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　　鄭州限購(gòu)取消第一月，市場(chǎng)基本維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)剛剛發(fā)布的8月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，鄭州商品房市場(chǎng)整體穩(wěn)定，成交量升價(jià)微跌。

　　房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽分析數(shù)據(jù)表現(xiàn)認(rèn)為，部分項(xiàng)目取消備案限制后集中備案，全市成交總量上漲，成交均價(jià)小幅下降。雖然限購(gòu)取消，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期謹(jǐn)慎，未加快推案量和節(jié)奏;客戶方面也存在一定觀望情緒。

　　值得一提的是，8月鄭州土地市場(chǎng)連出三個(gè)新“地王”，與全國(guó)土地市場(chǎng)總體降溫的形勢(shì)構(gòu)成鮮明反差。

　　8月商品房均價(jià)9442元，去化需9個(gè)月

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月商品房市場(chǎng)整體穩(wěn)定，成交量升價(jià)微跌。供應(yīng)75.58萬(wàn)方，環(huán)比下降19.12%，同比上漲61.77%;成交78.33萬(wàn)方，環(huán)比上漲19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均價(jià)為9442元/㎡，環(huán)比下降2.53%。

　　其中，商品住宅供應(yīng)58.56萬(wàn)方，環(huán)比下降21.47%;成交63.82萬(wàn)方，環(huán)比上漲20.46%，供求比0.92;成交均價(jià)8424元/㎡，環(huán)比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面積區(qū)域前三分別為金水區(qū)16.06萬(wàn)㎡、二七區(qū)9.96萬(wàn)㎡、中原區(qū)8.98萬(wàn)㎡。

　　截至8月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)存量為500.70萬(wàn)方，去化周期約需9個(gè)月;較今年上半年去化壓力無(wú)明顯變化。

　　2011年限購(gòu)市場(chǎng)銷量跌入低谷，去化周期在年底達(dá)到頂點(diǎn);在以價(jià)換量促動(dòng)下，2013年下半年市場(chǎng)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，庫(kù)存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲，去化壓力明顯加大。

　　8月共供應(yīng)26幅土地，供應(yīng)總占地面積87.39萬(wàn)㎡，環(huán)比7月上升32.45%，總建筑面積273.76萬(wàn)㎡，環(huán)比7月上升87.26%。8月推出的26塊土地中，主要集中于二七區(qū)，共12塊土地，占地面積達(dá)36.21萬(wàn)㎡。包含金水區(qū)3塊土地，且均為住宅用地，占地面積達(dá)18.71萬(wàn)㎡。包含鄭東新區(qū)6塊土地，且均為商業(yè)用地，占地面積達(dá)14.27萬(wàn)㎡。

　　8月鄭州共成交12幅土地，總占地面積144.21萬(wàn)㎡，環(huán)比7月上漲35.07%。其中，商業(yè)用地2塊，住宅用地10塊，主要集中于高新區(qū)。

　　地王集中扎堆 高地價(jià)擊潰觀望情緒

　　8月份供應(yīng)的26幅土地中共成交12幅，而且連出三個(gè)新“地王”，與全國(guó)土地市場(chǎng)總體降溫的形勢(shì)構(gòu)成鮮明反差。DTZ戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然認(rèn)為，三大“地王”無(wú)論是地塊位置、還是時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其高度集中的態(tài)勢(shì)，是區(qū)域價(jià)值與推地時(shí)間相互作用的結(jié)果。

　　“龍湖CBD毗鄰如意形區(qū)域的地塊位置，無(wú)疑是成就‘地王’的必要條件?！卑腿环治稣f(shuō)，龍湖CBD，以其“一心、一軸、兩環(huán)、四片”整合高端商務(wù)區(qū)、高端商業(yè)休閑、生態(tài)旅游休閑、生活居住功能為一體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為CBD的升級(jí)版，從政府規(guī)劃之初便被定位為鄭州最高端區(qū)域。高端區(qū)域背景、市區(qū)稀缺大面積水域，再加上三個(gè)地塊均毗鄰龍湖CBD中地理位置卓佳的如意形區(qū)域之“商業(yè)休閑服務(wù)軸”，地塊的優(yōu)質(zhì)條件，其高端居住屬性，決定其高開(kāi)的起始價(jià)。

　　其次，在《鄭州市鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)CBD副中心如意形區(qū)域深化設(shè)計(jì)》公示說(shuō)明中第一句便強(qiáng)調(diào)“高檔次”。地塊參數(shù)中，出現(xiàn)了市區(qū)難得一見(jiàn)的低容積率，僅能做洋房、類別墅、別墅的物業(yè)形態(tài)，奠定其“富人區(qū)”的地位，成為地塊溢價(jià)的條件。與此同時(shí)，政府在土地使用規(guī)劃中，將環(huán)湖的四個(gè)城市片區(qū)土地均分割成較小面積地塊，更是進(jìn)一步間接促進(jìn)地塊單價(jià)的抬升。

　　“在地塊先天優(yōu)質(zhì)條件之下，又有時(shí)間節(jié)點(diǎn)的‘巧合’，地王的集中出現(xiàn)，不得不說(shuō)是在天時(shí)地利因素之下的必然?！盌TZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部聯(lián)席主管及董事林力強(qiáng)認(rèn)為，如此具備“地王”屬性的地塊在8月集中拍賣，其背后有著更深層的經(jīng)濟(jì)原因。

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，2014重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)339個(gè)的鄭州，既需要提振經(jīng)濟(jì)，又需要緩和財(cái)政壓力。8月地王集中扎堆，除了與土地財(cái)政相關(guān)的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振經(jīng)濟(jì)，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，著力點(diǎn)必然落對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)起重要作用的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。高地價(jià)頻出必然起著擊潰觀望情緒，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的作用。金九銀十即將到來(lái)，房企急需把握一年中最好也是最后機(jī)會(huì)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推貨，帶動(dòng)銷售。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政府與開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)“不謀而合”。此外，8月的集中成交，在市場(chǎng)層面更顯露出近期限購(gòu)取消的后續(xù)效應(yīng)，即改善型居住需求得到釋放。

　　住宅中心區(qū)成交量最高

　　龍湖板塊價(jià)格最高

　　在商品住宅的成交產(chǎn)品面積上，8月剛需占比降低，90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比51%，環(huán)比下降3%，90~120㎡再改類占比及120~180㎡再改產(chǎn)品占比增加。

　　首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品本月全市成交占比78.1%，主要來(lái)源于金成時(shí)代廣場(chǎng)(7.06萬(wàn)㎡，943套)、天倫莊園(3.40萬(wàn)㎡，328套)、萬(wàn)千世紀(jì)城(2.78萬(wàn)㎡，319套)。