鄭州多家銀行只認(rèn)貸不打折 7折利率難見(jiàn)蹤影

2014-10-16 08:50 來(lái)源：鄭州晚報(bào)

[摘要] 9月30日央行出臺(tái)房貸新政，已結(jié)清貸款的家庭再按揭貸款買(mǎi)房可以算首套房貸，利率最低可打7折。截至昨日，鄭州各家銀行還都不愿公開(kāi)回應(yīng)此問(wèn)題。

　　9月30日央行出臺(tái)房貸新政，已結(jié)清貸款的家庭再按揭貸款買(mǎi)房可以算首套房貸，利率最低可打7折。政策出臺(tái)后，銀行成為關(guān)注的焦點(diǎn)，截至目前，多個(gè)城市的銀行都開(kāi)始執(zhí)行認(rèn)貸新標(biāo)準(zhǔn)，但各家銀行仍停留在“認(rèn)貸”層面，具體細(xì)則還在等待或者制訂中，而且大多銀行房貸利率未作調(diào)整，仍執(zhí)行的是1.1倍基準(zhǔn)利率。

　　記者多方聯(lián)系，截至昨日，鄭州各家銀行還都不愿公開(kāi)回應(yīng)此問(wèn)題。“總行的細(xì)則還沒(méi)有下發(fā)到分行，即便總行的細(xì)則出臺(tái)，各地分行也還要根據(jù)自己情況執(zhí)行。”業(yè)內(nèi)人士稱，房貸新政為何未能得到各大商業(yè)銀行的積極響應(yīng)？一個(gè)直接的原因是，按照7折利率計(jì)算，銀行所獲收益已經(jīng)低于同期理財(cái)產(chǎn)品的收益，這將使執(zhí)行7折利率的銀行出現(xiàn)虧損。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清表示，“無(wú)論這次新政對(duì)市場(chǎng)的影響如何，對(duì)消費(fèi)者而言，任何時(shí)候都要根據(jù)實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)條件，理性置業(yè)。在條件允許的情況下，我還是堅(jiān)持‘買(mǎi)早不買(mǎi)晚’的觀點(diǎn)。因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為鄭州樓市的均價(jià)將會(huì)在12000元/平方米。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，鄭州的房?jī)r(jià)還有3000~5000元的上漲空間?！编嵵萃韴?bào)記者蘇瑜

　　銀行只停留在“認(rèn)貸”層面

　　距央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》已經(jīng)半月，雖然多家銀行已經(jīng)表態(tài)落實(shí)新政，但是各地分支機(jī)構(gòu)均表示尚未接到通知，目前尚不清楚具體如何執(zhí)行。

　　永恒集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理部經(jīng)理姚衛(wèi)峰表示，“現(xiàn)在各銀行的具體落地政策還沒(méi)有出臺(tái)，很多情況也只能是推測(cè)。貸款政策放松一定程度上激發(fā)了剛需客戶購(gòu)房意向，但現(xiàn)階段多數(shù)銀行限貸松綁的執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)，貸款利率仍普遍按照上浮20%計(jì)算，對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)寧愿等一等，也不愿貿(mào)然備案成交。首套房‘認(rèn)貸不認(rèn)房’界定標(biāo)準(zhǔn)較此前顯著放寬，并且執(zhí)行相對(duì)到位，改善類客戶入市愿望增強(qiáng)，而商業(yè)、辦公等產(chǎn)品受政策限制較小，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定?！?

