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　　多中心齊頭并進(jìn)，鄭州商業(yè)格局不斷演變，庫(kù)存雖大，高品質(zhì)主題商業(yè)卻少，市場(chǎng)呼喚具有更多價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前7月住宅銷(xiāo)售額同比降幅為10.5%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額則增長(zhǎng)了8.6%，年內(nèi)平均同比增幅為近7%。與此同時(shí)，萬(wàn)科、龍湖、綠地、華潤(rùn)置地等多家房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)頻頻加碼，宣布將加大對(duì)該領(lǐng)域的投資力度。

　　然而，隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過(guò)剩、空置率高企等問(wèn)題也逐漸浮出水面。相關(guān)報(bào)告顯示，未來(lái)三年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)將超過(guò)3300萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率達(dá)47%。而剛剛發(fā)布的7月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)也顯示：在商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)存量上升，去化周期為63周，達(dá)到了一個(gè)新的歷史高位。那么，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？前景將會(huì)怎樣？記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫(kù)存 投資客依然看好商鋪

　　記者從58同城房產(chǎn)頻道上看到，最近，關(guān)于品牌房企加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的消息多見(jiàn)諸報(bào)端，萬(wàn)科派成為廣州萬(wàn)科首個(gè)商業(yè)綜合體的首次亮相；華潤(rùn)置地發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，稱(chēng)其目標(biāo)是做“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”；而龍湖地產(chǎn)則公開(kāi)展示其未來(lái)幾年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)圖，將把每年銷(xiāo)售收入的10%用作商業(yè)投資……

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額上，都表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。

　　投入的加大，勢(shì)必導(dǎo)致總量的增加，在房企扎堆轉(zhuǎn)型注資后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著高庫(kù)存的隱憂。剛剛發(fā)布的7月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示：7月份，鄭州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)上升，成交量及成交均價(jià)下降。7月商業(yè)供應(yīng)15.32萬(wàn)㎡，成交3.47萬(wàn)㎡，供求比4.42；成交環(huán)比下降28.84%；成交均價(jià)17527元/㎡，環(huán)比下降19.49%；商業(yè)供應(yīng)主要是金成時(shí)代廣場(chǎng)、陽(yáng)光城、正商藍(lán)海廣場(chǎng)放量；成交則主要是SOHO新干線、升龍城為主要支撐。截至2014年7月，商業(yè)存量達(dá)332.53萬(wàn)㎡，商業(yè)存量逐漸上升，去化周期小幅增長(zhǎng)，去化周期為63周。

　　河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍認(rèn)為，這個(gè)數(shù)字所表現(xiàn)的只是商業(yè)地產(chǎn)均衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。對(duì)于市場(chǎng)而言，永遠(yuǎn)都是有旺有衰。在合適的時(shí)間，合適的地點(diǎn)，蓋了合適的商鋪，給了合適的經(jīng)營(yíng)者，去化率自然會(huì)很快，甚至有可能出現(xiàn)“日光盤(pán)”。而沒(méi)有好的業(yè)種、業(yè)態(tài)的定位以及對(duì)投資人購(gòu)買(mǎi)偏好和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的研究，這樣做出來(lái)的商鋪，就有可能“空置”。

　　“以商鋪為例，熱賣(mài)的條件是，住宅方面的投資收益不好。從去年以來(lái)，商鋪的租金增長(zhǎng)幅度大于通貨膨脹、物價(jià)上漲的指數(shù)。7.5%的增長(zhǎng)速度甚至超過(guò)國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。在主要區(qū)域，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一鋪難求的局面。這說(shuō)明，鄭州的消費(fèi)水平正處于快速提升的階段，有不斷增長(zhǎng)的吃喝玩樂(lè)購(gòu)的需求。借助實(shí)體店，來(lái)完成對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)。服務(wù)業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越好。買(mǎi)商鋪就是買(mǎi)未來(lái)，基于這樣的現(xiàn)狀，大家對(duì)未來(lái)普遍看好?！焙魏陝φf(shuō)道。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)人均一般為1.2平方米。從數(shù)字上來(lái)看，鄭州人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)。由此看來(lái)，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于什么，是開(kāi)發(fā)者關(guān)心，也是投資客關(guān)心，更是政府人士所關(guān)心的。

　　從單中心到多中心 鄭州商業(yè)格局不斷演變

　　“目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入高品質(zhì)階段?？此茐毫Υ?，但實(shí)際上，市場(chǎng)并不像數(shù)字顯現(xiàn)的那樣蕭條。因?yàn)槟承﹨^(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)集中釋放，如二七商圈，還有在批發(fā)市場(chǎng)外遷背景下導(dǎo)致的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的大量入市等等因素?！盧ET睿意德?tīng)I(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部總監(jiān)胡勇認(rèn)為，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正處于黃金時(shí)期。尤其是有像華潤(rùn)這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)做榜樣?！?

