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　　一線城市核心區(qū)土地資源日益稀缺的現(xiàn)象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊往往成為各大房企爭奪的對象，并不斷刷新各地乃至全國的地王紀錄。而且，幾大一線城市對新增建設用地的供地規(guī)模都施行不同程度的總量控制，新增指標越來越少。在此背景下，能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式，開始成為房企競爭的新選擇。

　　土地稀缺

　　核心區(qū)域地王頻出

　　8月25日，北京市土地整理儲備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價從46億元降到42.3億元，下調(diào)3.7億元。即便這樣，起始樓面價仍處于3.4萬元/平方米的高位。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價超過3.4萬元/平方米的水平，甚至有房企測算該地塊起始樓面價超過3 .6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價最貴的地塊。

　　而日前同樣在北京土地市場“復出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現(xiàn)場競拍階段，經(jīng)過幾大知名房企近200輪激烈競價后，最終以74 .6億元總價成功出讓，溢價率110.14%，樓面價超過9萬元/平方米，并因此成為北京土地市場總價和單價的雙料地王。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊，緊鄰金融機構(gòu)云集的金融街及政府機關集中的月壇商圈“高溢價率成交主要是由于其具備不可復制的絕版優(yōu)越地理位置”。

　　不僅僅是北京市場，上海土地市場7月份拍出的單價地王五里橋項目，同樣位于宅地稀缺的內(nèi)環(huán)位置。該項目扣除配建保障房后項目實際樓面價達到8 .55萬元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項目地塊也被業(yè)內(nèi)預測為新的“總價地王”，該地塊位于外灘，規(guī)劃占地面積16 .3萬平方米，地上建筑面積達70萬平方米，其中住宅占比約為18%。業(yè)內(nèi)預測，按照該區(qū)域當前4萬元左右的樓面價估算，這一項目成交總價有可能接近300億元。

　　CRIC研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2014年上半年經(jīng)營性用地成交總價和單價前10名排行榜來看，北上廣深四大一線城市成為地王集中營。該機構(gòu)分析指出，“一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場“地王”項目中，北上廣深等一線城市的數(shù)量占比高達71%。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析認為，一線城市市場成熟，企業(yè)競爭激烈，地價遙遙領先于其他城市。隨著城市分化加劇，一線城市和其他城市之間的價格差距也越來越大。此外一線城市重點區(qū)域推出的土地，往往是高價地王頻現(xiàn)，如上海的世博會區(qū)域、深圳前海、北京朝陽區(qū)東三環(huán)CBD等核心區(qū)域。

　　嚴控指標

　　新增用地日益緊張

　　不難發(fā)現(xiàn)，一線城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個重要原因，是這些地塊往往是“絕版地塊”。四大一線城市對城市核心區(qū)域的供地規(guī)劃都有不同程度的約束，也都對主城區(qū)新增土地供應施行總量控制，新增建設用地指標越來越少。

　　國土部從2014年開始將土地供應計劃下放到地方，不再發(fā)布統(tǒng)一計劃。但是在2014年工作會議上，國土部要求壓縮東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規(guī)模，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。業(yè)內(nèi)分析認為，這主要是考慮到北京等城市資源環(huán)境承載力已達到極限，所以土地供應計劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。

　　事實上，北京市國土局早在《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》中就要求，在“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地。此外，北京還將嚴格執(zhí)行土地節(jié)約集約利用的控制標準，住宅用地的容積率不得低于1。五年內(nèi)北京將供應住宅用地9300公頃，其中保障房共4800公頃，占比超過50%。

　　除了住宅用地的總量控制，今年8月，有業(yè)內(nèi)消息稱今后北京四環(huán)以內(nèi)將不再批建商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過1萬平方米。這意味著，繼之前要求三環(huán)內(nèi)不再供應住宅用地的政策后，北京再度提出在四環(huán)以內(nèi)不再供應商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地。即便是有特殊需求，單個項目批準建設面積不會超過1萬平方米。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年以來的4年多時間里，北京商業(yè)用地成交的主要區(qū)域集中在五環(huán)以外，五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的供應比例不到15%。而2014年五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的成交比重更是不足2%。

　　世邦魏理仕近日發(fā)布研究報告指出，根據(jù)廣州市房屋管理局官方數(shù)據(jù)，其可利用建設用地為1772平方公里，至今僅剩90多平方公里尚待開發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地資源將在未來3年內(nèi)消化完畢。同時，截至2020年，深圳新增可建設用地僅59平方公里，若按以往土地供應速度計算，單靠增量土地，僅能維持不超過4年的未來土地供應。

　　此外，資料顯示，上海計劃到2020年的規(guī)劃建設用地規(guī)模為3226平方公里，這一目標將被作為“終極規(guī)?！庇枰枣i定。全市新增建設用地年度計劃在2013年的基礎上逐年遞減，加大新增建設用地計劃與集中建設區(qū)外減量化規(guī)模的關聯(lián)力度，確?？偭挎i定目標的實現(xiàn)。同時，通過存量低效建設用地盤活和城市更新，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設用地布局和結(jié)構(gòu);適度降低工業(yè)用地比重。