　　根據(jù)全國(guó)其他城市分析來(lái)看，目前銀行執(zhí)行的房貸新政基本上仍只停留在認(rèn)貸這個(gè)層面，而目前在認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房或擁有1套住房，并且貸款已結(jié)清的，各銀行都明確，再買(mǎi)房可視為首套房貸。對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，則未明確而是由各銀行自主依客戶情況確定首付比例。因而符合這種條件的客戶將會(huì)面臨貸款受理難題，如果沒(méi)有更細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，客戶貸款計(jì)劃就會(huì)受到影響。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，房貸新政出來(lái)后，各銀行房貸細(xì)則遲遲難產(chǎn)有一定的原因，最主要的是銀行難以“一刀切”。央行把貸款利率調(diào)整和2套房以上再買(mǎi)房的貸款政策交由各商業(yè)銀行自主確定，這本身就意味著沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)這塊也難以統(tǒng)一。以貸款利率為例，目前市場(chǎng)資金高企，貸款利率難以較大幅下降，只能隨行就市，銀行也不好再明確貸款利率下調(diào)水平。另外，銀行自主確定2套及以上住房貸款首付比例等，這需要考量個(gè)人客戶資信狀況和貢獻(xiàn)度，每個(gè)人情況不同因而也無(wú)法統(tǒng)一。這位人士個(gè)人認(rèn)為銀行房貸細(xì)則難以短期內(nèi)出臺(tái)，甚或有可能難產(chǎn)，有可能是在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中依實(shí)際情況逐步調(diào)整。

　　“9折利率”接近折扣底線

　　永恒集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理部經(jīng)理姚衛(wèi)峰表示，“我們與合作的中行、建行、浦發(fā)等多家銀行進(jìn)行過(guò)溝通，目前都沒(méi)有得到任何消息。但根據(jù)全國(guó)的情況來(lái)看，7折利率是不可能的?！边@一點(diǎn)似乎已經(jīng)成為共識(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，按照7折利率計(jì)算，銀行所獲收益已經(jīng)低于同期理財(cái)產(chǎn)品的收益，這將使執(zhí)行7折利率的銀行出現(xiàn)虧損。僅憑這點(diǎn)，商業(yè)銀行就不可能有積極性。

　　所以，新政出臺(tái)已經(jīng)半月有余，各大商業(yè)銀行普遍反應(yīng)冷淡，也就不覺(jué)得奇怪。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，就今年大環(huán)境而言，“9折利率”已接近房貸利率折扣底線。目前，有銀行陸續(xù)作出回應(yīng)。北京首套房最低折扣僅止步“9折”且門(mén)檻較高。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行青島分行表示申請(qǐng)者能夠拿到多少的利率，取決于銀行對(duì)申請(qǐng)者的評(píng)分高低。學(xué)歷、工作單位、收入水平、信用狀況、資產(chǎn)狀況等都是評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)之一。至于7折利率，則是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行私人銀行的客戶，并且資產(chǎn)額最低達(dá)到800萬(wàn)元的申請(qǐng)者才能享有。

　　記者從58同城房產(chǎn)頻道上看到，在深圳，日前八大銀行已出臺(tái)房貸利率具體細(xì)則，農(nóng)行、招行最低9.5折，中行、建行最低9.7折，工行、交行、光大、民生保持在基準(zhǔn)利率。對(duì)于這些確定了細(xì)則的銀行來(lái)說(shuō)，一些相關(guān)問(wèn)題也相繼浮出。

　　新政出臺(tái)后，對(duì)于9月份剛剛購(gòu)買(mǎi)二套房的居民來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)重磅炸彈。對(duì)此，一銀行的房貸部工作人員表示，在新政執(zhí)行前購(gòu)房的居民，如果房貸審批沒(méi)有完成，都可以按照新政策?！百?gòu)房者可以跟房貸經(jīng)理溝通，如果審批完成了，就試下申請(qǐng)復(fù)議，重新走審批程序?！?

　　銀行業(yè)內(nèi)人士也建議，購(gòu)房者應(yīng)盡快跟負(fù)責(zé)的房貸經(jīng)理溝通，提出按照新政辦理。據(jù)了解，每家銀行對(duì)新政前購(gòu)房者的政策略有不同。交通銀行是嚴(yán)格以受理時(shí)間為準(zhǔn)。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行表示，如果房貸審批尚未完成，購(gòu)房者可以提出重新審批的要求。

　　如果審批程序已完成，但是購(gòu)房者又一定要享受新政策怎么辦？有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，有一個(gè)辦法可以試下，就是臨時(shí)終止貸款，并換到別家銀行重新申請(qǐng)房貸。