　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的吸引力也表現(xiàn)在相較于住宅更大的利潤(rùn)空間上，商業(yè)地產(chǎn)可以做高附加值,也正是因?yàn)檫@樣，花園路農(nóng)業(yè)路板塊成為新崛起的商業(yè)區(qū)域”。

　　眾所周知，花園路農(nóng)業(yè)路板塊是鄭州北區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心。在近幾年的發(fā)展過(guò)程中，隨著正弘·藍(lán)堡灣、英地·天驕華庭、鑫苑世家、恒大名都等一批高品質(zhì)樓盤(pán)的相繼開(kāi)發(fā)，該片區(qū)“高端居住區(qū)”的城市聚焦效應(yīng)也日益凸顯。

　　自2012年以來(lái),多家大型房企都在此版塊積極拿地布局，使得該區(qū)域呈現(xiàn)出“群雄逐鹿”的競(jìng)爭(zhēng)格局。尤其是作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的加入，花園路東風(fēng)路與農(nóng)業(yè)路段，一個(gè)嶄新的城市高端商業(yè)和居住中心正在醞釀?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，憑借萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的集群效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域的形象和功能的升級(jí)。

　　二七商圈是鄭州以及河南最無(wú)可爭(zhēng)議、無(wú)法替代的商業(yè)核心。然而，隨著花園路商圈、CBD商圈等新興商圈的崛起，從某種程度來(lái)講，還是分流了一部分消費(fèi)群體。因?yàn)橄M(fèi)者越來(lái)越傾向于業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物中心，消費(fèi)的層面已不僅僅局限于單純的購(gòu)物。

　　“可以預(yù)見(jiàn)的是，市中心大量城中村拆遷改造項(xiàng)目的投入建設(shè)，未來(lái)，市區(qū)將會(huì)誕生多個(gè)大體量的城市綜合體，比如農(nóng)業(yè)路花園路的東關(guān)虎屯，經(jīng)七路上的勝崗以及東韓砦、押砦、聶莊等。隨著遍地開(kāi)花的城市綜合體的效應(yīng)初顯，鄭州傳統(tǒng)的商業(yè)格局注定被改寫(xiě)。另一方面，三環(huán)外越來(lái)越多的城市綜合體的出現(xiàn)，也將會(huì)對(duì)城市的商業(yè)配套及功能的完善進(jìn)行極有益的補(bǔ)充?！焙路治稣f(shuō)。

　　高品質(zhì)主題商業(yè)缺乏 重點(diǎn)在于后期經(jīng)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆，一方面可以證明城市消費(fèi)商機(jī)增多、居民的消費(fèi)能力提高，對(duì)城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有信心；另一方面，顯示出目前鄭州受到較高關(guān)注、占有銷(xiāo)售比例較大、有代表性的，多為主題商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)。

　　鄭州住宅密集區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)，因沒(méi)有集中、統(tǒng)一規(guī)劃，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)載體——住宅底商的硬件環(huán)境，到軟件服務(wù)品質(zhì)，均無(wú)法滿足部分對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)品質(zhì)要求較高的消費(fèi)者的需求，這就推動(dòng)著城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展、變化——從自發(fā)式零散街鋪，逐漸向人為規(guī)劃的社區(qū)中心商場(chǎng)、主題商業(yè)步行街及專(zhuān)業(yè)商業(yè)城過(guò)渡，并逐漸走向成熟。

　　“看不到具有差異化、創(chuàng)新的商業(yè)作品，真正的好產(chǎn)品可謂鳳毛麟角，這與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家級(jí)的地位是不相匹配的?！盧ET睿意德鄭州公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前鄭州的很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與理解，還停留在住宅的理念上，強(qiáng)調(diào)的是交易收益。而商業(yè)地產(chǎn)在于其運(yùn)營(yíng)價(jià)值，不是說(shuō)賣(mài)出去就萬(wàn)事大吉了，更在于它的后期經(jīng)營(yíng)。

　　從發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，主題商業(yè)形態(tài)不僅是城市化的標(biāo)志，也是商業(yè)發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物。而鄭州目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)，來(lái)提升區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)品質(zhì)。而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分為住區(qū)中心商場(chǎng)、特色步行街、主題式大商場(chǎng)等，各區(qū)域可結(jié)合區(qū)域商圈的差異，選擇不同類(lèi)型的主題商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　“如果整體運(yùn)營(yíng)不到位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)由‘搖錢(qián)樹(shù)’變成‘燙手山芋’；而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其收益會(huì)受到直接影響?！痹撠?fù)責(zé)人表示，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，鄭州擁有絕對(duì)核心的地位，其對(duì)周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、高端人士的吸引，具有巨大優(yōu)勢(shì)。在此背景下，市場(chǎng)必然呼喚具有更多價(jià)值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　何宏劍認(rèn)為，成功的住宅項(xiàng)目可以復(fù)制，成功的商業(yè)項(xiàng)目是不能復(fù)制的。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要想取得成功，唯一的辦法就是“因需而變”。

　　“小地塊、沿街的物業(yè)，不適合做集中商業(yè)的，就做底鋪；適合做集中商業(yè)的地段，要優(yōu)先選擇集中商業(yè)，因?yàn)橹髁Φ旰痛沃髁Φ陼?huì)給其帶來(lái)人潮，通過(guò)或得的人流，帶動(dòng)其他的獨(dú)立商鋪的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)不能盲目。商業(yè)房地產(chǎn)在業(yè)界的專(zhuān)用名字是‘商用不動(dòng)產(chǎn)’，一個(gè)用字是核心，說(shuō)明一切都是為用而設(shè)計(jì)的。所以，想做好商業(yè)地產(chǎn)，就要從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始調(diào)研定位，適合哪一類(lèi)的業(yè)種，哪一種業(yè)態(tài)，在這種業(yè)態(tài)里應(yīng)該選擇哪幾個(gè)品牌，作為大型商業(yè)的主力店或次主力店，再到投資人和消費(fèi)者的研究等。這樣才可以做到長(zhǎng)治久安。只是用傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)的概念，一定會(huì)出問(wèn)題?！焙魏陝θ缡欠治?。（記者 蘇瑜）

　　原標(biāo)題：市場(chǎng)呼喚具有更多價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)