房子為什么沒有證？法官教你避開3種產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

2014-10-15 09:20 來源：信息時(shí)報(bào)

[摘要] 對(duì)于小型開發(fā)商或掛靠其他公司名義開發(fā)的樓盤，購房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)注意了解開發(fā)商與土地使用權(quán)人是否為同一主體，否則可能存在難以辦證的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在老百姓的觀念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少準(zhǔn)業(yè)主們可能做夢(mèng)也意料不到，自己花了一輩子積蓄買的房，最后可能遲遲辦不來房產(chǎn)證。根據(jù)興寧市法院的統(tǒng)計(jì)，2013年以來，該院受理房地產(chǎn)合同糾紛案件176件，其中，僅購房者訴求房地產(chǎn)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶的案件有109件。究竟是誰動(dòng)了購房者的奶酪？

　　情形1：土地被開發(fā)商抵押

　　2004年6月1日，謝文文(化名)看到某開發(fā)商開發(fā)的商品房樓盤鄰近幼兒園和小學(xué)，沒有詳細(xì)看其預(yù)售證等材料，立即以近25萬元購買了其中一套房，開發(fā)商答應(yīng)在1年內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，可是，苦等10年無果。像他這樣的住戶在這個(gè)樓盤就有60多戶。

　　今年3月，謝文文等60多個(gè)住戶向法院起訴，很快，興寧法院判令開發(fā)商限期辦理房地產(chǎn)權(quán)證并支付辦證違約金。可開發(fā)商在開發(fā)樓盤之時(shí)已經(jīng)將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，無力償還銀行債務(wù)，在抵押沒有解除的情況下，造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。目前，法院對(duì)60多個(gè)住戶的案件已經(jīng)正在執(zhí)行，銀行也已經(jīng)起訴開發(fā)商要求償還債務(wù)，法院需要依法拍賣開發(fā)商名下的其他資產(chǎn)用于償還銀行債務(wù)，在解除抵押登記后，才能給謝文文等60多人辦理房產(chǎn)權(quán)證。

　　梅州市中院民二庭庭長肖慶浪表示，由于土地使用權(quán)和房產(chǎn)項(xiàng)目是否抵押不列入預(yù)售公示的范圍，公眾一般難以了解，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)估。因此，肖慶浪建議，應(yīng)建立房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)公布房產(chǎn)土地抵押情況的信息公開制度，給購房者一個(gè)明明白白的選擇權(quán)利。

　　而購房者在簽訂購房合同前，可通過售樓處、國土住建部門詢問樓盤的土地使用權(quán)是否存在抵押等情況，也可以要求在合同中加大開發(fā)商拖延辦證的違約責(zé)任。

　　情形2 ：開發(fā)商前期手續(xù)不全

　　2008年3月24日，經(jīng)營地板磚的王老板以89.6萬元購買了某房地產(chǎn)公司開發(fā)的兩個(gè)商住樓，本想將房子抵押擴(kuò)大生意規(guī)模，可是，開發(fā)商遲遲沒有為他辦理房地產(chǎn)權(quán)證。王老板遂在2014年3月向興寧法院起訴，隨后，起訴該房地產(chǎn)公司的60宗案件接踵而至。

　　可法院在執(zhí)行中調(diào)查得知，該房地產(chǎn)公司在施工和銷售時(shí)均未辦理相關(guān)登記、安裝、驗(yàn)收而取得預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，導(dǎo)致無法辦理權(quán)屬登記手續(xù)。而現(xiàn)在辦理登記時(shí)，相關(guān)部門要求按照現(xiàn)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取各項(xiàng)費(fèi)用，該60多戶的登記費(fèi)用就高達(dá)1200多萬元，開發(fā)商無能力在短期內(nèi)支付該筆巨額費(fèi)用。

　　肖慶浪建議，一方面購房者在簽訂合同前要通過各種渠道了解房地產(chǎn)權(quán)證的辦理?xiàng)l件，向開發(fā)商仔細(xì)詢問和查看是否有預(yù)售許可證和各種必要的報(bào)批的證件，沒有預(yù)售許可證的要謹(jǐn)慎，遇到前期報(bào)批手續(xù)不完善的時(shí)候要衡量法律風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)因報(bào)批漏洞而不能辦證的，可以向法院提起民事訴訟。同時(shí)，在房屋買賣協(xié)議中明確對(duì)辦證期限予以約定，要求除法定情形免責(zé)外，代辦證的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。

　　另一方面，應(yīng)制定專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，辦證費(fèi)用必須在專門的銀行賬戶?？顚Ｓ?，開發(fā)商支取辦證費(fèi)用應(yīng)經(jīng)申請(qǐng)，嚴(yán)禁挪用。

　　情形3：土地不在開發(fā)商名下

　　2004年3月9日，曾方方(化名)向某房產(chǎn)公司以32萬元的價(jià)格，購買該興寧市某花園的兩套房。合同約定，由開發(fā)商協(xié)助購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證，費(fèi)用由購買人負(fù)擔(dān)?？砷_發(fā)商代收了辦證費(fèi)用后卻一直沒有結(jié)果，曾方方于2013年底向興寧法院起訴。

　　審理中，開發(fā)商表示愿意協(xié)助辦理房地產(chǎn)證，但因?yàn)楫?dāng)年是借用他人的地塊開發(fā)，雖然已支付費(fèi)用給第三方，但未辦過戶手續(xù)，所以土地不屬于開發(fā)公司名下，還屬于第三人名下，現(xiàn)在需要先從第三人轉(zhuǎn)到自己公司名下，再分割過戶到業(yè)主名下，這個(gè)過程中的費(fèi)用需要近百萬元，自己公司已經(jīng)沒有能力承擔(dān)，只能任由法院執(zhí)行。

　　肖慶浪提醒，對(duì)于小型開發(fā)商或掛靠其他公司名義開發(fā)的樓盤，購房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)注意了解開發(fā)商與土地使用權(quán)人是否為同一主體，否則可能存在難以辦證的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商的原因造成難以辦證的，即使雙方對(duì)辦證期限沒有特殊約定，根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同訂立之日起90日未能辦好權(quán)屬證書的，購房者可追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　合同約定的期限或者前述的90日辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。(記者何小敏通訊員巫樂庭吳杰輝)

(責(zé)任編輯：王慶河)