　　調(diào)控政策影響購(gòu)房者決策

　　觀望情緒較重

　　“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策對(duì)購(gòu)房情緒的提振作用雖然很大，但并未促成快速交易，這被業(yè)內(nèi)稱為“新政空窗期”。據(jù)媒體報(bào)道，“十一”期間，北京商品住宅成交量較為平淡， “十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平方米，同比去年“十一”分別下降40%、35%。

　　據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬(wàn)平方米，環(huán)比去年同期下跌26.1%，為2012年來(lái)最低水平。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶黃金周期間廣州十一區(qū)網(wǎng)簽一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%；成交均價(jià)11867元/平方米，同比上漲30.1%。

　　“每年十一黃金周的成交備案均會(huì)出現(xiàn)下滑，去年十一期間環(huán)比同期成交量下降81%，下降幅度與今年基本持平，說(shuō)明成交備案減少屬于正常波動(dòng)。鑒于認(rèn)購(gòu)與備案之間存在的延后性，使得數(shù)據(jù)低估了市場(chǎng)表現(xiàn)，仍需要看后續(xù)的備案情況。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽告訴記者，“從10月1日到7日，鄭州市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，僅有美景龍?zhí)玫葌€(gè)別樓盤(pán)集中解籌，大部分項(xiàng)目仍平銷(xiāo)，去化庫(kù)存。在這期間商品住宅備案成交2.58萬(wàn)㎡，成交均價(jià)10255元/㎡，環(huán)比上周成交量下降83%，而成交均價(jià)上漲10%；同比去年十一，成交量下降24%，成交均價(jià)上漲5%?！?

　　市場(chǎng)未見(jiàn)根本逆轉(zhuǎn)或迎來(lái)改善型置業(yè)潮

　　“第四季度由于開(kāi)發(fā)商資金需求的壓力，會(huì)在推貨量以及價(jià)格優(yōu)惠幅度等方面存在機(jī)會(huì)，購(gòu)房者應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，尋找匹配產(chǎn)品，及時(shí)出手購(gòu)買(mǎi)，毋錯(cuò)失良機(jī)?！壁w爽分析說(shuō)，政策環(huán)境雖越來(lái)越寬松，但不能盲目樂(lè)觀，整體市場(chǎng)并未發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)；客戶現(xiàn)階段普遍存在觀望情緒，如何提升購(gòu)房人群的購(gòu)買(mǎi)信心是下一階段的關(guān)鍵所在；第四季度是實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)的重要時(shí)間段，抓住產(chǎn)品、土地等方面的窗口期，現(xiàn)金為王始終是王道；僅四季度市場(chǎng)推量就有354萬(wàn)㎡左右，明年會(huì)有更集中的放量，應(yīng)密切關(guān)注。

　　據(jù)了解，十一長(zhǎng)假期間各項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)訪量均有普遍增加，改善類項(xiàng)目保利海上五月花，十一期間來(lái)電166組，來(lái)訪157組；剛需類項(xiàng)目如升龍城，來(lái)電235組，來(lái)訪271組；品質(zhì)類項(xiàng)目恒大綠洲來(lái)電486組，來(lái)訪964組。來(lái)電來(lái)訪量均有較大幅度的提升，市場(chǎng)關(guān)注度均較高。

　　項(xiàng)目的成交表現(xiàn)良莠不齊，部分知名開(kāi)發(fā)商的明星樓盤(pán)大定情況相對(duì)良好。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清表示，“整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)步入新的發(fā)展階段。開(kāi)發(fā)商要審時(shí)度勢(shì)，改變以前的慣有思維。要突出產(chǎn)品的差異性和營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng)意性。要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面的研究。目前，雖然改善性需求有所增加，但鄭州57%的置業(yè)者還是中等收入人群，他們更傾向于120平方米左右，尤其是90平方米以下的小戶型，開(kāi)發(fā)商要對(duì)自己的目標(biāo)客戶有清晰的認(rèn)識(shí)和分析?！?/font>

(責(zé)任編輯：王慶河)