新華信托陷重重風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目陷20億兌付壓力
在房地產(chǎn)信托市場(chǎng)風(fēng)生水起的新華信托，正面臨前所未有的集中兌付壓力。
據(jù)理財(cái)周報(bào)報(bào)道稱，新華信托的3億深圳豪宅項(xiàng)目，至今銷售量不足15%仍處虧損狀態(tài)，在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期飽受賣不動(dòng)、天價(jià)等爭(zhēng)議。距離到期日不足半年，能否如期兌付成為懸疑。更迫切的是，6月底到期的鄂爾多斯房地產(chǎn)項(xiàng)目，依然深陷爛尾樓的噩夢(mèng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年二季度，新華信托到期的房地產(chǎn)項(xiàng)目至少有9款，涉及金額19.6億。它撒下的地雷項(xiàng)目，包裹在繼續(xù)膨脹的房地產(chǎn)泡沫中。泡沫一旦破滅，新華信托的項(xiàng)目可能就砸在手里。
深圳香蜜湖豪宅滯銷 虧損2億
2011年12月，新華信托發(fā)行了“深圳云頂香蜜湖項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”。分期累計(jì)融資3億，其中第一期11150萬，第二期8220萬，第三期10310萬，第四期320萬，期限2年，年化預(yù)期收益率為10.5%-12%。資金全部用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
據(jù)云頂香蜜湖項(xiàng)目說明書顯示，該項(xiàng)目總投資13.07億，預(yù)計(jì)銷售收入26.55億，利潤豐厚。根據(jù)第三方財(cái)富規(guī)劃公司中聯(lián)財(cái)富的項(xiàng)目敏感性評(píng)估調(diào)查，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是銷售面積達(dá)到可銷售面積的46.52%，并且按照每平方米18700元的平均售價(jià)。
以此計(jì)算，可售面積為7.35萬平方米的云頂香蜜湖，至少售出3.42萬平方米，收入6.4億才可盈利。事實(shí)上，截至6月6日，規(guī)土局公示顯示，萬澤云頂AB兩塊地的成交面積和為10962.08平方米，成交收入合計(jì)為4.1億，距離盈虧平衡點(diǎn)還有2億缺口。
業(yè)內(nèi)人士表示，高端住宅相對(duì)難以處置。而云頂香蜜湖包括高層住宅和聯(lián)排別墅，其樓盤位置交通不便，周邊同質(zhì)豪宅較多，處置風(fēng)險(xiǎn)較大。實(shí)際上，從2011年面世以來，云頂香蜜湖一直飽受賣不動(dòng)、違建、天價(jià)等爭(zhēng)議。作為其最主要的賣點(diǎn)，蓮塘尾水庫公園至今也只是蓄水，并未有進(jìn)一步改造動(dòng)態(tài)。距離12月1日的到期日不到半年，該產(chǎn)品能否如期兌付成為市場(chǎng)懸疑。
鄂爾多斯“正東廣場(chǎng)”7.89億窟窿待補(bǔ)
目前新華信托更為迫切的地雷項(xiàng)目，滯留在鄂爾多斯。
在鄂爾多斯房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的2011年，一向倚重房地產(chǎn)的新華信托重金參與。資料顯示，當(dāng)年7月，即成立“鄂爾多斯正東地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托一期”。據(jù)2012年8月24日的資產(chǎn)管理報(bào)告顯示，該項(xiàng)目已募集3期，累計(jì)募集資金10.9億。此外，市場(chǎng)上還流傳著該項(xiàng)目第四、第五期的推介材料，募集資金均為2億左右。
融資方為鄂爾多斯市正東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“正東地產(chǎn)”)。資金投向分為幾部分，其中2億向項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股，8000萬受讓正東地產(chǎn)法定代表人李正偉先生持有的項(xiàng)目公司8000萬股股權(quán)，其余信托資金償還項(xiàng)目公司3億欠款后，用于建設(shè)“正東總部基地”(又名“正東廣場(chǎng)”)。
原本，正東廣場(chǎng)將誕生一個(gè)當(dāng)?shù)氐貥?biāo)式巨型高端城市綜合體。然而，鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫比信托公司想象中來得更早。2012年10月，當(dāng)?shù)貍鞒稣龞|廣場(chǎng)停工多時(shí)的消息，該項(xiàng)目所處的鄂爾多斯核心區(qū)東勝，也淪為冷清的工地。據(jù)媒體報(bào)道，今年5月底，該區(qū)域還是一大片“黑窟窿”。黑窟窿是當(dāng)?shù)厝私o爛尾樓起的別稱，意思是指結(jié)構(gòu)封頂后，外立面已經(jīng)玻璃窗未完成后停工的樓房，從遠(yuǎn)處看，就像一片片黑窟窿。
然而，至今未見新華信托對(duì)此有任何提示。新華公司關(guān)于該項(xiàng)目的最新資產(chǎn)報(bào)告是2012年8月24日發(fā)布的。值得注意的是，該項(xiàng)目第一期和第二期將于今年7月21日和9月28日面臨兌付，其中第一期募集規(guī)模為7億，第二期為8910萬，合計(jì)7.89億。
新華信托在鄂爾多斯的涉足不僅如此。資料顯示，早在2011年3月，新華信托已經(jīng)成立“鄂爾多斯金澳地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，募集規(guī)模為4.45億。金澳地產(chǎn)項(xiàng)目的4.45億到期日是今年3月3日，新華信托是否已如期兌付？即將到期的7.89億正東廣場(chǎng)黑窟窿如何應(yīng)付？截止目前，新華信托未作任何回應(yīng)。
開發(fā)商資質(zhì)違規(guī) 融資方陷入民間借貸糾紛
除了踩中鄂爾多斯的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，新華信托在鄂爾多斯還有一個(gè)明顯特征：開發(fā)商資質(zhì)偏低。實(shí)際上，這個(gè)帶有鄂爾多斯魔咒的特征，在該公司其他房地產(chǎn)項(xiàng)目中早已蔓延開。
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