大量投放商住房房源和用地，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，非本市戶籍居民在鄭州限購(gòu)1套房的時(shí)間從1年延長(zhǎng)到3年以上……昨日上午，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，從9月1日起實(shí)施新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，新政策共有五條，要求開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)申報(bào)所有房源的價(jià)格，對(duì)于銷(xiāo)售價(jià)格高于申報(bào)價(jià)格的，暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽。新政策從9月1日起實(shí)施，沒(méi)有截止時(shí)間。
政策發(fā)布
第一條：控價(jià)格，房?jī)r(jià)需要“零增長(zhǎng)”
市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜介紹，按照價(jià)格“零增長(zhǎng)”目標(biāo)，鄭州市將采取四大措施。
一是在商品房預(yù)售審批時(shí)，對(duì)于同一《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的商住房建設(shè)項(xiàng)目，必須一次性在預(yù)售方案中申報(bào)所有住房銷(xiāo)售價(jià)格，并按規(guī)定到物價(jià)部門(mén)備案。
二是對(duì)于新批預(yù)售項(xiàng)目，其預(yù)售方案中商住房?jī)r(jià)格高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
三是對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商住房項(xiàng)目，按照環(huán)比“零增長(zhǎng)”的要求重新申報(bào)未銷(xiāo)售住房?jī)r(jià)格。
四是啟動(dòng)“鄭州市商品住房限價(jià)系統(tǒng)”，利用信息化技術(shù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售或者銷(xiāo)售價(jià)格月環(huán)比上漲的，暫停該項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽。
第二條：抑投資，持居住證3年以上外地人限買(mǎi)1套房
據(jù)介紹，從2013年9月1日起限購(gòu)政策調(diào)整為：持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于年滿20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)1套住房。同時(shí)，進(jìn)一步嚴(yán)格住房限購(gòu)審核工作程序，確保住房限購(gòu)政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性。
之前鄭州執(zhí)行的住房限購(gòu)政策為：持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
第三條：增投放，年底前新投放300多萬(wàn)平方米商住房房源
在控制價(jià)格和抑制投資的同時(shí)，鄭州市將加快普通商住房有效供應(yīng)。一是將中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商住房項(xiàng)目，納入保障性住房行政審批快速通道，實(shí)現(xiàn)平行接件、并聯(lián)審批，提高效率，加快投放；二是加快解決城中村改造項(xiàng)目的遺留問(wèn)題，使基本具備預(yù)售條件的300多萬(wàn)平方米的商住房于12月底前陸續(xù)投放市場(chǎng)。
據(jù)了解，這部分新增房源的項(xiàng)目有54個(gè)。
第四條：增土地，年底前新投放住宅用地6000多畝
房源緊張既與供給量有關(guān)，也與一定時(shí)段的土地投放量有關(guān)。為了加大房源供給量，鄭州市還將加大土地投放量，年底前將再向市場(chǎng)推出住宅用地410.87公頃（折合6163.05畝），使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)達(dá)到75%左右。2014和2015年商品住房用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商住房和保障性住房用地供應(yīng)。
第五條：強(qiáng)監(jiān)管，144平方米以上住房封頂方能申請(qǐng)預(yù)售
江文靜介紹，監(jiān)管措施方面出臺(tái)了兩條明確規(guī)定：
一是目前鄭州市商住房預(yù)售門(mén)檻較低，仍然實(shí)行的是在建項(xiàng)目建到多層2層、小高層3層、高層5層封頂，即可申請(qǐng)預(yù)售證。從2013年9月1日起，特別規(guī)定對(duì)于住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商住房項(xiàng)目，在完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，才能申請(qǐng)商品房預(yù)售許可。
二是加大違法違規(guī)查處力度，切實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
記者追問(wèn)
市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜接受了鄭州晚報(bào)記者的專(zhuān)訪，就本次政策的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了解讀。
A.新開(kāi)樓盤(pán)預(yù)售價(jià)格怎么定？
