央企房產(chǎn)業(yè)務(wù)回報可觀 低價土地成退房牽掛
兩年前被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企“退房”一事，近期再度成為焦點。
據(jù)某媒體統(tǒng)計，自2010年3月國務(wù)院國資委發(fā)布央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據(jù)國務(wù)院國資委今年2月的報告，去年只有27家主業(yè)非房地產(chǎn)的央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓了40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產(chǎn)的過程中，不能認(rèn)定已經(jīng)完成退出。
中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬說，此前央企退出的房地產(chǎn)項目，主要是規(guī)模較小的項目公司。根據(jù)他的統(tǒng)計，多數(shù)出售的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉(zhuǎn)好后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目有所減少。
房產(chǎn)業(yè)務(wù)的可觀回報
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，非主業(yè)房地產(chǎn)的央企分為兩類：一類是主業(yè)凈利潤高于房地產(chǎn)的企業(yè)，另一類則是主業(yè)利潤微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤微薄，更希望留在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取較好的業(yè)績。
宋延慶說，國資委對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績考核有很多指標(biāo)，但企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率是最主要的一項。雖然不同地產(chǎn)商的盈利能力有所不同，但房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率在10%~20%，對于那些主業(yè)利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。
曾在2010年退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的中國遠(yuǎn)洋，當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率高達(dá)14%以上，但去年凈資產(chǎn)收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率(股東權(quán)益回報率)要穩(wěn)定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業(yè)利潤遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)，但收益因國際市場價格變化波動很大，因此他們?nèi)匀粫x擇收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目。
除了上述央企外，金融領(lǐng)域的央企也在進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，比如中國人壽就通過控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。陳延彬說，由于金融行業(yè)的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺后，這些企業(yè)反而進(jìn)入該領(lǐng)域。
低價土地的牽掛
陳延彬表示，不愿意退出房地產(chǎn)的央企，大多都擁有大片廉價土地，主業(yè)非房地產(chǎn)的恒天集團(tuán)就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業(yè)廠房用地。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱恒天集團(tuán)于2012年9月發(fā)布的 《中國恒天集團(tuán)有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》發(fā)現(xiàn)，截至2012年3月末，公司尚未開發(fā)的土地儲備超過22萬平方米。同樣，中遠(yuǎn)集團(tuán)和招商地產(chǎn)合作的大靈湖項目160萬平方米用地，也是中遠(yuǎn)集團(tuán)在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。
低價的土地和可觀的預(yù)期收益，讓這些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企不愿意輕言退出。
陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產(chǎn)市場的冷暖有很大的關(guān)系。去年和前年，地產(chǎn)市場變冷，很多央企賣出了項目，但是在市場回暖后，這一數(shù)字明顯減少。
記者昨日通過全國聯(lián)網(wǎng)的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所了解目前出售房地產(chǎn)項目的央企數(shù)量，發(fā)現(xiàn)除了中石化一個從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項目外，沒有其他央企在出售房地產(chǎn)項目公司。
房產(chǎn)央企分化嚴(yán)重
然而，選擇不退出，未必是明智之舉。
陳延彬告訴記者，央企目前的房地產(chǎn)利潤和資產(chǎn)主要集中在16家主業(yè)為房地產(chǎn)的公司，那些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企在這一領(lǐng)域不占主導(dǎo)地位。在這16家央企地產(chǎn)商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)質(zhì)量和利潤水平都相差甚遠(yuǎn)。
在這樣的情況下，堅持留在房地產(chǎn)行業(yè)的部分央企地產(chǎn)商生存現(xiàn)狀并不理想。曾在中冶集團(tuán)旗下房地產(chǎn)公司任職的全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺后，中冶曾試圖收購?fù)瑸檠肫蟮姆侵鳂I(yè)地產(chǎn)企業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2009年以后新購入了許多地塊，價格過高，接手這些地塊將面臨虧損。
他還表示，雖然有些地塊拿地時間較早，但部分地塊動遷尚未完成，或者地塊的性質(zhì)仍然是工業(yè)用地。在這樣的情況下，其他地產(chǎn)商很難接手。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，導(dǎo)致央企退房難還有一個原因是，目前央企涉足房地產(chǎn)開發(fā)的大多屬于三四級子公司，監(jiān)管難度較大。
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