yù)期也在扭轉(zhuǎn)。

　　不久前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布北京市前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。北京市前三季度商品房銷售面積為564.8萬(wàn)平方米，同比下降49.2%。其中，住宅銷售面積為370.7萬(wàn)平方米，下降42.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的9月份北京住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，價(jià)格指數(shù)略有下降。

　　一家大型房企北京分公司的中層告訴第一財(cái)經(jīng)記者，該公司對(duì)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)轉(zhuǎn)向悲觀，該公司涉足了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。他認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，他已不推薦身邊的親戚朋友去投資房子。“為了住可以買?！彼f(shuō)。

　　手握150萬(wàn)的程序員王輝（化名）也不再著急買房，他打算等一等。4月7日，北京市政府批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》（下稱《計(jì)劃》）。根據(jù)《計(jì)劃》，今后五年，北京將建設(shè)150萬(wàn)套住房，其中包含25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬(wàn)套租賃住房。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶觀察，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，比如共有產(chǎn)權(quán)房要求小區(qū)WIFI全覆蓋，有人臉識(shí)別。“現(xiàn)在被好多開發(fā)商當(dāng)成是賣點(diǎn)的，未來(lái)只是最基本的要求。”宋延慶對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。