答：為了防止開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售中漲價(jià)，此次政策規(guī)定，所有房源都要申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格并且備案。對(duì)于已經(jīng)開(kāi)過(guò)盤(pán)的樓盤(pán)，比如第二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格不能高于第一期；對(duì)于第一次開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，由于沒(méi)法跟自己比，就看它周邊的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況。目前市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)的商住房項(xiàng)目基本都沒(méi)有很偏的位置，周邊都有樓盤(pán)可以參照。
B.為啥規(guī)定未滿20周歲的單身人員不能買(mǎi)房？
答：此次政策在單身人員購(gòu)房年齡的調(diào)整上，從18歲調(diào)整為達(dá)到20周歲，是為了優(yōu)先保證剛性需求的購(gòu)房要求，進(jìn)一步擠壓投資性需求。目前9年義務(wù)教育加上3年高中或者職業(yè)技術(shù)學(xué)校的教育，使得18歲往往還是在學(xué)校讀書(shū)的年齡，這部分人群中的絕大多數(shù)應(yīng)該還沒(méi)有必須買(mǎi)房的要求，而我國(guó)法定結(jié)婚年齡是女性20歲、男性22歲，所以把單身人員購(gòu)房年齡從18歲推遲到20歲，應(yīng)該不會(huì)影響他們買(mǎi)房結(jié)婚這種剛性需求，但是他們畢竟是年輕的單身人士，買(mǎi)第2套房子應(yīng)該屬于投資性需求，所以要適當(dāng)加以限制，即年滿20歲的單身人員調(diào)整為只能購(gòu)買(mǎi)1套，滿足其剛性需求即可。
C.持有居住證時(shí)間為啥從1年延長(zhǎng)為3年？
答：這次只是對(duì)居住證時(shí)限進(jìn)行了調(diào)整，社保和納稅證明的時(shí)限沒(méi)有調(diào)整。對(duì)于已經(jīng)在鄭州市擁有固定職業(yè)和工作的人群，即繳納社?；蛘呒{稅證明的，是外地人中的剛性需求，在鄭州購(gòu)買(mǎi)1套住房，是他們安居樂(lè)業(yè)的基本保證，應(yīng)該予以保護(hù)；而辦理居住證1年的，有可能在鄭州只是短暫性居住，而如果居住證時(shí)間達(dá)到了3年，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)扎根鄭州，所以允許他們購(gòu)買(mǎi)1套住房。據(jù)了解，目前鄭州共有210萬(wàn)人擁有市區(qū)居住證。
D.交過(guò)訂金或簽過(guò)協(xié)議的，怎么執(zhí)行？
答：為了保持政策的延續(xù)性，同時(shí)照顧到9月1日前已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽過(guò)購(gòu)房協(xié)議或者交過(guò)訂金的居民，實(shí)行“老人老辦法、新人新辦法”，這部分居民仍然按照以前的政策執(zhí)行，不受新政影響。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)
趙進(jìn)京：短期來(lái)看，利大于弊
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京向鄭州晚報(bào)記者分析，此次鄭州市出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從短期來(lái)看，針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況，這次政策也是在落實(shí)中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的精神，是特殊時(shí)期采取的特殊措施，符合當(dāng)前情況，也是有必要的，也是沒(méi)有辦法的辦法，對(duì)行業(yè)、對(duì)政府來(lái)說(shuō)都是瀉火藥，利大于弊；但是從長(zhǎng)期來(lái)看，如果一直執(zhí)行的話，要求房?jī)r(jià)“零增長(zhǎng)”，由于開(kāi)發(fā)商從拿地到建房對(duì)外銷(xiāo)售需要3年左右的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商是難以承受的，特別是土地價(jià)格在上漲、管理成本、建材成本不斷上漲的情況下，不允許房?jī)r(jià)上漲，最終的結(jié)果可能是產(chǎn)品的質(zhì)量下降。所以說(shuō)，鄭州市此次出臺(tái)的調(diào)控政策，從短期來(lái)說(shuō)是利大于弊，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是弊大于利，非常考量政府對(duì)政策執(zhí)行的智慧。
李曉峰：對(duì)短期市場(chǎng)有影響
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰向鄭州晚報(bào)記者分析，這次鄭州市出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的背景是其7月份在全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，當(dāng)月同比漲幅達(dá)到12%，已經(jīng)超過(guò)了鄭州市承諾的調(diào)控目標(biāo)。不過(guò)，這也不是最要緊的，全國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都無(wú)法完成，比如北京市承諾2013年房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，結(jié)果7月份同比增幅已經(jīng)達(dá)到了18%。
對(duì)于這次出臺(tái)的新政策，李曉峰稱(chēng)，一些開(kāi)發(fā)商表示感到了絲絲涼意，短期對(duì)市場(chǎng)影響較大。但是從加大房源投放量和土地投放量來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)有抑制作用。對(duì)于今年隨后幾個(gè)月的走勢(shì)，李曉峰認(rèn)為還是需要看中共十八屆三中全會(huì)會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的政策、特別是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)才會(huì)有真正大的影響。
（記者 胡審兵 趙柳影）
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